آشنایی با راه های ابطال یا توقیف عملیات اجرایی ثبت

عملیات اجرایی، اصطلاحی کاملا حقوقی است که معمولا به عملیات اجرای سند یا حکمی اشاره دارد که توسط اجرای ثبت یا دادگاه‎های دادگستری صادر شده است. گاهی، بنا به درخواست شخص خواهان و نیز طی حکم دادگاه، دستور توقف یا ابطال عملیات اجرایی صادر می‎شود که در نهایت منجر به ابطال عملیات اجرایی نیز خواهد شد.

به گزارش «تابناک» دکتر وحید قاسمی‎عهد، عضو هیات‎علمی دانشگاه و وکیل پایه‎یک دادگستری با بیان اینکه در قانون برنامه ششم توسعه، به اجرای ثبت، توجه خاصی شده است، گفت: در ماده ۱۱۳ قانون مزبور و بند «ب» آن مقرر شده است که «به‌منظور افزایش دقت و سرعت در ارائه خدمات قضایی، تحقق عدالت قضایی و احیای حقوق عامه، ارتقای کیفیت و کاهش اطاله دادرسی، ایجاد فرصت برابر برای دسترسی آحاد مردم به خدمات قضایی، کاهش ورودی پرونده‌ها و پیشگیری از وقوع جرم و دعاوی، اصلاح مجرمان و کاهش جمعیت کیفری، مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا از طریق ادارات اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اجرا می‌شوند. ادارات مذکور مکلفند بلافاصله پس از تقاضای اجراییه نسبت به شناسایی و توقیف اموال مدیون اقدام کنند. چنانچه مرجع مذکور نتواند ظرف مدت دو ماه از تقاضای اجرا، نسبت به شناسایی و توقیف اموال متعهد سند، اقدام کند یا ظرف مدت ۶ ماه نسبت به اجرای مفاد سند اقدام کند، متعهدله سند می‌تواند با انصراف از اجرای مفاد سند به محاکم دادگستری رجوع کند.»

وی افزود: قانونگذار در تبصره ۲ این ماده، برای تقویت اجرا از طریق ثبت، برای بدهکاران از روش تشویق و تنبیه استفاده کرده است. بدان سان که در مقام تشویق مقرر می‎دارد «چنانچه متعهد سند لازم‌الاجرا، ظرف مدت بیست روز نسبت به انجام تعهد خود یا جلب رضایت متعهدله سند اقدام کند، از پرداخت هزینه‌های اجرایی معاف خواهد بود.».

این عضو هیات علمی دانشگاه بیان کرد: قانونگذار در ادامه این تبصره نیز بیان کرده است که اگر متعهد، از پرداخت امتناع کند، علاوه بر اینکه عملیات اجرایی ادامه می‎یابد و هزینه‎های اجرایی نیز باید پرداخت شود، نام بدهکار در سامانه سجل محکومیت‌های مالی درج و متعاقب آن، از انعقاد هرگونه قرارداد مالی و پرداخت تسهیلات، موافقت اصولی، صدور کارت بازرگانی و پروانه صادرات و واردات با کلیه دستگاه‎های اجرایی، بانک‎ها و مؤسسات مالی و اعتباری منع می‎شود.

اعتراض نسبت به اجراییات ثبت

قاسمی‎عهد عنوان کرد: در خصوص اینکه شخصی نسبت به عملیات اجرایی اعتراضی داشته باشد نیز باید گفت موافق ماده ۱۶۹ آیین‎نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‎الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اگر کسی، اعم از متعهد سند و هر شخص ثالثی، از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، رییس ثبت محل است و رییس ثبت مکلف است فورا به موضوع رسیدگی کرده و با ذکر دلیل رأی صادر کند.

"عملیات اجرایی، اصطلاحی کاملا حقوقی است که معمولا به عملیات اجرای سند یا حکمی اشاره دارد که توسط اجرای ثبت یا دادگاه‎های دادگستری صادر شده است"نظر رییس ثبت، ظرف ۱۰ روز قابل اعتراض در هیأت نظارت است.
وی ادامه داد: برای نمونه، اگر در جریان عملیات اجرایی، مال شخص دیگری را توقیف کنند یا اینکه مامور ثبت به هر طریقی قانون را رعایت نکند، هر ذی‎نفعی می‎تواند نزد رییس ثبت محل، شکایت خود را مطرح کند.

به گفته این وکیل پایه‎یک دادگستری، در خصوص اینکه چنانچه اشخاص ثالث مدعی حقی نسبت به مال توقیف‌شده باشند، آیا می‎توانند به دادگاه مراجعه کنند یا خیر، رای وحدت‌رویه شماره ۷۸۴ـ مورخ ۲۶ آذر سال ۱۳۹۸ هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور مقرر می‎دارد که درست است که ماده ۱۶۹ آیین‎نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‎الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مرجع صالح برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را رییس ثبت محل می‎داند، اما در مواردی که ثالث نسبت به مال توقیف‎شده ادعای حق کند، این امر مانع از مراجعه او به دادگاه صالح و اقامه دعوی برای اثبات حقانیت خود نیست.

وی با بیان اینکه این رای وحدت‏رویه، بخش زیادی از مشکلات را برطرف می‎کند، توضیح داد: برخی از مواقع، مالک، ملک خود را به شخصی می‎فروخت و همین ملک از سوی ثالث توقیف می‎شد. زیرا از یک‌سو، اگر خریدار به اداره ثبت مراجعه می‎کرد، رییس ثبت محل به علت فقدان سند رسمی و عدم احراز مالکیت او، شکایت ثالث را رد می‎کرد و از سوی دیگر، چنانچه به دادگاه مراجعه می‎کرد، دادگاه نیز به استناد ماده ۱۶۹ آیین‎نامه مزبور، قرار عدم صلاحیت خود را به اعتبار رسیدگی رییس اداره ثبت صادر می‌کرد و به تعبیر دیگر، ثالث در یک دور باطل قرار می‎گرفت.

قاسمی‎عهد در پاسخ به این پرسش که اگر شخصی مدعی باشد که سند لازم‎الاجرا دارای ایراد ماهوی است، باید به اداره ثبت مراجعه کند یا دادگاه، اظهار کرد: برای پاسخ به این پرسش، چند مثال بیان می‎شود. فرض کنیم چکی علیه صادرکننده در حال اجراست و صاحب حساب مدعی است که امضا او جعل شده است یا اینکه بانک برای مطالبه طلب خود به‎واسطه اجراییه صادره از دفترخانه، قصد دارد مال توقیف‎شده را بفروشد و متعهد سند (وام‎گیرنده) مدعی است که بانک در محاسبه سود و خسارت، محاسبه خطایی انجام داده است. در این صورت، اولا، ما با یک امر ماهوی و قضاوتی سروکار داریم و ثانیا اینکه این امر، مربوط به عملیات اجرایی نیست، بلکه مربوط به دستور اجراست. وی بیان کرد: مطابق ماده یک قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب سال ۱۳۲۲، «هر کس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته یا از جهت دیگری، شکایت از دستور اجرای سند رسمی داشته باشد، می‎تواند به ترتیب مقرر در آیین دادرسی مدنی، اقامه دعوی کند.» بین عملیات اجرایی و دستور اجرا تفاوت است.

دستور اجرا وفق ماده یک آیین‎نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‎الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، عبارت است از «دستور به اجرای سند رسمی (یا در حکم سند رسمی مانند چک) که حسب مورد توسط مراجع صالح ثبت یا سردفتر تنظیم‌کننده سند صادر می‌شود.»

این حقوقدان همچنین در خصوص اینکه آیا با اعتراض به عملیات اجرایی نزد رییس ثبت یا ارایه دادخواست ابطال دستور اجرا، عملیات اجرایی متوقف می‎شود یا خیر، تصریح کرد: بر اساس ماده ۴ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی، صرف دادخواست ابطال دستور اجرا مانع ادامه عملیات اجرایی نیست؛ مگر در صورتی که دادگاه حکم به بطلان دستور اجرا بدهد یا اینکه قراری دایر به توقیف‌ عملیات اجرایی صادر کند.

وی افزود: در خصوص اعتراض به شیوه اجرا نیز به نظر می‎رسد عملیات اجرایی ادامه می‌یابد اما اعتراض به نظریه رییس ثبت تا صدور رأی هیأت نظارت وفق ماده ۱۴۳ آیین‎‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‎الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، موجب توقف عملیات مزایده می‎شود.

اصل بر عدم توقف عملیات اجرایی است

قاسمی‎عهد با تاکید بر اینکه به جز موارد استثناشده در مواد ۹۶ و ۱۴۳ آیین‎نامه مزبور، به‎طور کلی می‎توان گفت که اصل بر عدم توقف عملیات اجرایی است، گفت: بر اساس ماده ۹۶ آیین‎نامه، «هرگاه شخص ثالث نسبت به مال بازداشت‌شده (اعم از منقول یا غیرمنقول) اظهار حقی کند، در موارد زیر از مزایده خودداری می‌شود: در موردی که متعهدله اعتراض شخص ثالث را قبول کند؛ در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند، مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده یا رهن یا وثیقه طلب اوست؛ در صورتی که مال قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت بابت طلب معترض توقیف شده‌ باشد؛ هرگاه شخص ثالث حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیرقطعی بر حقانیت خود ارائه کند؛ در صورتی که قبل از بازداشت، از معترض قبول تقاضای ثبت به عنوان ملکیت یا وقفیت شده‌ باشد و در موردی که بر اثر شکایت معترض موضوع قابل طرح در هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده ‌باشد.»

وی خاطرنشان کرد: برای کاهش تعداد پرونده‎ها و دعاوی به نظر می‎رسد تمام قوا باید با دستگاه قضا همکاری داشته باشند. به عنوان مثال، قوه مقننه، قواعد ماهوی و شکلی که موجب ایجاد دعوی می‎شود را حذف یا اصلاح کند.