نوسازی بافت‌های فرسوده خارج از توان دولت و شهرداری‌هاست

به گزارش خبرگزاری مهر به نقل از شرکت بازآفرینی شهری ایران، محمد آئینی در برنامه تلویزیونی صف اول سیما جزئیات بیشتری از بسته تشویقی شهرسازانه که به تازگی توسط شورای عالی معماری و شهرسازی تصویب شده است ارائه کرد و گفت: این بسته برای چهار گروه که اقدام به نوسازی در بافت‌های فرسوده می‌کنند، دیده شده و برای هر گروه مشوق‌های مختلفی از جمله اعطای حداکثر دو طبقه تشویقی در نظر گرفته است.

آئینی در این برنامه بسته‌های تشویقی در نظر گرفته شده برای ۴ گروه مختلف را تشریح کرد و با بیان این که بسته اول برای کسانی است که در مقیاس محله‌ای و بلوک شهری اقدام به بازآفرینی شهری می‌کنند، شروط بهره‌مندی از ضوابط تشویقی این گروه را توضیح داد و گفت: یکی از شروط این است که ساخت و ساز باید در حوزه کاربری مسکونی، مسکونی مختلط و خدمات پشتیبان محله‌ای باشد و متقاضی باید نسبت به تهیه یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری و تصویب آن در کمیسیون ماده ۵ استان اقدام کند. طرح مذکور باید ضمن حمایت از کسب و کارهای خانگی و محلی و سازگار با محیط محله، بخشی از سرانه‌های خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد بارگذاری شده را تأمین کند و منجر به ارتقا و بهبود خدمات محله‌ای، کیفیت فضاهای جمعی و فضای سبز محله شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: در راستای پیشگیری از شکل‌گیری ابر پروژه‌ها (با توده‌گذاری عظیم‌الجثه)، باید توده‌گذاری یا لفاف فضایی با تقسیمات کالبدی خرد، متناسب با مورفولوژی بافت، انجام شود. احراز این شرایط بر عهده کمیسیون ماده ۵ استان است. علاوه بر این مجاورت بلوک با حداقل یک معبر دارای عرض ۱۰ متر از دیگر شروط بهره‌مندی از ضوابط تشویقی گروه اول است.

بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری

آئینی ضوابط تشویقی گروه اول را این گونه برشمرد: اعطای حداکثر دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌های انتفاعی مشروط به تأمین ورودی مستقل، امکان تخصیص ۲۰ درصد از فضای باز غیر مسقف مجموعه به منظور تأمین بخشی از پارکینگ‌های مورد نیاز، امکان استفاده از مساحت معابر بن‌بست فاقد کارکرد در طرح مصوب بلوک و تراکم حاصل از آن (در صورت موافقت شهرداری‌ها) و امکان تسهیل در ضوابط معماری از جمله نحوه توده‌گذاری و نما.

نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محلات فرسوده

دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار گروه دوم را نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محلات فرسوده برشمرد و عنوان کرد: متقاضیان این گروه باید دارای حد نصاب تفکیک (موجود یا حاصل از تجمیع) طبق طرح مصوب بوده و در جبهه اول محورهای اصلی محله (مطابق طرح‌های توسعه و عمران شهری) مستقر باشند.

او ضوابط تشویقی در نظر گرفته شده برای گروه دوم را این گونه برشمرد و گفت: اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌های انتفاعی مشروط به تأمین ورودی مستقل، عدم احتساب سطح بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی، کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۰.۷۵ مشروط به وجود پارک حاشیه‌ای در معبر و امکان استفاده از مساحت معابر بن بست فاقد کارکرد در طرح مصوب بلوک و تراکم حاصل از آن (در صورت موافقت شهرداری‌ها) از مشوق‌های در نظر گرفته شده برای کسانی است که در مقیاس محله محور اقدام به نوسازی می‌کنند.

به گفته آئینی تبصره‌ای برای این گروه نیز وجود دارد و شرط بهره‌مندی از ضوابط تشویقی این مصوبه برای قطعات مسکونی کمتر از حدنصاب در این گروه، تجمیع با قطعات مجاور و رسیدن به حدنصاب است؛ قطعات مسکونی با مساحت کمتر از حدنصاب واقع در محورهای اصلی، وفق طرح مصوب و حقوق مکتسبه قانونی، بدون برخورداری از ضوابط تشویقی موضوع این مصوبه، امکان دریافت پروانه ساختمانی را خواهند داشت.

نوسازی تجمیعی در عمق بافت فرسوده شهری

مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران با بیان اینکه گروه سوم نوسازی تجمیعی در عمق بافت فرسوده شهری است، شرط بهره‌مندی از بسته تشویقی در نظر گرفته شده برای گروه سوم را دارا بودن حدنصاب تفکیک (موجود یا حاصل از تجمیع) طبق طرح مصوب و مجاورت قطعه با یک معبر دارای عرض حداقل ۶ متر عنوان کرد و گفت: اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۰.۷۵ برای هر واحد، امکان احداث حداکثر یک درب اضافه در راستای تأمین حداکثری پارکینگ در بافت‌های ناکارآمد کالبدی (بافت فرسوده) مشروط به تأمین کلیه پارکینگ‌های مورد نیاز با ضریب تأمین یک پارکینگ برای هر واحد و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی از جمله مشوق‌های در نظر گرفته شده برای این گروه است.

نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع

به گفته دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار، گروه چهارم شامل نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع می‌شود. پلاک‌های مسکونی با مساحت کمتر از حد نصاب تفکیک و حداقل مساحت ۵۰ مترمربع (پس از اصلاحی) و غیرقابل تجمیع (مجاورت با معبر یا کاربری‌های عمومی و ساختمان نوساز) شامل برخورداری از شروط گروه چهارم است.

"پلاک‌های مسکونی با مساحت کمتر از حد نصاب تفکیک و حداقل مساحت ۵۰ مترمربع (پس از اصلاحی) و غیرقابل تجمیع (مجاورت با معبر یا کاربری‌های عمومی و ساختمان نوساز) شامل برخورداری از شروط گروه چهارم است"او در این باره توضیح داد: امکان پیشروی طولی تا ۲ متر پس از اصلاحی مشروط به رعایت همجواری و حقوق همسایگی، کاهش ضریب برای هر واحد تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۰.۷۵، امکان احداث حداکثر یک درب اضافه مشروط به تأمین ضریب یک پارکینگ برای هر واحد، امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از حد نصاب تعیین شده در طرح مصوب و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی از مشوق‌های در نظر گرفته شده برای این گروه به شمار می‌رود.

در این مصوبه برای گروه چهارم نیز تبصره‌ای در نظر گرفته شده و قطعات مسکونی با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع که امکان تجمیع نداشته باشند، به شرط رعایت کلیه ضوابط شهرسازی، معماری و ساختمان، بدون برخورداری از ضوابط تشویقی موضوع این مصوبه، امکان دریافت پروانه ساختمانی را خواهند داشت.

آئینی با اشاره به این که این مشوق‌ها امکان جذب سرمایه‌گذاران و تسهیلگران را برای ورود به نوسازی بافت‌های فرسوده فراهم می‌کند، تصریح کرد: این مصوبه به دنبال بلندمرتبه‌سازی نیست و نهایتاً دو طبقه تراکم تشویقی به سازندگان داده می‌شود که منجر به توسعه عمودی شهر نشده اما باعث می‌شود معابر عریض‌تر و فضاهای باز عمومی در محلات شکل بگیرد.

نوسازی سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکونی

وی در پاسخ به سوالی در خصوص نوع معماری در نوسازی بافت‌های فرسوده عنوان کرد: همان طور که عنوان شد در نوسازی محله‌ای سازندگان باید طرح مصوب خاص داشته باشند که در آن احداث مرکز محله و معماری ایرانی – اسلامی مدنظر قرار دارد. علاوه بر این نفوذناپذیری یکی از مشکلات این مناطق به شمار می‌رود و مهم است که محورها و معابر عریض‌تر و تردد تسهیل شود که این امر در قالب نوسازی محله‌ای راحت‌تر اتفاق می‌افتد. اما مهم‌تر از همه این موارد حفظ جان انسان‌هایی است که در این مناطق زندگی می‌کنند.

به گفته او در سال گذشته از ۱۷ هزار تسهیلات ارائه شده برای نوسازی بافت‌های فرسوده حدود هزار واحد یک طبقه، حدود ۲ هزار واحد دو طبقه و در مجموع حدود ۷۰ درصد تسهیلات به مجتمع‌های کمتر از ۵ واحد ارائه شد.

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان این که هدف این است سالانه ۲۰۰ هزار واحد نوسازی کنیم، گفت: در صورت تحقق این هدف، ظرف ۵ سال به یک شرایط اطمینان بخش خواهیم رسید و درصد ناپایداری بناها در سراسر کشور به زیر ۵۰ درصد، می‌رسد. از سازندگان، توسعه‌گران و انبوه سازان دعوت می‌کنم از فرصت خوبی که در قالب این سه بسته مالی، اداری و شهرسازانه فراهم شده استفاده کرده و به کمک شهروندان ساکن در بافت فرسوده بیایند. همچنین با کمک شهرداری‌ها نظارت خوبی بر روند ارائه این مشوق‌ها صورت می‌گیرد تا حقوق هیچ کدام از طرفین پایمال نشود.

آئینی همچنین در صحبت‌هایش از وجود ۱۶۶ هزار هکتار بافت ناکارآمد در کشور خبر داد که در سه محدوده دسته بندی شده‌اند و افزود: این سه بافت عبارتند از بافت فرسوده میانی با گستردگی حدود ۷۴ هزار هکتار، بافت حاشیه‌نشین یا سکونتگاه‌های غیررسمی به وسعت ۶۰ هزار هکتار و بافت تاریخی در حدود ۳۲ هزار هکتار.

در مجموع معادل ۲۳ درصد از مساحت شهرها را بافت‌های ناکارآمد شهری تشکیل می‌دهد.

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که حدود ۳۳ درصد از جمعیت شهرها در مناطق ناکارآمد شهری ساکن هستند که این امر وسعت کار دولت در این حوزه را نشان می‌دهد، اظهار کرد: حدود ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد بنای ناپایدار در بافت‌های ناکارآمد شناسایی شده و در حال حاضر اولویت اصلی رسیدگی به بناهایی است که فاقد هر گونه سازه فلزی و بتنی بوده و در صورت وقوع بلایای طبیعی از جمله زلزله، بیشترین میزان تلفات جانی را خواهند داشت.

نوسازی بافت‌های فرسوده، یک تیر و چند نشان

معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: نوسازی بافت‌های فرسوده به مثابه تیری است با چند نشان که در وهله اول باعث کاهش بناهای ناپایدار و به طبع آن ارتقای حفظ جان هموطنانمان در این محدوده‌ها می‌شود که این خود ضرورت اصلی در این حوزه به شمار می‌آید. در مرحله بعد مسکن مورد نیاز جامعه بویژه مسکن در استطاعت را برای اقشار کم درآمد فراهم می‌کند. علاوه بر این با نوسازی بافت‌های فرسوده، فضاهای شهری بهبود یافته و در نهایت کیفیت زندگی ساکنان ارتقا می‌یابد.

آئینی با بیان این که برای شتاب‌بخشی به نوسازی بافت‌های فرسوده نیازمند ابزارهای مناسبی هستیم، اظهارکرد: نوسازی بافت‌های فرسوده به تنهایی از توان دولت و شهرداری‌ها خارج است، در نتیجه باید مردمی‌سازی مورد توجه جدی قرار گیرد و مردم به عنوان نقش اول در میدان نوسازی حضور پیدا کنند. از سوی دیگر دولت باید فضای اعتماد بین مردم و سازندگان را فراهم کند، در سند تحول دولت مردمی سیزدهم، نوسازی بافت فرسوده شهری و روستایی جز یکی از چهار اولویت اصلی قلمداد شده است، در این سند به صورت راهبردی بیان شده که نوسازی محله‌ای و اصلاح محله باید با حمایت ویژه از توسعه‌گران و نهادهای واسطه بین مردم و دولت صورت گیرد.

دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار گفت: بر اساس ماده ۴ قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، شرکت بازآفرینی شهری ایران مجوز کارگزاری، تسهیل‌گری و توسعه‌گری را برای متقاضیان در محدوده بافت‌های فرسوده صادر می‌کند.

او بیان اینکه توسعه‌گران و انبوه‌سازان پس از اخذ مجوز ماده ۴ می‌توانند با کمک مردم طرح نوسازی بلوکی در بافت‌های فرسوده را اجرا کنند، گفت: اگر یک پلاک فرسوده در طرح نوسازی بلوکی شرکت نکند بسته تشویقی به صورت کامل برای آن بلوک در نظر گرفته نمی‌شود و ساکنان آن بلوک از امتیاز کمتری برخوردار می‌شوند، بنابراین به صرفه است در طرح نوسازی به صورت بلوکی تمام مالکان و ساکنان مشارکت داشته باشند.

حرکت به سوی مردمی سازی با کمک دولت

دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار در پاسخ به این سوال چرا تاکنون تنها ۱۰ درصد پیشرفت در نوسازی بافت فرسوده روی داده است، گفت: در نوسازی بافت‌های فرسوده با یک نامعادله مواجه هستیم بدین معنا که مالکان و سازندگان در بافت‌های فرسوده توان ساخت و ساز ندارند و ساخت و ساز در سایر نقاط شهر با بازه اقتصادی بالا برای آن‌ها جاذبه بیشتری دارد، بنابراین چنانچه قرار است جریان مردمی‌سازی در بافت‌های فرسوده انجام شود، دولت باید بستری فراهم کند که این جریان در این محدوده‌ها به حرکت در بیاید. اکنون دولت درصدد است با ارائه بسته‌های تشویقی جامع این نامعادله را به معادله تبدیل کند.

بسته‌های تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده یک کار چند ماهه است که در شرکت بازآفرینی شهری ایران با همیاری و کمک دستگاه‌های مختلف تهیه شده است.

آئینی با اشاره به این که استارتاپ‌ها در آینده در محدوده بازآفرینی شهری به صورت گسترده فعالیت خواهند کرد، گفت: در حال حاضر استارتاپ‌ها به صورت محدود در بافت‌های فرسوده شهر تهران در حال فعالیت هستند و به جهت گستردگی فعالیت نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری در آینده این استارتاپ‌ها افزایش خواهند یافت.