ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها درباره افراز و تفکیک اموال مشاعی چه می‌گوید؟

اختلافات بین مالکین املاک به ویژه در صورتی که آن ملک به نحو مشاع باشد، یکی از بیش‌ترین و در عین حال چالش برانگیز‌ترین موضوعات در مراجع قضایی و غیر قضایی محسوب می‌شود. برای رفع این اختلافات، قانون راه حل‌های مختلفی را پیشنهاد نموده است که البته نیازمند انجام تشریفات و مراحل قانونی مختلفی است.

به گزارش «تابناک»؛ یکی از اقداماتی که اصولا در این موارد شرکا در ملک به سراغ آن می‌روند، اقدام به تفکیک یا افراز است. در این متن قصد داریم مختصری در خصوص تشریفات و مراحل قانونی آن بپردازیم.

تفکیک و افراز به چه معناست

پیش از ورود به بحث اصلی، لازم است ابتدا با معانی و کاربرد‌های تفکیک و افراز آشنا شد.تفکیک به معنای جدا کردن و در عرف و اصطلاح حقوقی به این معناست که یک مال غیرمنقول به قطعات و قسمت‌های کوچکتری تقسیم شود. مثلا زمینی هزار متر است و مالک آن اقدام به تقسیم ملک به نصف نموده و هزار متر زمین تبدیل می‌شود به دو زمین با متراژ پانصد متر.

همانطور که در مثال ذکر شد، در تفکیک لازم نیست، حتما ملک مشاعی یا اختلافی وجود داشته باشد که اقدام به تفکیک شود، بلکه هرمالکی می‌تواند طبق ضوابط مشخص اقدام به تفکیک نماید.افراز نیز معنا و آثار بسیار شبیهی به تفکیک دارد که در بسیاری از موارد این دو با یکدیگر اشتباه گرفته می‌شوند.

افراز به معنای تقسیم کردن و در اصطلاح بدین معنا و مفهوم است که مالکین یک ملک اقدام به تقسیم ملک مشاعی نموده و پس از طی تشریفات و مراحل قانونی مختلف حالت اشاعه(مشترک بودن مال)از بین می‌رود.

اقدامات اجرایی

برای اقدام به افراز و تفکیک می‌بایست مراحل مختلفی را طی کرد این اقدامات به شرح زیر است؛

-درخواست افراز و تفکیک از مراجع مربوطه
-تهیه نقشه ملک
-بررسی ملک و املاک مجاور آن توسط کارشناسان مربوطه
-تعیین صورت جلسه از بررسی‌های به عمل آمده که تعیین‌کننده تعداد واحدها، مساحت واحدها و…
-پرداخت هزینه ها
-صدور سند جدید و ابطال سند سابق

نقش شهرداری‌ها در افراز و تفکیک

عمده ی مراحل تفکیک یا افراز از طریق مراجع ثبتی یا در مواردی در دادگاه اقدامات مربوطه صورت می‌گیرد.

اما نباید از نقش و اثرگذاری شهرداری‌ها در خصوص افراز و تفکیک غافل شد.

به موجب ماده۱۰۱ قانون شهرداری‌ها با اصلاحات بعدی؛ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد.

همچنین شهرداری وظیفه دارد، نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.

همچنین در تبصره سه ماده مذکور به نکته مهم و قابل تاملی پرداخته است که عبارت است از در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف ۲۵ درصد و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا ۲۵ درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید.

شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.پس با توجه به موارد گفته شده، در تعیین و ایجاد نقشه تفکیکی باید به نکات و ضوابط مختلفی توجه و پرداخته شود که نقش شهرداری‌ها در این امر بسیار تاثیر‌گذار است.

منظور از طرح جامع و تفصیلی چیست

حتما نام این طرح را بسیار شنیده‌اید، ولی از خصوصیات و رویکرد‌های آن بی‌اطلاع باشید. در این قسمت قصد داریم به آن بپردازیم؛ هرچند ارتباط چندانی به موضوع نداشته، به جهت تصریح در ماده۱۰۱ شهرداری به آن پرداخته می‌شود.
طرح جامع، طرح بلندمدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه‌بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری و کشاورزی و تاسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق نوسازی، بهسازی و اولویت‌های مربوط به آن‌ها تعیین شده و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می‌گردد و برحسب ضرورت، قابل تجدیدنظر خواهد بود.

طرح تفصیلی، عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن‌ها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت‌های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می‌شود و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌گردد.

تفکیک و افراز در زمین‌های دولتی

تفکیک و افراز در زمین‌های دولتی نیز همانند زمین‌های غیر دولتی است؛ منتهی این وزارت مسکن و شهرداری است که وظیفه دارد نقشه تعیین شده را بررسی و تایید نهایی نماید و امتیاز ویژه تفکیک و افراز زمین‌های دولتی نسبت به غیر دولتی در خصوص اخذ هزینه‌های مربوطه است.

"اختلافات بین مالکین املاک به ویژه در صورتی که آن ملک به نحو مشاع باشد، یکی از بیش‌ترین و در عین حال چالش برانگیز‌ترین موضوعات در مراجع قضایی و غیر قضایی محسوب می‌شود"به موجب ۱۱قانون زمین شهری، دولت از پرداخت هر گونه مالیات و حق تمبر و هزینه‌های ثبتی و معاملاتی بابت آماده‌سازی و تفکیک و فروش اراضی معاف است.