همه چیز درباره پیش فروش چیتگر

اگر سایتهای آگهی املاک را مشاهده فرمائید بسیاری از پروژه های در حال ساخت را در منطقه ۲۲ تهران مشاهده خواهید کرد . این محدوده به دلیل نوساز بودن و همچنین داشتن زمین و فضای ساخت زیاد نسبت به دیگر مناطق تهران که از نظر ساخت و ساز اشباع شده اند بیشترین آمار پروژه های در حال ساخت را دارا میباشد . بسیاری از این پروژه ها میتواند برای سرمایه گذاری مناسب باشند و برخی نیز باید با دقت آنها را انتخاب کرد .

قیمت ساخت علی الحساب در پیش فروش چیتگر

توجه داشته باشید در پیش فروش چیتگر بصورت قطعی شرایط متفاوت از پروژه های تعاونی ساز میباشد . در پروژه های قطعی قیمت خریدار بر اساس متراژ مشخص است و نحوه پرداخت آن نیز در قرارداد مکتوب شده و تعهد پرداخت به موقع آن توسط خریدار مشخص میشود . در این نوع پیش فروش مابقی تعهدات بر عهده سازنده است .

"اگر سایتهای آگهی املاک را مشاهده فرمائید بسیاری از پروژه های در حال ساخت را در منطقه ۲۲ تهران مشاهده خواهید کرد "اینکه واحد را در زمان مشخص و با امکانات و متریال مشخص تحویل دهد وظیفه سازنده است .

اما در خرید بصورت تعاونی ساز همه با یکدیگر قصد ساخت پروژه را دارند و کلیه هزینه ها بر عهده اعضای تعاونی است از این رو قیمت ساخت متغیر است ما قطعا اگر پروژه به سرعت تامین مالی شود و همه اعضا اقساط خود را به موقع واریز کنند و مدیریت تعاونی قوی باشد هزینه تمام شده بسیار پایینتر از خرید قطعی است زیرا سود سازنده در آن وجود ندارد .

در این بین بسیاری از پروژه های پیش فروش در حال پذیره نویسی جدولی ارائه میدهند که قیمت کل واحد را مشخص کرده ( در واقع تخمین میزنند ) و اقساط ماهانه را نیز مشخص کرده اند و البته این نکته را ذکر میکنند که قیمت ها علی الحساب هستند و دچار تغییرات میشوند . در اولین قدم باید از فروشنده سوال کنید که قیمت ساخت را چه عددی محاسبه کرده و افزایش قیمت را چه درصدی در سال در نظر گرفته است . بر اساس اعلام سازمان نظام مهندسی قیمت ساخت در سال ۱۴۰۰ به ازای هر متر ۱۱ میلیون تومان برآورد شده است .

در پیش فروش چیتگر تعهدات مکتوب را بپذیرید

هر ادعایی توسط فروشنده ها میتواند برای تسهیل در فروش پروژه انجام شود ولیکن سندیت و اعتبار آن میبایست توسط خریدار بررسی شود . زمان تحویل در پروژه ها میبایست مشخص شود اما این نکته را نیز با توجه کرد که بسیاری زمان تحویل را در قرارداد به عنوان مثال ۳۶ ماه پس از شروع گودبرداری اعلام میکنند . این خود میتواند یکی از مفاد قرارداد باشد که خریدار بدان توجه نکرده و شاید زمانی که پروژه جواز اخذ کرده و بخواهد عملیات گودبرداری را شروع کند مدت زیادی سپری شود .

در مورد متریال و امکانات پروژه نیز دو حالت وجود دارد ، یا باید بصورت مکتوب در پذیره نویسی اولیه ذکر شود که به معنی پذیرش امکانات توسط خریدار جدید میباشد و یا بعد ها توسط اعضا تصمیم گیری شود که عموما بهتر است تمامی موارد مشخص شود و همچنین متریال نیز مشخص کننده این موضوع است که این پروژه حتما بصورت لوکس یا معمولی ساخته خواهد شد و هزینه های آتی برای ساخت آن توسط اعضا پذیرفته خواهد شد .

روشن کردن این موارد در قراردادهای پیش فروش بصورت تعاونی ساز و علی الحساب چهارچوبی را مشخص میکند که خریدار میتواند شکل کلی از واحدی که در ساخت آن مشارکت خواهد کرد دریافت کند .

البته در پروژه هایی نظیر پروژه حکیم شهرداری بد حسابی اعضای اولیه باعث کند شدن روند ساخت پروژه گشته است .

تعاونی پروژه های پیش فروش چیتگر

نوع پذیره نویسی تعاونی پروژه های پیش فروش چیتگر در ابتدا بسیاری از موارد را روشن خواهد کرد . اگر تعاونی بصورت خصوصی تشکیل شده باشد و اعضای هیات مدیره و مدیرعامل آن از قبل مشخص شده باشد و سپس پروژه ای را برای مشارکت عموم مردم معرفی کند شرایط و تعهدات متفاوت است . زیرا شرکت یا تعاونی برای تامین سرمایه ساخت یک پروژه از عموم دعوت به مشارکت میکند پس بطور قطع باید تعهداتی نیز ارائه دهد که شامل نحوه صحیح مدیریت پروژه در زمان مشخص و تحویل واحد ها باشد .

فلسفه تشکیل تعاونی بدینصورت است که عده ای دور هم جمع شده و برای ساخت پروژه اقدام میکنند و از بین خود عده ای را برای مدیریت پروژه انتخاب میکنند . تعاونی های دولتی بدین شکل عمل میکنند در نتیجه تعهداتی توسط مدیران تعاونی شامل جریمه دیرکرد نمیتواند به اعضا داده شود زیرا آنها منتخب خود اعضا هستند و در صورت عملکرد بد میتوانند جایگزین شوند اما در موردی که پاراگراف بالا اشاره شد تعاونی های خصوصی مانند پروژه ماهور در واقع به دلیل جذب سرمایه اقدام به ایجاد تعاونی میکنند پس تعهداتی که باید بدهند میبایست محکم تر و قطعی تر باشد و شامل جریمه درصورت عملکرد ضعیف آنها نیز باشد .

اعتبار سنجی پروژه های پیش فروش

توجه داشته باشید برای تشکیل تعاونی شرایط خاصی وجود ندارد و هر کس میتواند اقدام به این کار کند . پس در واقع تعاونی های خصوصی را باید با دقت بیشتری زیر ذره بین قرار دهید و سوابق آنها را بررسی کنید .

"این محدوده به دلیل نوساز بودن و همچنین داشتن زمین و فضای ساخت زیاد نسبت به دیگر مناطق تهران که از نظر ساخت و ساز اشباع شده اند بیشترین آمار پروژه های در حال ساخت را دارا میباشد "اینکه یک عده بخواهند از مردم دعوت به مشارکت برای ساخت یک پروژه کنند باید سابقه و ریشه آنها مشخص باشد و همچنین خودشان در مرحله اول سرمایه گذاری بر روی پروژه انجام داده باشند و در برای تامین سرمایه اقدام به عضو گیری نمایند .

بسیاری از پروژه ها در مرحله ای اقدام به پذیره نویسی میکنند که عملیات ساخت آنها شروع شده یعنی زمین را خریداری کرده ، جواز دریافت شده است سپس از عموم مردم دعوت میشود که هزینه زمین و تراکم را پرداخت کرده و عضو پروژه شوند و آنها نیز جلوتر از پروژه حرکت میکنند یعنی هزینه های مرحله قبل را از اعضا دریافت کرده و هزینه ادامه عملیات ساخت میکنند .

اما بسیاری از پروژه ها نیز از همان ابتدا با مبلغ ناچیزی زمین را قول نامه میکنند و تعهد تکمیل وجه در مدت زمان مشخصی را میدهند سپس اقدام به پذیره نویسی و دعوت به مشارکت عموم میکنند . بر روی اینگونه پروژه ها خط قرمز بکشید و هیچگاه به سراغ آنها نروید زیرا برای انجام پروژه های ساختمانی عظیم نیاز به سرمایه عظیم و پشتوانه است و اینکه عده ای بخواهند بدون سرمایه و با پول مردم اقدام به ساخت و ساز کنند پذیرفته نیست ! اینگونه تعاونی ها میتوانند با سرمایه محدود خود پروژه های کوچکی اجرا کنند و آنها را به رزومه خود اضافه کرده و در مراحل بعدی اقدام به انجام پروژه های بزرگتری نمایند .

انتخاب و سرمایه گذاری صحیح

تا اینجای مطلب قصد روشن کردن ابعاد تاریک اینگونه پروژه ها را داشتیم اما نا امید نشوید . تعاونی های مسکن نقش بسیار پررنگی در صاحبخانه شدن میلیون ها نفر داشته اند و این موضوع بر هیچکس پوشیده نیست اما انتخاب صحیح و اطلاعات دقیق از جزئیات دلیل نوشتن این مطلب بوده است . تعاونی های دولتی نیز وجود دارند که ریشه آنها واقعا دولتی است . اینکه میگوییم واقعا باید یک نکته دیگر را نیز اضافی کنیم که بسیار از تعاونی ها با انتخاب نام های نزدیک به نام شهدا و اسامی که آنها را دولتی نشان دهد سعی میکنند خود را وابسته به یک ارگان دولتی نشان دهند .

اینکه یک تعاونی دولتی است به راحتی و از طریق سازمان قابل پیگیری است به عنوان مثال اعضای تعاونی ارتش با لباس نظامی حضور دارند و یا در محل هایی قراردارند که متعلق به ارتش است و یا تعاونی پروژه شمشاد در منطقه ۲۲ که متعلق به سازمان جنگلها میباشد در خود سازمان اصلی قرار گرفته است .

جدا از اینکه تعاونی های خصوصی بسیار وجود دارند که سابقه ساخت آنها مشخص و روشن است و این سابقه ها نیز واقعی است و بر خلاف برخی تعاونی ها که تاریخ تاسیس آنها ۱ سال هم نشده و سوابق خود را هزاران واحد مسکونی به دروغ اعلام میکنند نیستند و عملکرد آنها قابل رویت و بررسی است .

کلام آخر

هر ادعایی را با رویت مدارک بپذیرید و هر تعهدی را مکتوب بخواهید . همچنین سوابق سازنده را بررسی کرده و واقعی بودن آنرا بیابید و از همه مهمتر این جمله را فراموش نکنید که هر شرایط آسانی مطلوب نیست ! یعنی اگر فروشنده شرایط را برای خریدار آسان کند شاید قصدش مجاب کردن خریدار به سرمایه گذاری باشد و در عمل نتواند به تعهدات خود عمل کند .

اما پروژه هایی که شرایط را واقعی اعلام میکنند درصد موفقیت آنها بیشتر است زیرا تعهدات خود را بر اساس واقعیات در نظر گرفته و درصورتی آنرا قابل انجام میدانند که همه جوانب را بررسی کرده باشد و با سرمایه ای که خریدار وارد پروژه میکند بتوانند به موقع تعهدات خود را اجرا کنند . در این مطلب سعی کردیم که همه چیز درباره پیش فروش چیتگر را خدمت شما ارائه دهیم و جزئیات مربوط به آنرا بازگو کنیم .

انتهای رپرتاژ آگهی/