۱۴ پیشنهاد مرکز پژوهش‌ها برای اصلاح طرح جهش تولید مسکن

خبرگزاری مهر: به نقل از مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، امیر رضا شاهانی درباره طرح تعدادی از نمایندگان مجلس با عنوان «جهش تولید و تأمین مسکن» با بیان اینکه در بررسی طرح جهش تولید و تأمین مسکن تلاش کردیم از ظرفیت نخبگانی کشور حداکثر استفاده را بکنیم، گفت: برای بررسی طرح مذکور چندین جلسه تخصصی تشکیل دادیم و طرح را با دقت مورد بررسی قرار دادیم.

سابقه طرح جهش تولید و تأمین مسکن

وی به تشریح سابقه طرح جهش تولید مسکن پرداخت و گفت: این طرح توسط جمعی از نمایندگان مجلس به صورت دو فوریتی پیشنهاد داده شد؛ بنابراین باید در زمان محدودی مورد بررسی قرار می‌گرفت. برای همین منظور جلسات متعددی با کمیسیون عمران مجلس برگزار شد. در این جلسات سعی کردیم با تعامل با کمیسیون عمران مجلس به آسیب شناسی این طرح بپردازیم.

معاون پژوهش‌های زیربنایی مرکز پژوهش‌های مجلس با بیان اینکه طرح جهش تولید و تأمین مسکن می‌تواند خلأ ساخت مسکن در ۷ سال اخیر را جبران می‌کند، بیان داشت: در این طرح پیش بینی شده تا واحدهای ۷۰ تا ۱۰۰ متری ساخته شود.

طرح جهش تولید مسکن اشکالاتی دارد

وی سپس با بیان اینکه طرح جهش تولید و تأمین مسکن ایده خوبی است، اما دچار اشکالاتی هم هست که باید این اشکالات رفع شود گفت: طرح جهش تولید از این جهت بسیار خوب است که ساخت مسکن در این مقیاس می‌تواند منجر به رونق و جهش تولید در کشور شود چرا که ساختمان سازی امری است که صنایع مختلفی با آن درگیر هستند و با رشد آن دچار تحرک و پویایی می‌شوند.

هدف گذاری طرح جهش تولید، ۱ میلیون واحد نیست؛ ۶۰۰ هزار واحد است

شاهانی محرومیت زدایی را هم از دیگر تبعات مثبت طرح مذکور دانست و گفت: در طرح جهش تولید مسکن علی رغم عدد یک میلیونی که در مطبوعات مطرح شد که قرار است دولت بسازد، اما در این طرح دولت مکلف به ساخت سالانه ۶۰۰ هزار مسکن است، ۴۰۰ هزار واحد دیگر نیز توسط مردم ساخته می‌شود.

معاون پژوهش‌های زیربنایی مرکز پژوهش‌های مجلس با تاکید بر اینکه مسکن مهر بزرگ‌ترین طرح اجرا شده و موفق مسکن سازی کشور بود، اضافه کرد: البته این طرح اشکالاتی داشت که تلاش کردیم با آسیب شناسی این اشکالات را در طرح جهش تولید به حداقل برسانیم.

وی گفت: طرح جهش تولید و تأمین مسکن به دلیل اشکالاتی که داشت از صحن به کمیسیون برگشت. برای رفع این اشکالات علیرضا زاکانی رئیس مرکز و من به عنوان معاون پژوهش‌های زیر بنایی در کمیسیون عمران حضور یافته و نظرات مرکز را تشریح کردیم. بدین ترتیب کمیسیون عمران مجلس طرح را در اختیار ما قرار داد تا با کار کارشناسی روی آن اشکالات آن را برطرف کنیم؛ لذا جلسات متعددی تشکل دادیم و سعی شد همه جواب را ببینیم.

"برای رفع این اشکالات علیرضا زاکانی رئیس مرکز و من به عنوان معاون پژوهش‌های زیر بنایی در کمیسیون عمران حضور یافته و نظرات مرکز را تشریح کردیم"با معاونت‌های دیگر مرکز از جمله معاونت اقتصادی هم در تعامل بودیم. در نهایت با پیشنهاداتی پیش نویس اصلاح شده طرح را به کمیسیون عمران ارائه دادیم. خود من سه جلسه در کمیسیون این نکات را ارائه کردم. در نهایت در این سه جلسه جمع بندی‌های لازم حاصل شد و اکثر پیشنهادهای ما در کمیسیون عمران تصویب شد.

آخوندی می‌گفت افتخار من این است که یک واحد مسکونی نساختم

شاهانی با بیان اینکه مرکز پژوهش‌های مجلس بازوی کارشناسی مجلس است، ادامه داد: متأسفانه در دولت یازدهم و دوازدهم یکی از افتخارات وزیر وقت راه و شهر سازی عدم ساخت یک واحد مسکونی بود. بعداً رئیس جمهوری اعلام کرد در بخش مسکن ضعیف عمل کردیم که در نهایت منجر به تغییر وزیر شد.

وی با بیان اینکه طرح تأمین مسکن خلأ ساخت مسکن طی ۷ سال اخیر (دولت یازدهم و دوازدهم) را جبران می‌کند، گفت: اگر حوزه مسکن رونق بگیرد محرومیت را در کشور کاهش داده و رفاه مردم را افزایش می‌دهد چرا که بخش عمده هزینه‌های خانوار متعلق به حوزه مسکن است.

وی در بخش دیگری از سخنانش با بیان اینکه مسکن دغدغه همه مردم به خصوص دهک‌های پایین جامعه است، اظهار کرد: یکی از آسیب‌های مسکن مهر این بود که واحدهای مسکونی در حاشیه شهرها ساخته شد که معضل حمل و نقل داشته و دارند، چون عمدتاً در کلانشهرها در حاشیه شهرها ساخته شد.

از این رو یکی از اولویت‌های طرح جهش تولید ساخت مسکن در داخل شهرها و بافت‌های فرسوده است.

۱۴ پیشنهاد مرکز پژوهش‌ها برای اصلاح طرح جهش تولید مسکن

وی با بیان اینکه ما ۱۴ پیشنهاد به مجلس در این طرح ارائه کردیم که ۱۲ پیشنهاد مورد توجه قرار گرفت و دو پیشنهاد دیگر هم امیدوار هستیم در طرح‌های دیگر مورد توجه قرار گیرد، گفت: اولین نکته ما تعیین میزان نیاز سالانه تولید مسکن در کشور بود. بر مبنای آمار عملکرد سال‌های قبل این ارزیابی انجام شد. در طرح مسکن هدف گذاری برای ساخت یک میلیون مسکن انجام شده است، اما این یک میلیون را فقط دولت نمی‌سازد.

وی ادامه داد: تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که مردم سالیانه ۴۰۰ هزار مسکن می‌سازند؛ بنابراین تکلیف دولت در هر سال ساخت ۶۰۰ هزار مسکن است. در حوزه بخش خصوصی و ساختِ مردم، ما فقط باید تسهیل گری انجام دهیم. چرا که در حال حاضر ساخت مسکن در کشور دو سال و نیم طول می‌کشد که یک سال و نیم این زمان برای کارهای اداری و اخذ مجوز طی می‌شود.

طرح‌های دولتی ساخت مسکن از حاشیه شهرها به داخل شهر منتقل می‌شوند

شاهانی افزود: نکته دوم مکان یابی طرح بود.

"بدین ترتیب کمیسیون عمران مجلس طرح را در اختیار ما قرار داد تا با کار کارشناسی روی آن اشکالات آن را برطرف کنیم؛ لذا جلسات متعددی تشکل دادیم و سعی شد همه جواب را ببینیم"با رفع ایرادات طرح‌های قبلی ما سعی کردیم در این زمینه بهینه‌ترین اقدام ممکن را انجام دهیم. چرا که اگر بیرون شهرها این خانه‌ها ساخته شود دوباره دچار مشکلات مسکن مهر و حمل و نقل خواهیم شد. همچنین ساخت این واحدها روی قیمت مسکن در شهرها هم تأثیر چندانی مخصوصاً در کلان شهرها نخواهد گذاشت.

استاد دانشگاه خواجه نصیر با بیان اینکه ما در این زمینه اولویت بندی انجام دادیم که در ماده ۱۳ طرح مورد توجه قرار گرفت بیان داشت: چهار اولویت برای وزارت راه و شهرسازی تعیین کردیم. در اولویت اول این وزارتخانه باید از اراضی درون شهری که در بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیر رسمی هستند استفاده کند. با این اقدام هم بافت‌های فرسوده نوسازی می‌شود و هم اینکه ساخت و سازها داخل شهر خواهد بود و مشکلات مسکن مهر را نخواهیم داشت.

با این اقدام مشکلات سکونتگاه‌های غیر رسمی هم رفع می‌شود.

وی اولویت دوم را اراضی متصل به بافت‌های شهری عنوان کرد و گفت: این اراضی با تغییر کاربری در شهر قرار بگیرد. اولویت سوم استفاده از اراضی دستگاه‌های دولتی است. همچنین اولویت چهارم استفاده از زمین‌هایی است که وزارت جهاد کشاورزی مکلف شده در اختیار وزارت راه قرار دهد.

وزارت جهاد سالی ۸ هزار هکتار از اراضی خود را به وزارت راه بدهد

شاهانی اضافه کرد: پیشنهاد ما این بود، وزارت جهاد کشاورزی مکلف شود سالانه حداکثر ۸ هزار هکتار زمین برای ساخت ۶۰۰ هزار واحد مسکونی در اختیار وزارت راه و شهر سازی قرار دهد. با فرض اینکه همه زمین‌ها را وزارت جهاد کشاورزی در اختیار وزارت مسکن قرار دهد سالیانه این میزان زمین لازم است.

کمیسیون عمران سقف تعیین شده برای اراضی را فراموش کرد به صحن بدهد

وی در مورد تعیین سقف هم گفت: این سقف را قرار دادیم تا خدای ناکرده بحث رانت خواری و زمین خواری در این طرح به وجود نیاید؛ بنابراین پیشنهاد دادیم سالی حداکثر ۸ هزار هکتار قرار داده شود. هر سال هم وزارت راه گزارش عملکرد باید ارائه کند و اگر این مقدار زمینی که گرفته استفاده نکرده این زمینه از حساب سال آینده دولت کم شود.

"با رفع ایرادات طرح‌های قبلی ما سعی کردیم در این زمینه بهینه‌ترین اقدام ممکن را انجام دهیم"این سقف در کمیسیون به تصویب رسید، اما در پیش نویس طرحی که به صحن رفت از قلم افتاده که امیدواریم مورد توجه قرار گیرد.

وی تأکید کرد: فلسفه اصلی طرح جهش تولید، ساخت مسکن ارزان قیمت با حذف هزینه زمین است. در این طرح اراضی دستگاه‌های دولتی داخل شهرها باید به صورت رایگان در اختیار وزارت راه و شهر سازی قرار گیرد.

تأمین مصالح از سازوکار بورس کالا

وی همچنین از حمایت تسهیلاتی از اقشار محروم، تأمین مصالح ساختمانی و… برای طرح جهش تولید و تأمین مسکن خبر داد و گفت: در طرح مذکور وزارت اقتصاد موظف می‌شود پوشش ریسک تأمین مصالح ساختمانی را از طریق بورس کالا بر عهده بگیرد.

واحدهای مسکن دولتی؛ ۷۰ تا ۱۰۰ متر

شاهانی مسئله بعدی را تعیین متراژ عنوان کرد و گفت: در این طرح متراژ خالص را ۷۰ الی ۱۰۰ متر در نظر گرفتیم. در کلان شهرها خانه‌ها کوچک‌تر در شهرهای کوچک‌تر و روستاها بزرگ‌تر باشد.

صندوق ملی مسکن و شورای عالی مسکن تأسیس می‌شوند

شاهانی سپس به تشریح بحث تأمین منابع مالی طرح تأمین مسکن پرداخت و گفت: برای تأمین مالی ما دو پیشنهاد مشخص دادیم. پیشنهاد اول تشکیل صندوق ملی مسکن است. همچنین در این طرح شورای عالی مسکن هم تشکیل می‌شود که رئیس آن رئیس جمهور است و معاون اول نایب رئیس و وزیر راه و شهرسازی دبیر شورا و وزرای مربوطه هم عضو هستند.

وی ادامه داد: یکی از منابع مالی که برای صندوق ملی پیشنهاد دادیم واریز کردن مالیات‌های مرتبط با زمین، مسکن و مستغلات در این صندوق است.

منبع بعدی استفاده از منابع پیش بینی شده برای بخش مسکن در بودجه‌های سنواتی است. همچنین منابع حاصل از بازگشت یا امهال خطوط اعتباری بخش مسکن مهر است. منابع دیگری همانند استفاده از ظرفیت خیرین هم مورد توجه قرار گرفته است.

وی در مورد محل استفاده این منابع هم گفت: ساخت زمین ابعاد مختلفی دارد. خرج‌هایی مثل محوطه سازی، گرفتن مجوز، ساختن مسجد، مدرسه و هزینه‌های دیگر که ما محل این هزینه‌ها را در این طرح پیش بینی کردیم. این هزینه‌ها از منابع صندوق ملی تأمین می‌شود.

سود وام ساخت در طرح جهش تولید مسکن ۱۸ درصد است

شاهانی در مورد منبع دوم مالی طرح جهش مسکن هم گفت: تصمیم گرفتیم از تسهیلات بانکی استفاده کنیم.

"چرا که اگر بیرون شهرها این خانه‌ها ساخته شود دوباره دچار مشکلات مسکن مهر و حمل و نقل خواهیم شد"سود این منابع ۱۸ درصد است که یارانه‌ای به اقشار محروم هم ارائه می‌شود؛ که این یارانه هم از صندوق ملی تأمین مسکن می‌شود. در این طرح بانک‌ها را مکلف کردیم حداقل ۴۰ درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی را در هر سال مالی با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند. مانده تسهیلات حساب و کتاب مشخص دارد و برای دستگاه‌های نظارتی مشخص است.

وی بیان کرد: در سال ۹۸ کل تسهیلات بانکی که به مردم داده شده هزار هزار میلیارد تومان بوده است. در همین سال تسهیلات پرداختی به بخش مسکن و ساختمان ۷۰ هزار میلیارد تومان بوده است یعنی ۷ درصد کل تسهیلاتی که شبکه بانکی کشور پرداخت کرده است. از این مبلغ حدود ۳۵ هزار میلیارد تومان در بخش مسکن بوده است.

از این مبلغ هم حدود ۱۸ هزار میلیارد تومان تسهیلات معوقه بانکی بوده، در واقع تنها ۱۸ هزار میلیارد تومان به صورت واقعی به بخش مسکن پرداخت شده است. اما طبق برآورد ما از میزان تسهیلات اعطایی ۱۶۰ هزار میلیارد تومان به دست می‌آید. این در حالی است که در سال ۹۸ کل بودجه عمرانی کشور ۶۷ هزار میلیارد تومان بوده است. یعنی بودجه‌ای که ما پیش بینی کرده‌ایم حدود ۲.۵ برابر بودجه عمرانی سال ۹۸ کل کشور است. پیش بینی‌هایی که ما انجام دادیم برای دولت هزینه ایجاد نمی‌کند بلکه شبکه بانکی وام می‌دهد و سود آن را هم دریافت می‌کند.

تقسیم طبقاتی مردم به ۴ گروه

وی ادامه داد: پیشنهاد دیگری که ما دادیم حمایت پلکانی در تخصیص تسهیلات مالی بود.

"در اولویت اول این وزارتخانه باید از اراضی درون شهری که در بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیر رسمی هستند استفاده کند"مشخصاً مردم را به چهار دسته محروم، کم برخوردار، نسبتاً برخوردار و برخوردار تقسیم کردیم. طرح به نحوی نوشته شده که همه می‌توانند استفاده کنند، اما مثلاً افراد برخوردار دیگر نباید یارانه دریافت کنند. ما در خود طرح می‌خواستیم این چهار دسته مشخص شود، اما کمیسیون موافقت نکرد و قرار شد در شیوه نامه وزارت راه مشخص شود. البته امیدواریم در صحن این امر در خود قانون دیده شود تا از اعمال نظرات سلیقه‌ای در امان بماند. البته در تبصره ماده ۱۶ این طرح برای مددجویان کمیته امداد و معلولان سازمان بهزیستی و ایثارگران تحت پوشش بنیاد شهید هم تسهیلاتی در نظر گرفته شده است.

وی پیشنهاد هفتم مرکز پژوهش‌ها را در خصوص مصالح ساختمانی دانست و گفت: در این طرح ما پیشنهاد دادیم وزارت اقتصاد مکلف شود پوشش ریسک در تأمین مصالح ساختمانی بدهد تا اگر نوساناتی رخ داد از طرق بورس کالا تدبیر کند تا مردم ضرر نکنند.

وزارت صمت هم مکلف شده تا نظارت کند مصالح ساختمانی با قیمت متعارف به دست سازندگان برسد.

اراضی کشاورزی، مسکونی نمی‌شود

شاهانی افزود: مورد هشتم جنبه‌های زیست محیطی طرح را مد نظر قرار دادیم که در طرح نمایندگان مغفول بود که مورد استقبال قرار گرفت. همچنین پیشنهاد نهم راجع به اراضی کشاورزی حاصل خیز، جنگل‌ها و مراتع پیشنهاد دادیم زمین‌های حاصلخیز کشاورزی و مراتع و جاهایی که عشایر استفاده می‌کنند نمی‌تواند برای ساخت مسکن مورد استفاده قرار گیرد.

وی افزود: آمار بین المللی نشان می‌دهد که بین سال‌های ۱۹۶۱ تا ۲۰۱۳ ایران با کاهش ۷۷ درصد سرانه اراضی کشاورزی زراعی، باغی و مراتع مواجه بوده و مقام دوازدهم جهان را در از بین بردن این اراضی داشته است. همچنین نکته دهم اینکه بر رعایت فرهنگ اسلامی و ایرانی در ساخت این ساختمان‌ها تاکید کردیم.

وی افزود: پیشنهاد یازدهم ما در زمینه لزوم رعایت استحکام و ایمنی در برابر حوادث طبیعی بود که در طرح مورد توجه قرار نگرفته بود. همچنین مسئله نظارت بر ساخت ساختمان و پدافند غیر عامل هم مورد توجه قرار گرفت.

وزارت راه سامانه تخصیص اراضی دولتی به تولید مسکن را راه اندازی می‌کند

معاون مرکز پژوهش‌های مجلس ادامه داد: پیشنهاد دوازدهم ما بحث پایش و نظارت در این طرح کلان بود. در ماده ۲۰ و ۲۲ طرح مکانیسم‌های این امر دیده شد.

"با این اقدام هم بافت‌های فرسوده نوسازی می‌شود و هم اینکه ساخت و سازها داخل شهر خواهد بود و مشکلات مسکن مهر را نخواهیم داشت"وزارت راه مکلف شده سه ماه یک بار از عملکرد خود گزارش دهد و پیش بینی کردیم سامانه‌ای در نظر گرفته شود و اراضی و زمین‌های تخصیص داده شده در سامانه ثبت شود.

شاهانی گفت: دو پیشنهاد دیگر را در این طرح نیاوردیم. البته در گزارش کارشناسی تأکید کردیم. یکی از این پیشنهادها به صورت ضمنی در طرح دیده شده و آن هم بحث ملاحظات آمایشی است. توجه به مزیت‌های نسبتی مناطق مختلف باید در ساخت ساختمان‌ها مورد توجه قرار گیرد.

وی ادامه داد: به عنوان مثال بعضی مناطق کشور مهاجرت فرست هستند و به دلیل مشکلات اقتصادی ساکنان آن به کلان شهرها مهاجرت می‌کنند. خب نگاهمان نباید این باشد که در کلان شهرها ساخت و ساز کنیم و شهرهای کوچک را فراموش کنیم.

پیشنهاد مرکز پژوهش‌ها برای استفاده از نظام اجاره داری حرفه‌ای

معاون مرکز پژوهش‌های مجلس در مورد پیشنهاد آخر این مرکز گفت: پیشنهاد آخر بحث نظام اجاره داری حرفه‌ای است.

شاخصی در دنیا به لحاظ سرانه مسکن وجود دارد. سرانه تملک مسکن در ایران ۱.۰۵ است؛ بنابراین وضعیت تملک مسکن در ایران بد نیست به طور میانگین هر خانوار ایرانی یک مسکن دارد. البته در واقعیت اینگونه نیست چرا که بعضی خانوارها چند مسکن دارند و بعضی هم اصلاً ندارند. در توزیع مشکل داریم.

شاهانی ادامه داد: در دنیا هم اینگونه نیست که همه مردم مسکن ملکی داشته باشند. اجاره نشینی وجود دارد، اما در اجاره نشینی ما، موجر خود مردم هستند.

اما در نظام اجاره داری حرفه‌ای در کشورهای توسعه یافته شهرداری و دولت‌ها زمین‌هایی را در اختیار بخش خصوصی قرار می‌دهند تا مجتمع‌هایی ساخته شود و اجاره می‌دهند و از این ساخت و سازها هم با سیاست‌های حمایتی حمایت می‌کنند.