تعیین سقف اجاره بها؛ گامی رو به جلو اما ناکافی

به گزارش خبرنگار مهر، رئیس جمهور در نشست یکشنبه ۸ تیر ماه ستاد ملی مبارزه با کرونا از تعیین سقف اجاره بها به عنوان یکی از مصوبات این ستاد خبر داد؛ بر اساس قانون، مصوبات ستاد ملی مبارزه با کرونا در حکم قانون مصوب مجلس و لازم الاجراست.

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در حاشیه این مراسم، سقف قیمتی تعیین شده برای افزایش اجاره بها در تهران، کلانشهرها (صرفاً ۷ کلانشهر) و سایر شهرها تا زمان اعلام اتمام وضعیت اضطراری کرونا از سوی وزارت بهداشت را به ترتیب، ۲۵، ۱۰ و ۱۵ درصد (نسبت به قرارداد قبلی همان واحد مسکونی) اعلام و آن را مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا عنوان کرد.

پیش از این نیز ستاد ملی مبارزه با کرونا در اردیبهشت امسال تصویب کرده بود که قراردادهای اجاره‌ای که در اسفند سال گذشته به اتمام رسیده بود، موجران موظف به تمدید قرارداد قبلی با مستأجر تا پایان اردیبهشت امسال می‌شدند؛ دادگاه‌ها نیز نمی‌توانستند در صورت شکایت موجر، برای مستأجر، حکم تخلیه صادر کنند.

این مصوبه دارای چند تبصره است:

۱. چنانچه مستأجران تکالیف خودشان را اجرا نکنند دادگاه‌ها حکم را صادر و باید مستأجر ظرف دو ماه تخلیه کند

۲. چنانچه مالک به صورت رسمی واحد خود را فروخته باشد مستأجر ۲ ماه بعد از اعلام رسمی می‌تواند واحد را تخلیه کند؛

۳. سومین و مهمترین تبصره آن است که تمامی معاملات باید در سامانه ثبت اسناد املاک و مستغلات کشور ثبت شود متقاضیان باید کد رهگیری را دریافت کنند؛ اگر خارج از بنگاه معامله‌ای منعقد می‌شود باید حتماً کد رهگیری اخذ شود.

شکست تلاش قبلی دولت برای تعیین سقف اجاره بها

مصوبه‌ای که امروز ستاد ملی مبارزه با کرونا آن را اعلام کرد، پیش از این نیز مطرح شده بود؛ سال گذشته هم در هنگامه فصل جابه جایی مستأجران، بار دیگر شاهد افزایش اجاره بها بودیم که از سوی وزارت راه و شهرسازی، طرحی در دولت مطرح شد که برای اجاره بها، سقف تعیین شود.

اما کمیسیون اقتصاد دولت با این طرح مخالفت کرد و هیچ گاه وارد صحن هیئت دولت نشد؛ اما این بار به دلیل افزایش افسارگسیخته اجاره بها در کمتر از یک ماه اخیر، بار دیگر تعیین سقف برای افزایش اجاره بها مطرح ولی این بار توانست از ستاد ملی مبارزه با کرونا، مصوبه اخذ کند و نیازی به تهیه لایحه مربوطه و تصویب آن در مجلس نیست.

کپی برداری دولت روحانی از دست احمدی نژاد

بسیاری از کارشناسان بازار مسکن بر این اعتقادند که مصوبه اخیر ستاد ملی مبارزه با کرونا، کپی برداری ناقص از طرح شکست خورده علی نیکزاد در دولت دهم در سال‌های ۹۰ و ۹۱ بود که وزیر وقت راه و شهرسازی اصرار داشت تا مشاوران املاک مصوبه‌ای در خصوص تعیین سقف برای اجاره بها بین ۱۳ تا ۱۵ درصد داشته و آن را اجرا کنند مصوبه‌ای که نهایتاً امکان اجرای آن فراهم نشد و با شکست مواجه شد.

مصطفی‌قلی خسروی رئیس این اتحادیه همان زمان در این خصوص گفته بود: سال ۹۱ به ما اعلام کردند که می‌خواهیم سقف ۱۰ تا ۱۲ درصدی را برای اجاره‌بها تعیین کنیم، جلسه‌ای با مسئولان برگزار شد و گفتیم اگر می‌خواهید این کار را انجام دهید حداقل رقمی را اعلام کنید که به حقیقت نزدیک باشد که در نهایت ما با افزایش ۱۳ تا ۱۵ درصدی موافقت کردیم.

وی افزود: اصولاً این چنین برنامه‌هایی نمی‌تواند تأثیرگذار باشد. بازار مسکن دستوری نیست، تحکمی نیست.

"چنانچه مستأجران تکالیف خودشان را اجرا نکنند دادگاه‌ها حکم را صادر و باید مستأجر ظرف دو ماه تخلیه کند۲"مالکیت را زیر سوال نبرید.

تمدید خودکار قراردادهای رهن و اجاره / ‏‬ مالکیت خصوصی زیر سوال می‌رود؟

محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، ۸ تیر ماه در بخش خبری ۲۱ شبکه یک سیما اظهار داشت: تمام اجاره نامه‌هایی که تاریخ سررسید آن‌ها رسیده است از امروز با صدور مصوبه جدید ستاد ملی مبارزه با کرونا و میزان افزایش اجاره بهای مصوب، به صورت خودکار تمدید می‌شوند.

برخی حقوقدانان بر این نظرند که تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن، ناقض مالکیت خصوصی افراد است. به عنوان مثال اگر مالکی قصد نداشته باشد در پایان قرارداد اجاره، آن را تمدید کند و بخواهد مثلاً فرزند یا یکی از اقوام خود را در آن ساکن کند، با این مصوبه، امکان انجام چنین اقدامی را ندارد و چه بسا بسیاری از خانواده‌ها که برای ازدواج و برگزاری مراسم عروسی فرندان خود، برنامه ریزی کرده بودند، با این مصوبه، مجبور به تأخیر در برگزاری مراسم ازدواج فرزندانشان شده باشند.

محمودزاده در این باره اعلام کرده بود موجر به هیچ عنوان نمی‌تواند مستأجر را ملزم به تخلیه ملک کند مگر اینکه مستأجر در مدت قرارداد خود، به عنوان «مستأجر بد» شناخته شده باشد.

حال اینکه موجر چگونه می‌تواند در دادگاه ثابت کند که مستأجر به تعهداتش پایبند نبوده، نه برای موجران مشخص است نه مستأجران. در مصوبه ستاد کرونا نیز صرفاً قید شده که اگر مستأجر به تعهدات خود پایبند نبوده، می‌بایست ظرف ۲ ماه واحد مسکونی را تخلیه کند.

این در حالی است که مصادیقی برای عدم پایبندی به تعهدات ذکر نشده است؛ آیا اینکه مستأجر مثلاً در مدت قرارداد یک ساله اش، چند بار اجاره خانه را با تأخیر به موجر پرداخت کرده، می‌تواند مصداقی برای بی تعهدی اش باشد یا خیر؟ آیا موجر می‌تواند با چنین بهانه‌هایی، مرجع قضائی را به صدور حک تخلیه، متقاعد کند؟

برای چالش قراردادهای زیرزمینی فکر شده؟

با این حال پیش از این هم کارشناسان، تعیین سقف برای افزایش اجاره بها را، سبب پیدایش قراردادهای زیرزمینی عنوان می‌کردند؛ با این حال در مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا، برای جلوگیری از ایجاد چنین مشکلی، الزام به ثبت کلیه معاملات رهن و اجاره در سامانه املاک و مستغلات کرده اند.

معاون وزیر راه: امکان امضای قراردادهای زیرزمینی اجاره مسکن وجود ندارد

محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در گفت وگو با خبرنگار مهر در پاسخ به این پرسش که آیا این مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا، سبب افزایش قراردادهای زیرزمینی نمی‌شود؟، گفت: عدم صدور حکم تخلیه، به این معنی است که قدرت دست مستأجر است؛ وقتی موجر نمی‌تواند حکم تخلیه از دادگاه بگیرد، چرا باید مستأجر تن به قراردادهای زیرزمینی بدهد؟

وی ادامه داد: اگر مرجع قضائی حکم تخلیه صادر می‌کرد، این ادعا صحیح بود که مصوبه تعیین سقف اجاره بها، می‌تواند موجب امضای قراردادهای زیرزمینی در کنار قراردادهای اصلی باشد؛ اما وقتی چنین حکمی صادر نمی‌شود، دیگر نمی‌تواند به رشد قراردادهای زیرزمینی منجر شود.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک: مستأجران زیر بار قراردادهای زیرزمینی نروند

اصرار معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی بر عدم امکان امضای قراردادهای زیرزمینی مسکن به خصوص در حالی که فایل‌های عرضه واحدهای اجاری به شدت با کمبود در بازار مواجه است، در حالی است که حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک، این موضوع را رد نمی‌کند.

عقبایی با تأکید بر این‌که مشاوران املاک در شرایط بحرانی کنونی با تمام قوا به اجرای مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا کمک خواهند کرد، اضافه کرد: مستأجران به هیچ عنوان زیر بار قراردادهای زیرزمینی نروند چراکه مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا لازم‌الاجرا بوده و سه قوه برای اجرای آن وارد شده‌اند.

کارشناس مسکن: به جای تعیین سقف اجاره بهای یکسان در تهران، جدول ارزش اجاری املاک، ملاک عمل قرار داده می‌شد

حمیدرضا چراغی کارشناس مسکن در گفت وگو با خبرنگار مهر، با بیان اینکه الزام به ثبت معاملات در سامانه مشاوران املاک تا حدودی می‌تواند از افزایش قراردادهای زیرزمینی جلوگیری کند، گفت: اما حتی اگر همه قراردادهای رهن و اجاره هم به سامانه املاک و مستغلات بیاید، باز هم برخی سودجویان یا موجران هستند که آنچه به عنوان قرارداد شخصی رهن و اجاره میان موجر و مستأجر به امضا می‌رسانند و ارقام و اعدادی که در آن قرارداد درج می‌شود، با ارقامی که به عنوان اجاره بها در قراردادی که در سامانه مشاوران املاک به ثبت می‌رسد، دو قرارداد کاملاً متفاوت خواهد بود.

وی ادامه داد: مشکل دیگر این است که اگرچه مصوبات ستاد ملی مبارزه با کرونا، در حکم مصوبات مجلس است، اما مصوبه امروز این ستاد با قانونی که قراردادهای عادی و دستی را هم به رسمیت می‌شناسد، کاملاً متفاوت یا به نوعی متناقض است؛ چرا که اگر فردی قرارداد عادی و دست نویس را به دادگاه ارائه دهد، می‌تواند در برابر قرارداد رسمی ثبت شده در سامانه مشاوران املاک، به عنوان یک سند عادی مورد استناد قرار گیرد. بنابراین باید در مصوبه امروز، این موضوع نیز ذکر می‌شد که قراردادهای دست نویس اجاره بها، موضوعیت ندارند.

این کارشناس بازار مسکن یکی دیگر از اشتباهات این مصوبه را، صدور حکم کلی برای سقف افزایش اجاره بها در کل تهران دانست و یادآور شد: در حالی که در قانون مالیات بر اجاره بها، تعیین ارزش اجاره‌ای املاک در هر منطقه از تهران، پیش بینی شده و شهرداری با همکاری سازمان امور مالیاتی، موظف به تعیین ارزش اجاره‌ای املاک هستند.

وی ادامه داد: بنابراین ستاد ملی مبارزه با کرونا می‌توانست تبصره‌ای به مصوبه امروز خود اضافه کرده، برای کل شهر تهران یک نرخ مشخص تعیین نمی‌کرد؛ بلکه ملاک افزایش سقف اجاره بها در هر منطقه را به کارگروهی که بر اساس جدول ارزش اجاری املاک تهران، این سقف را مشخص می‌کردند، واگذار می‌کرد. به خصوص که در حال حاضر، در همه مناطق تهران، برای تمدید قراردادهای قبلی یا حتی امضای قراردادهای جدید، ۲۵ درصد افزایش اجاره بها رخ نداده است؛ اعلام این رقم می‌تواند موجرانی که کمتر از ۲۵ درصد اجاره بها را افزایش داده اند، تحریک به لغو قرارداد قبلی و اعلام نرخ جدید اجاره بها تا سقف ۲۵ درصد کند.