رواج بلندمرتبه‌سازی در بافت‌های فرسوده به بازار مسکن کمک می‌کند؟

 همواره دولت ها بر روند نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده در کشور تاکید داشته اند البته در چند سال گذشته در این بخش کارنامه درخشانی ارائه نشد، اما اخیرا شورای عالی شهرسازی و معماری مصوبه‌ای را در راستای تشویق سازندگان و انبوه سازان به تصویب رسانده است که به نظر می‌ر سد با دستور رئیس جمهور در راستای ساخت واحد‌های مسکونی به شکل افقی در تضاد باشد.

ساخت واحدهای ویلایی برای پروژه های نهضت ملی مسکن 

با توجه به آنکه دولت برنامه ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را در دستور کار خود قرار داده است و یکی از مهم‌ترین برنامه‌ها هم برای تسریع در روند اجرای این طرح ،تخصیص زمین و روند ساخت مسکن به شکل واحد‌های مسکونی در قالب واحد‌های ویلایی بوده، اما اخیرا در طرح نوسازی بافت‌های فرسوده مصوبه‌ای در قالب ارائه تراکم و ساخت دو طبقه اضافه بر مازاد دیده می‌شود.

مهمترین بخش این بسته تشویقی، فروش دو طبقه تراکم اضافه به سازنده یا مالک یا سرمایه گذار در نوسازی بافت‌های فرسوده است.

علت صدور این مجوز به شهرداری‌ها برای عرضه تراکم تشویقی در بافت‌های فرسوده، رفع مشکلات ریزدانگی، نفوذناپذیری و عدم تاب آوری در این بافت هاست که با توجه به فعال شدن برخی گسل‌های اطراف پایتخت و وجود نگرانی‌هایی بابت نامقاوم و نا ایمن بودن خانه‌های واقع در بافت‌های نابه سامان شهری، شورای عالی شهرسازی به دنبال ایجاد صرفه اقتصادی جهت ورود سرمایه گذاران، انبوه سازان و توسعه گران به بافت‌های فرسوده است.

اعطای حداکثر دو طبقه تشویقی برای واحدهای نوسازی شده

در همین رابطه هم محمد آئینی معاون وزیر راه وشهرسازی درباره ضوابط تشویقی در این بخش اعلام کرده است: اعطای حداکثر دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌های انتفاعی مشروط به تأمین ورودی مستقل، امکان تخصیص ۲۰ درصد از فضای باز غیر مسقف مجموعه به منظور تأمین بخشی از پارکینگ‌های مورد نیاز، امکان استفاده از مساحت معابر بن‌بست فاقد کارکرد در طرح مصوب بلوک و تراکم حاصل از آن (در صورت موافقت شهرداری‌ها) و امکان تسهیل در ضوابط معماری از جمله نحوه توده‌گذاری و نما از مهم‌ترین مصوبات و ضوابط در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده به شمار می‌رود.

این در حالی است که در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده دولت علاوه بر اعطای تراکم‌های تشویقی اقدام به پرداخت تسهیلات نوسازی و ساخت مسکن می کند به طوری که رستم قاسمی وزیر راه وشهرسازی اعلام کرد: شورای عالی شهرسازی و معماری برای تسریع در روند نوسازی بافت‌های فرسوده خدماتی به محلات فرسوده اختصاص داده و در روستا‌ها برای نوسازی و تعمیرات تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۵ درصد پرداخت می شود.

به گفته وزیر راه وشهرسازی، با توجه به آنکه در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده بسیار عقب هستیم سیاست‌های تشویقی از جمله اعطای ۲ طبقه مازاد و پارکینگ و همچنین اعطای تسهیلات تشویقی به شرکت‌های انبوه سازی پرداخت خواهد شد تا شاهد تسریع در روند نوسازی بافت‌های فرسوده شویم.

این در حالی است که بسیاری از کارشناسان و همچنین سازندگان اعلام کرده ا ند که این طرح و مصوبه به نوعی تراکم فروشی است که در آینده در محلات فرسوده کشور تنها واحد‌های بدقواره و ناهمگون جای واحد‌های ویلایی و حیاط دار را خواهد گرفت.

در بازآفرینی بافت فرسوده نباید اجازه بلندمرتبه سازی صادر شود

حسین عبداللهی کارشناس مسکن در این خصوص گفت: بلندمرتبه سازی در فرآیند بازآفرینی بافت فرسوده موجب می‌شود دوباره تراکم بالا و ریزدانگی و مشکل معابر در این مناطق پا برجا بماند؛ بنابراین باید از بلندمرتبه سازی در بازآفرینی بافت فرسوده جلوگیری شود تا در این فرآیند کیفیت زندگی مردم در شهر‌ها نیز افزایش پیدا کند. همچنین باید از ساخت واحد‌های مسکونی کوچک مقیاس که موجب بالارفتن تراکم در این بافت‌ها می‌شود نیز جلوگیری شود.

او گفت: برای توسعه ساخت مسکن به زمین نیاز داریم، در تهران زمین کافی برای خدمات عمومی وجود ندارد. باید کمربند تهران را با توجه به طرح تفصیلی گسترش دهیم و با مشوق تهاتر زمین جدید با مسکن موجود مردم را به اماکن جدید انتقال دهیم و جمعیت را در سطح تهران پخش کنیم. کما اینکه در لندن به همین سمت حرکت شده است. به این ترتیب زمینه چینی برای بازسازی فراهم می‌شود.

ایجاد کمربند حاشیه شهر در تهران و یزد مانع بهبود کیفیت زندگی شهری شده است.

براساس این گزارش با توجه به آنکه در حوزه شهرسازی کشور به ویژه در شهر‌هایی مانند یزد و قزوین ساخت واحد‌های نهضت ملی مسکن و همچنین ساخت پروژه‌های بخش خصوصی به شکل ویلایی و ساخت واحد‌های با تراکم کمتر است بنابراین در این طرح هم باید مسئولان حوزه مسکن به فکر نوسازی واحد‌های مسکونی در قالب واحد‌هایی با طبقات کمتر و یا تخصیص زمین برای ساخت واحد‌ها باشند که همین امر خود زمینه ساز تسریع در روند نوسازی بافت‌های فرسوده خواهد شد.