مناطق مستعد ریزش مسکن

فاصله سطح قیمت آپارتمان‌های ۲۲ منطقه با «سقف متعارف» نشان می‌دهد حباب قیمت در مناطقی از شهر، بزرگ‌تر است. این مناطق، در لبه‌ خط ریزش قیمت قرار دارند. اختلاف تورم اجاره بین شمال و جنوب شهر نیز معنادار است.

فشار قیمت و اجاره‌بها در مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران سنجش شد. بررسی و مقایسه حباب‌سنج ملکی در دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت نشان از بزرگ‌تر بودن حباب مسکن در مناطق شمالی دارد. آخرین آمار رسمی مربوط به نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن که از آن تحت عنوان نسبت P به R یاد شده و به نوعی دماسنج ملکی شناخته می‌شود، نشان می‌دهد هم اکنون رابطه بین قیمت و اجاره مسکن از حد متعارف و معمول خارج شده و درون دامنه متعارف قرار ندارد.

"فاصله سطح قیمت آپارتمان‌های ۲۲ منطقه با «سقف متعارف» نشان می‌دهد حباب قیمت در مناطقی از شهر، بزرگ‌تر است"در شرایط معمول و متعارف که بازار مسکن نه در حالت رکود شدید و افت قیمت قرار دارد و نه در شرایط جهش قیمتی، نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن یا همان نسبت P به R به‌طور متوسط در بازه ۱۵ تا ۲۵ قرار دارد. این در حالی است که در شرایط جهش قیمت مسکن این نسبت از عدد ۲۵ فراتر رفته و در شرایطی که بازار مسکن با رکود شدید یا افت قیمت همراه شود، نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن عددی کمتر از ۱۵ را نشان می‌دهد. این نسبت به نوعی نمایانگر میزان بازدهی اجاره‌داری برای موجران و مالکان مسکن نیز است. در شرایطی که نسبت قیمت به اجاره‌بها عددی بالاتر از ۲۵ را نشان دهد به این معناست که جهش قیمت مسکن اتفاق افتاده و برای احیای رابطه متعارف بین قیمت و اجاره‌بهای مسکن یا باید افت یا ثبات قیمت مسکن رخ دهد یا سطح اجاره‌بها به حدی افزایش پیدا کند که این نسبت مجدد احیا شود. اما در شرایطی که این نسبت عددی کمتر از ۱۵ را نشان دهد به این معناست که بازار مسکن کشش افزایش قیمت را دارد.

تازه‌ترین اطلاعات موجود براساس داده‌های رسمی مرکز آمار ایران مربوط به تحولات بازار مسکن و اجاره شهر تهران در پایان سال گذشته و ابتدای فرآیند خرید و فروش و اجاره در مناطق این شهر طی سال جاری حاکی از آن است که نسبت قیمت به اجاره همچنان در محدوده نامتعارف قرار دارد.

بررسی نتایج مربوط به دستگاه حباب‌سنج ملکی (نسبت قیمت به اجاره) طی ۱۰ سال گذشته نتایج قابل‌توجهی از روند نامتعارف شدن و بزرگ شدن این حباب را به تصویر می‌کشد.

طوری که براساس آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، نسبت قیمت به اجاره در سال ۹۱، عدد ۲۱ را نشان می‌دهد تا اینکه در سال ۹۸، این نسبت به سقف نامتعارف یعنی ۲۵ رسید. جالب آنکه این آمار بیان می‌کند که با تغییر شرایط بازار مسکن این نسبت از نیمه سال ۹۸، سقف نامتعارف را نیز کنار می‌گذارد و به عدد ۲۹ می‌رسد.

روند رشد نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران همچنان ادامه پیدا کرد تا اینکه در پاییز ۹۹ به ۳۶ رسید. روند رشد این نسبت اما با تغییر و تحولات جدید بازار مسکن در ادامه شکل جدیدی به خود گرفت. به علت آنکه دو سکته جدی در جریان رشد قیمت مسکن در میانه سال گذشته رخ داد، نسبت p به r در زمستان ۹۹، یک واحد عدد نسبت به فصل پاییز عقب‌نشینی کرد و به عدد ۳۵ رسید. همین موضوع سبب شد این نسبت برای یک‌سال ۹۹ روی عدد ۳۲ قرار بگیرد.

"اختلاف تورم اجاره بین شمال و جنوب شهر نیز معنادار است.فشار قیمت و اجاره‌بها در مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران سنجش شد"به این ترتیب حباب مسکن از سقف متعارف در زمستان ۹۹ معادل ۱۰ واحد عدد بیشتر شده که نشان از بزرگی آن دارد. اما نکته مهم در مورد حباب قیمتی مسکن آن است که تمامی مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران به یک میزان حباب ندارند. جزئیات داده‌های رسمی مربوط به حباب‌سنج ملکی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد: نسبت p به r در مناطق یک تا پنج طی سه ماه پایانی سال ۹۹ معادل ۴۵ و در مناطق ۹ تا ۲۰ طی همین بازه زمانی معادل ۳۰ بوده است. مهم‌ترین علت تفاوت قابل‌توجه حباب مسکن میان مناطق نیمه شمالی و جنوبی مسکن به تفاوت نرخ رشد اجاره‌بها میان این مناطق باز می‌گردد. آمارها نشان می‌دهد: در بازه زمستان سال گذشته، نرخ رشد اجاره‌بها در مناطق یک تا پنج معادل ۳۰ درصد و در مناطق ۹ تا ۲۰ معادل ۴۰ درصد بوده است این در حالی است که تورم مسکن در نیمه شمالی شهر تهران معادل ۱۱۵ درصد و در نیمه جنوبی شهر معادل ۹۰ درصد بوده است.