گرایش به خرید خانه‌های چند سال ساخت به جای نوساز

با ورود به سال جدید، تورم انتظاری در بازار مسکن هم حالا خود را در فایل‌های ریز و درشت ملکی نشان می‌دهد.

با نگاهی به فایل‌های خرید و فروش مسکن در یکی از سایت‌های آنلاین می‌توان رشد قیمت‌ها را نه فقط در فایل‌های نوساز بلکه در فایل‌های چند سال ساخت مشاهده کرد. به عنوان مثال؛ هر متر مربع یک واحد ۲۰ ساله ۸۰ متری در منطقه جنت‌آباد ۷۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان قیمت‌گذاری شده.

این در حالی است که تا یک ماه پیش هر متر مربع از این واحد ۷۰ میلیون تومان نرخ‌گذاری شده بود. یا هر متر مربع از واحد ۱۲ ساله‌ای در منطقه تهرانپارس ۹۵ میلیون و ۳۴۸ هزار تومان نرخ‌گذاری شده که در توضیحات آن نوشته شده فول بازسازی شده که به نظر می‌رسد این رقم باید برای خانه‌ای نوساز در این منطقه در نظر گرفته می‌شد و این نرخ کمی غیرمنطقی به نظر می‌رسد، همچنین هر متر مربع واحد دیگری در منطقه رودکی با متراژ ۸۸ متر، طبقه سوم و ۱۸ ساله هم ۵۶ میلیون و ۸۱۸ هزار تومان قیمت‌گذاری شده که در توضیحات آن نوشته شده آسانسور و پارکینگ هم ندارد، همچنین هر متر مربع از یک واحد ۸۵ متری، طبقه اول بدون پارکینگ ۲۲ ساله در منطقه میرداماد ۸۸ میلیون و ۲۳۵ هزار تومان قیمت‌گذاری شده است که این رقم هم برای این واحد چند ساله بالاست.

تغییر قیمت مصالح ساختمانی بر ساخت و ساز اثر گذاشت

آنگونه که به نظر می‌رسد نرخ‌گذاری‌های بالا در بخش خانه‌های نوساز از سوی مالکان و انبوه‌سازان به دلیل رشد قیمت‌ها در حوزه مصالح ساختمانی در سال ۱۴۰۱ روی خانه‌های چند سال ساخت هم تاثیرگذار بوده. سازمان نظام مهندسی هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان برای سال ۱۴۰۱ را از ۶ میلیون و ۲۳۷ هزار تومان برای ساختمان‌های یک تا دو طبقه تا ۱۱ میلیون و ۵۴ هزار تومان برای ساختمان‌های ۱۶ طبقه به بالا در نظر گرفته بود که مسلما نمی‌بایست هزینه ساخت بیشتر از این ارقام محاسبه می‌شد.

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در خصوص وضعیت کنونی بازار مسکن بر این باور است که طبیعتا افزایش قیمت مصالح ساختمانی که از بالا رفتن تورم در کشور نشات گرفته روی ساخت مسکن نیز اثرگذار بوده. مضاف بر اینکه یکی دیگر از علل افزایش قیمت‌ها کسری تولید در سال‌های گذشته بوده که باعث عدم تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن طی سال‌های گذشته شده است.

گرایش مردم به سمت بازسازی خانه‌های چندساله است

این کارشناس مسکن در ادامه گفت: اینکه مردم این روزها به سمت خرید خانه‌های قدیمی و بازسازی آن تمایل پیدا کرده‌اند به دلیل پایین بودن قیمت این خانه‌هاست و همین تفاوت قیمت باعث شده تا گرایش خریداران به سمت این قبیل خانه‌ها افزایش یابد.

"مضاف بر اینکه یکی دیگر از علل افزایش قیمت‌ها کسری تولید در سال‌های گذشته بوده که باعث عدم تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن طی سال‌های گذشته شده است"هر چند این خانه‌ها دیگر نو نیستند و سن‌شان ۱۵ یا ۲۰ ساله شده، اما باز هم قابل تعمیر و سکونت هستند.

ستاریان خاطرنشان کرد: یکی از موضوعات مهم حضور تقاضای موثر در بازار است؛ اما قیمت مسکن به اندازه‌ای رشد داشته که این حضور موثر بسیار اندک شده و تعداد محدودی متقاضی خرید مسکن هستند.

این فعال حوزه مسکن در ادامه گفت: در سال‌های اخیر شاهد آن بودیم که به جز خانه‌های بزرگ و لوکس که فاقد مشتری بودند و بازارشان کم رونق شده بود این وضعیت به سمت خانه‌های متوسط و کوچک هم تسری پیدا کرد و آن‌ها هم وارد فاز رکودی شدند.

نیاز ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار واحدی مسکن

ستاریان ادامه داد: البته در دو سال اخیر وضعیت کمی بهبود پیدا کرد و تنوع متقاضیان بیشتر از قبل شد و به‌رغم اینکه در بخش خانه‌های نوساز معاملات کمتر شده در بخش خانه‌های چندسال ساخت این معاملات بیشتر از قبل شده است. این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: یک بخشی از نیاز بازار جنبه سرمایه‌گذاری دارد و افراد تنها برای حفظ ارزش پول‌شان اقدام به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌کنند و این قبیل از معاملات هم کم نیستند.

او با اشاره به نیاز ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار واحدی مسکن در کشور خاطرنشان کرد: در کنار نیاز بالای متقاضیان به مسکن متاسفانه میزان ساخت بسیار محدود بوده و به نظر می‌آید حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده باشد که البته هنوز آمار دقیقی منتشر نشده است با این وجود این روزها ما با انباشت نیاز مسکن در کشور روبرو هستیم.

وابستگی بازار مسکن به میزان تورم عمومی

ستاریان با اشاره به وضعیت مسکن در دو ماهه ابتدای سال ۱۴۰۲ تصریح کرد: وضعیت این بازار در دو ماهه بهار و تابستان به میزان تورم کل کشور وابسته است و باید دید وضعیت اقتصادی در این ماه‌ها به کدام سمت و سو خواهد رفت. تنها درصورتی که اقتصاد کشور با گشایش‌هایی همراه و گرایش به آزادسازی‌ها بیشتر شود در بازار مسکن هم با افزایش معاملات و رونق بیشتری روبرو می‌شویم و اگر وضعیت اقتصادی همانند سال‌های گذشته باشد و موضوعات مربوط به کسری بودجه دولت مطرح باشد رکود تورمی در این بازار هم بیشتر خواهد شد.

او در پاسخ به این پرسش که در کشورهای دیگر چه میزان از حقوق و دستمزد افراد صرف هزینه مسکن می‌شود، گفت: به‌رغم اینکه در ایران حدود ۷۰ تا ۱۰۰ درصد حقوق و دستمزد افراد صرف هزینه اجاره مسکن می‌شود و شاهد آنیم که گاهی یکی از افراد شاغل در خانواده کل حقوق خود را بابت اجاره مسکن می‌پردازد و فرد دیگر خانواده سایر مایحتاج خانواده را تهیه می‌کند، اما در سایر کشورهای دنیا این میزان برای اجاره ملک در محدوده ۱۰ تا ۱۵ درصد از دستمزد افراد را شامل می‌شود.

برنامه‌ریزی‌ها در بازار مسکن بلندمدت است

ستاریان گفت: در حال حاضر وضعیت به گونه‌ای است که نمی‌توان راهکار کوتاه‌مدتی برای این بازار در نظر گرفت چرا که ساخت مسکن نیازمند برنامه‌ریزی‌های طولانی‌مدت است و حداقل زمان برای بهبود نسبی شرایط ۱۰ سال است و ما باید کل اقتصاد را به گونه‌ای تغییر دهیم تا بتوانیم مشکل مسکن را در کشور حل کنیم چرا که این بازار کاملا با اقتصاد کلان در کشور در ارتباط است.

او افزود: ۹۵ درصد تولید مسکن در ایران در اختیار بخش خصوصی است، اما سوال اساسی این است که چرا امروز بخش خصوصی توان تولید مسکن مورد نیاز مردم را ندارد؟ پاسخ آن این است که اقتصاد ایران ابزارهای مالی کافی و مورد نیاز بخش خصوصی را در اختیارش نگذاشته و در نتیجه وضعیت به این شکل شده که بخش خصوصی امکان تولید مسکن مورد نیاز را ندارد.

بیشتر بخوانید:

• قیمت مسکن ملی در تهران مشخص شد/ ساخت این نوع مسکن در سه منطقه پایتخت