بازار مسکن از بی‌ثباتی رنج می‌برد

مسکن مهم‌ترین و اصلی‌ترین دارایی در سبد خانوار است. توجه به بازار مسکن هم از جهت دارایی بودنش مهم است و هم از منظر خدماتی که به عنوان سرپناه به افراد جامعه ارائه می‌شود. تغییراتی که در قیمت مسکن اتفاق می‌افتد، موجب تغییر ثروت افراد می‌شود.

وقتی قیمت مسکن افزایش زیادی را تجربه می‌کند، دسترسی به سرپناه برای تعداد بیش‌تری از افراد مشکل می‌شود. به این خاطر مهم است که دولت برای تامین رفاه افراد جامعه برای کنترل آن تلاش ‌کند. حال می‌خواهیم بدانیم چه عواملی بر قیمت مسکن اثر می‌گذارند؟ و قیمت مسکن در طی سال‌های چه تغییراتی را و چطور از سرگذرانده است؟

نقش دولت در قیمت مسکن

قیمت مسکن تحت تاثیر عوامل مختلفی از جمله سیاست‌های مالی، پولی و عوامل جمعیتی قرار می‌گیرد.

"توجه به بازار مسکن هم از جهت دارایی بودنش مهم است و هم از منظر خدماتی که به عنوان سرپناه به افراد جامعه ارائه می‌شود"سیاست‌های مالی از طریق اثرگذاشتن بر درآمد حقیقی بر قیمت مسکن موثر واقع می‌شوند؛ عمده‌ترین مسیر اثرگذاری در ایران، نوسانات درآمدهای نفتی است. افزایش درآمدهای نفتی و سرریز آن به بودجه عمومی کشور باعث افزایش تقاضای کل و درآمد حقیقی می‌شود که در نتیجه آن، قیمت مسکن افزایش می‌یابد.

سیاست‌های پولی و اعتباری نیز از دو طریق بر قیمت مسکن اثر می‌گذارند: یکی سیاست‌های انبساطی پولی که با افزایش قدرت وام‌دهی بانک‌ها اتفاق می‌افتد و در واقع کاهش محدودیت‌های اعتباری است. این سیاست باعث افزایش قیمت مسکن می‌گردد. دوم سیاست‌های پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی است. در این حالت هم به خاطر اینکه نرخ سپرده‌های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن است، کاهش هزینه مالکیت، افزایش قیمت مسکن را در پی خواهد داشت.

بعلاوه، تورم بالا نیز منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.

عوامل جمعیتی مانند افزایش نرخ رشد جمعیت و جابه‌جایی‌های جمعیت و مهاجرت‌ها نیز می‌تواند بر قیمت مسکن اثرگذار باشد که انتظار می‌رود در بلندمدت اثر آن ظاهر شود. به طور کلی در بلند مدت مخارج مصرفی، اعتبارات بانکی، قیمت زمین آثار مثبت و هزینه مالکیت اثر منفی بر قیمت حقیقی مسکن در ایران داشته‌اند. در کوتاه مدت نیز اثر افزایش مخارج مصرفی، اعتبارات بانکی، قیمت زمین، هزینه ساخت بر قیمت مسکن مثبت و اثر هزینه مالکیت منفی بوده است. یکی از موارد مهم تاثیر مثبت قیمت زمین بر قیمت مسکن است. دولت می‌تواند از طریق واگذاری زمین و مقررات‌گذاری در این زمینه نقش تعیین‌کننده‌ای در بازار مسکن داشته باشد.

بی‌ثباتی در بازار مسکن

در سال‌های پس از انقلاب نرخ رشد قیمت مسکن و هم‌چنین نرخ تورم دچار نوسانات فراوانی شد.

"تغییراتی که در قیمت مسکن اتفاق می‌افتد، موجب تغییر ثروت افراد می‌شود.وقتی قیمت مسکن افزایش زیادی را تجربه می‌کند، دسترسی به سرپناه برای تعداد بیش‌تری از افراد مشکل می‌شود"این تغییرات در مورد شهر تهران بیش از بقیه کشور بود. بازار مسکن تهران در سال‌های بعد از انقلاب، فقط در سال‌های ۱۳۷۱، ۱۳۷۶، ۱۳۸۳، ۱۳۸۸ و ۱۳۹۴ تا شش ماهه اول سال ۱۳۹۶ نرخ رشدی پایین­تر از نرخ تورم را تجربه کرده است. از سال ۱۳۹۴ تا شش ماهه اول سال ۱۳۹۶ نرخ رشد قیمت مسکن تقریبا موازی با نرخ تورم بود. در سال‌های دیگر نرخ رشد مسکن از نرخ تورم هم بیش‌تر شده است. بالاترین نرخ رشد قیمت مسکن به سال ۱۳۸۶ مربوط می‌شود که حدود ۸۲ درصد بالاتر از نرخ تورم قرار گرفت.

در واقع در سال‌های ۱۳۷۹ تا ۱۳۸۷ به جز سال  ۱۳۸۳ ( که قیمت مسکن کاهش یافته است) رشد قیمت مسکن همواره بالاتر از نرخ تورم گزارش شده است.

آمار بانک مرکزی در رابطه با معاملات املاک و مستغلات در پایان آذر ماه سال ۱۳۹۶ حاکی از این است که متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های ملکی در تهران حدود پنج میلیون تومان بوده است. این مهم نشان‌دهنده افزایش ۴.۱ درصدی نسبت به ماه آبان و ۱۴.۹ درصدی در مقایسه با آذر سال قبل است. بیش‌ترین رشد متوسط قیمت در این ماه به منطقه ۵ با ۲۴.۴ درصد و کمترین میزان رشد به منطقه ۱۶ با ۵.۳ درصد افزایش مربوط می‌شود. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در سال ۱۳۹۷ به ۱۱.۲ میلیون تومان در هر متر مربع رسید یعنی رشد۱۲۴ درصد را تجربه کرد و قیمت مسکن نسبت به سال ۱۳۹۶ تقریبا ۲.۲۵ برابر شد. به علاوه شهریورماه ۱۳۹۸ میانگین قیمت خرید و فروش یک متر زیربنای واحد مسکونی به ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزارتومان رسید.

"سیاست‌های مالی از طریق اثرگذاشتن بر درآمد حقیقی بر قیمت مسکن موثر واقع می‌شوند؛ عمده‌ترین مسیر اثرگذاری در ایران، نوسانات درآمدهای نفتی است"این قیمت نسبت به سال گذشته ۲.۸ درصد کاهش و نسبت به شهریورماه سال ۱۳۹۷ کاهش ۵۶.۶ درصدی داشته است. این وضعیت به دلیل افزایش زیاد قیمت­ها در سال ۱۳۹۷ بود. پس از آن مسکن کاهش قیمت قابل توجهی داشت و تعداد معاملات مسکن رو به رکود گذاشت. در سال ۱۳۹۸ بازار مسکن دچار رکود شد و به نظر می‌رسد در سال‌های آتی نیز این رکود ادامه داشته باشد.

ثبات بازار مسکن در دولت یازدهم

آمارها نشان می‌دهد بیش‌ترین جهش قیمت مسکن در دولت نهم اتفاق افتاده و آرام‌ترین روند قیمت مسکن مربوط به دولت یازدهم است. بیش‌ترین رشد سالانه قیمت مسکن در ۲۸ سال اخیر، در سال ۱۳۸۶ رخ داد.

در این سال، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران ۸۰  درصد افزایش یافت. کم‌ترین رشد میانگین ۴ سال قیمت مسکن مربوط به دولت یازدهم است. متوسط نرخ رشد سالانه قیمت واحد مسکونی در دوره ۴ ساله دولت یازدهم برابر با ۵.۷ درصد است که به نسبت دوره‌های قبل، کم‌ترین نرخ رشد میانگین ۴ ساله، به حساب می‌آید. نرخ رشد میانگین ۴ ساله قیمت مسکن در دولت اول سازندگی ۶ درصد و در دولت دوم سازندگی ۳۷ درصد بود.

همین نرخ برای دوره اول اصلاحات ۱۱.۵ درصد و برای دوره دوم اصلاحات ۲۶.۵ درصد گزارش شده است. هم‌چنین متوسط قیمت مسکن در دولت نهم ۳۴ درصد و در دولت دهم ۲۱ درصد افزایش پیدا کرده است.

"در این حالت هم به خاطر اینکه نرخ سپرده‌های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن است، کاهش هزینه مالکیت، افزایش قیمت مسکن را در پی خواهد داشت.بعلاوه، تورم بالا نیز منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود"در نتیجه بیش‌ترین رشد قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۸۷ و ۱۳۷۲ تا ۱۳۷۵ اتفاق افتاده و کم‌نوسان‌ترین دوره بازار مسکن سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵ بوده است.

تغییراتی که در قیمت مسکن اتفاق می‌افتد برای خانوارها و هم برای دولت‌ها مهم است. سیاست‌های پولی و مالی دولت‌ها و عوامل جمعیتی بر قیمت مسکن اثر می‌گذارد. سیاست‌های پولی انبساطی و افزایش درآمدها موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود. به علاوه افزایش نرخ رشد شهرنشینی نیز بر قیمت مسکن اثرگذار است. نرخ رشد قیمت مسکن در سال‌های پس از انقلاب دچار نوسانات فراوانی شده و به ندرت پایین‌تر از نرخ تورم عمومی بوده است.

از سال ۱۳۹۴ تا نیمه اول سال ۱۳۹۶ رشد قیمت مسکن پایین‌تر نرخ تورم آمد و موزای با آن پیش رفت اما در سال ۱۳۹۷ دوباره جهش یافت. در سال ۱۳۹۸ رو به کاهش گذاشت و بازار مسکن دچار رکود شد.

منابع

· طرح رصد وضعیت کشور، گزارش جامع مسکن، مجری: آرمین امیر، ۱۳۹۸.

· سید منصور خلیلی عراقی، محسن مهرآرا و سیدرضا عظیمی، بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن در ایران با استفاده از داده‌های ترکیبی، ۱۳۹۱