موفقیت قانون مالیات بر خانه های خالی در پرده ابهام/طرح شکست خورد؟

به گزارش خبرنگار مهر، تورم افسارگسیخته و بی‌سابقه سال‌های اخیر در بازار مسکن، قدرت خرید مصرف‌کنندگان را به شدت کاهش داده و مردم به جای رؤیای خانه‌دار شدن، تبعات اجاره‌نشینی را در خواب می‌بینند. در کنار افت شدید تولید مسکن طی سال‌های گذشته، پدیده احتکار و حبس سرمایه در بازار مسکن، شکاف میان عرضه و تقاضا را تشدید کرده تا جایی‌که بر اساس آمار جمع‌آوری شده در سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵، تعداد خانه‌های خالی سراسر کشور بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی برآورد شده است.

منبع ادعای وجود بیش از ۲.۵ میلیون واحد خالی کجاست؟

وزیر سابق راه و شهرسازی نیز پس از اعلام عمومی نتایج سرشماری نفوس و مسکن، بارها از وجود ۲.۵ تا ۲.۶ میلیون واحد خالی که عمدتاً یا خانه‌های لوکس بوده‌اند یا واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی (یا بدون سکونت از طرف مالک) تأکید داشت. هر چند که عباس آخوندی با سازوکار اخذ مالیات برای بازارپذیری این واحدها موافق نبود و معتقد بود استفاده از ابزار مالیاتی در بخش مسکن آن هم در دوره‌های رکود، به فرار سرمایه منجر می‌شود.

تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی پیش از تعیین تعداد دقیق آن!

وضعیت ناهنجار بازار مسکن به ویژه در خصوص حذف بخشی مهمی از واحدهای مسکونی از چرخه خرید و فروش با استفاده از راهکار خالی نگه داشتن آنها با هدف افزایش قیمت و تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای، مجلس نهم را بر آن داشت تا به کمک ابزار مالیاتی و در جریان بررسی لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، موضوع اخذ مالیات از خانه‌های خالی را در ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم (مصوب سال ۱۳۹۴) گنجانده و احتکار مسکن را به حداقل برساند.

یکی از ابزارهای اجرای قانون مالیات برخانه‌های خالی، راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم است که در سال‌های اخیر با بی‌مهری مسئولان سابق وزارت راه و شهرسازی و وقفه در راه اندازی آن مواجه شد.

اصلاح قانون مالیات خانه‌های خالی؛ از اولین دستور کارهای مجلس یازدهم

با این حال یکی از مهمترین طرح‌های نمایندگان مجلس یازدهم بلافاصله پس از آغاز فعالیت این مجلس، اصلاح ماده قانونی مذکور (ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم) توأم با افزایش فشارها بر وزارت راه و شهرسازی برای عملیاتی‌شدن این قانون و راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان بود؛ هرچند که سامانه اسکان با پیگیری‌های گسترده محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی از بهمن ماه سال گذشته راه اندازی شده و بلافاصله فرآیند دشوار و پیچیده جمع آوری اطلاعات مسکنی کشور برای بارگذاری در این سامانه علی رغم مخالفت‌های جدی برخی دستگاه‌های صاحب اطلاعات و دیتاهای مذکور، از ابتدای امسال آغاز شد.

مصوبه مجلس، ۴ ماه است در شورای نگهبان در حال بررسی است

همزمان با این اقدام وزارت راه و شهرسازی، طرح مورد نظر نمایندگان طراح اصلاحیه این قانون، به تصویب نمایندگان رسید و به شورای نگهبان ارسال شد؛ در حال حاضر فرآیند چکش‌کاری و اصلاحات مورد نظر شورای نگهبان به سختی در حال اجراست و با وجود گذشت ۴ ماه از تصویب آن در مجلس، شورای نگهبان هنوز آن را تأیید نکرده است؛ هر چند که تا کنون چند جلسه با اعضای کمیسیون اقتصادی و همچنین کارشناسان اقتصادی در شورای نگهبان برای رد یا تصویب این مصوبه برگزار شده، ولی شورای نگهبان تأیید این طرح را به مجلس ابلاغ نکرده است.

معاونت مسکن وزارت راه: تعداد خانه‌های خالی ۲.۷ میلیون واحد است

از سوی دیگر معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی همزمان با جمع آوری اطلاعات مسکنی خانوارها و مالکان حقیقی و حقوقی برای تکمیل سامانه اسکان، در جدیدترین اظهارات مسئولان این معاونت، تاکنون از شناسایی بیش از ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار خانه متعلق به مالکانی که بیش از یک واحد مسکونی دارند که ظن "خالی بودن" درباره آن‌ها می‌رود، خبر داده‌اند.

از این‌رو، پس از جمع‌آوری اطلاعات دستگاه‌های مختلف فاز خود اظهاری برای شناسایی خانه‌های خالی از طریق ارسال پیامک برای مالکان بیش از یک خانه، آغاز شده که به نظر می‌رسد پس از وقفه ۵ ساله، سرانجام قانون مالیات بر خانه‌های خالی رنگ اجرایی شدن به خود می بیند.

مالکانی که پیامک مذکور را دریافت کرده‌اند، می‌بایست برای اظهار وضعیت مالکیت و سکونتشان به لینک ارسال شده مراجعه و اطلاعات خواسته شده را بارگذاری کنند.

شواهد نشان می‌دهد، در صورت عدم مشارکت در فاز خود اظهاری، واحدهای شناسایی شده به منزله خانه خالی در نظر گرفته خواهد شد و مشمول قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌شود.

وزیر راه: مردم در خود اظهاری خانه‌های خالی مشارکت کنند

بر اساس اظهارات محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در گفت‌وگویی که پیشتر با خبرنگار مهر داشت، مالکان بیش از یک واحد مسکونی که پیامک دریافت کرده‌اند، باید نسبت به تعیین تکلیف سکونت و مالکیت خود اقدام کنند. اقداماتی که می‌بایست فرد برای خود اظهاری در سامانه املاک و اسکان انجام دهد، درون پیامک آمده و ابهامی در مورد آن وجود ندارد.

اسلامی افزود: پاسخ‌گویی به پیامک، روند راستی آزمایی آن را سرعت می‌بخشد و مردم می‌بایست به جهت آن‌که در آینده به زحمت بیشتری نیفتند، در خود اظهاری مشارکت کنند.

شروع فرآیند اخذ مالیات از خانه‌های خالی با قانون فعلی

به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی به همراه نمایندگان مجلس فعلاً به این اتفاق نظر رسیده باشند که اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی را تا زمان تأیید اصلاحیه قانون جدید در شورای نگهبان، با همین قانون موجود و ارقام مالیاتی مذکور در آن آغاز کنند تا پس از تأیید مصوبه جدید (اصلاحیه ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم) و ابلاغ آن به دولت، ارقام جدید مالیاتی از مالکان خانه‌های خالی اخذ شود.

محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز با اشاره به ضرورت خود اظهاری مالکان تصریح کرده: اگر مالک اظهار کند که واحدهای مسکونی شناسایی شده مستأجر دارد، باید مدارک آن را ارائه کند.

معاون وزیر راه و شهرسازی درباره مهلت مشارکت مالکان در فاز خود اظهاری در یک گفت‌وگوی تلویزیونی گفت: خانه‌های خالی از تقاطع گیری اطلاعاتی که از دستگاه‌های مختلف جمع آوری می‌شود، شناسایی خواهند شد؛ مالکان از زمان ارسال پیامک، ۱۰ روز فرصت دارند تا با مراجعه به سامانه املاک و اسکان، وضعیت مالکیت و سکونت املاک خود را تعیین تکلیف کنند؛ در غیر این صورت املاک شناسایی شده به منزله املاک خالی تلقی می‌شود.

اولین لیست خانه‌های خالی به سازمان مالیاتی ارسال شد: ۱۰۹ هزار خانه خالی

این مقام مسئول هدف از اجرای این قانون را فقط تشویق و ترغیب مالکان را عرضه واحدهای خالی به بازار دانست و اظهار داشت: با شروع عملیات اجرایی سامانه ملی املاک و اسکان با ارسال ۱.۵ میلیون پیامک برای مالکین در مرحله اول ۱۰۹ هزار واحد خالی تاکنون شناسایی شده است.

سازمان مالیاتی: خالی بودن فقط ۲۵۷۴ واحد برای ما محرز است!

تنها چند هفته پس از ارائه لیست ۱۰۹ هزار واحدی خانه‌های خالی از سوی معاونت مسکن وزارت راه به سازمان امور مالیاتی نگذشته بود که معاون سازمان امور مالیاتی در یک برنامه زنده تلویزیونی اعلام کرد: از فهرست ۱۰۹ هزار خانه خالی تنها ۲۵۷۴ مورد (بین ۲ تا ۳ درصد) خالی بودنشان قطعی است و مابقی مشکوک بوده و مالکان هنوز وضعیت آن را تعیین تکلیف نکردند.

به گفته معاون سازمان امور مالیاتی، حدود ۱۰۵ هزار خانه خالی که پیامک از سمت وزارت راه و شهرسازی به مالکان آنها ارسال شده، هنوز تعیین تکلیف نشده است و نیاز به اطلاعات و داده‌های دقیق‌تری داریم.

خبری که جرقه شکست احتمالی پروژه «افزایش عرضه مسکن به بازار با استفاده از سازوکار مالیاتی» را در اذهان برخی کارشناسان روشن کرد.

معاون وزیر راه: ادعای سازمان مالیاتی را نمی‌پذیریم؛ همه ۱۰۹ هزار واحد خالی است

با این حال محمودزاده معاون مسکن وزارت راه در گفت وگو با رسانه‌ها، ادعای سازمان امور مالیاتی مبنی بر خالی بودن تنها ۲ درصد واحدهای معرفی شده از سوی وزارت راه و شهرسازی به عنوان «خانه های خالی» را نپذیرفت و اعلام کرد: تمام لیست اول یعنی ۱۰۹ هزار واحد به طور قطع خالی از سکنه هستند و باید دید که سیستم امور مالیاتی با چه روشی تشخیص داده که فقط ۲ درصد خالی از سکنه بوده و باید دید سازمان امور مالیاتی این ۲ درصد را از کجا آورده است.

وی با تأکید بر اینکه اطلاعات مرحله اول ارائه لیست واحدهای خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی، کاملاً درست است، ادامه داد: لیست دوم یا مرحله دوم در حال جمع بندی نهایی است و آمار در لیست‌ها را با حساسیت و وسواس مورد بررسی قرار می‌دهیم که اطلاعات نادرستی وارد کارتابل نشود.

کارشناس مسکن: از ابتدا هم مشخص بود که مالیات از خانه‌های خالی به سرانجام نمی‌رسد

محمود اولاد کارشناس اقتصاد مسکن نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر با تأکید بر اینکه از ابتدا هم مشخص بود که امکان بازارپذیر کردن واحدهای خالی با سازوکار مالیاتی وجود ندارد اظهار داشت: اصل این روش (مالیات ستانی از خانه‌های خالی) روش اشتباهی بود؛ بنابراین حتی اصلاح قانون در مجلس و افزایش نرخ بازدارندگی مالیاتی که قرار است از مالکان خانه‌های خالی اخذ شود تا آنها را به عرضه واحد خود در بازار ترغیب کند، هم نمی‌تواند دردی از مشکل کمبود مسکن و کاهش عرضه آن دوا کند.

وی ادامه داد: ادعا داشتند ۲.۵ میلیون واحد خالی داشتیم، حالا فقط ۱۰۹ هزار واحد آن را شناسایی کرده‌اند بعد هم که به اجرا می‌رسد، از ۲ تا ۳ درصد آنها می‌توانند مالیات بگیرند! حتی مالکان این تعداد هم مالیات نخواهند داد.

هزینه‌های شناسایی خانه‌های خالی از درآمد مالیاتی آن بیشتر است!

اولاد تأکید کرد: بر اساس اصول مالیات در علم اقتصاد، دولت‌ها از چیزی باید مالیات بگیرند که هزینه‌های مالیات ستانی، کمتر از درآمدهای حاصل از اخذ مالیات باشد اما در حال حاضر این همه هزینه شده و میلیون‌ها پیامک برای افرادی که مالک بیش از یک واحد مسکونی هستند، ارسال شده که چه بشود؟ اینکه مالیات بدهند؟ آخرش هم تنها از چند هزار واحد می‌توانند مالیات بگیرند که در برابر آن حجم هزینه کردی که برای شناسایی این واحدها و راه اندازی سامانه اسکان شده، رقمی نیست.

کارشناس اقتصاد مسکن درباره اینکه آیا تصویب نرخ جدید مالیات خانه‌های خالی در مجلس که گفته شده رقم بازدارندگی این پایه مالیاتی بسیار بالاست، می‌تواند کمکی به اجرای بهتر این قانون کند یا خیر؟ گفت: این حرف هم اظهار نظر درستی نیست؛ چون مرتباً سازمان امور مالیاتی و معاونت مسکن وزارت راه باید رصد کنند که آیا فردی خانه‌اش خالی است یا خیر؟ چون کلی هزینه دارد که هر ماه این موضوع بررسی شود که آیا تعداد ماه‌های خالی ماندن یک واحد، ۴ ماه شده یا نه؟ به عبارت دیگر باید یک ساختار مشترک جدید از سوی وزارت راه و سازمان مالیاتی تشکیل شود که هزینه‌های بالایی خواهد داشت ولی در آخر هم درآمدی عاید دولت نشود.

راهکار کاهش احتکار مسکن، افزایش تولید پایدار است نه اخذ مالیات

وی درباره این موضوع که بارها اعلام شده که دولت از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی، به دنبال درآمدزایی نیست بلکه می‌خواهد تا عرضه مسکن به بازار بیشتر شود و جلوی احتکار مسکن را بگیرد، از نظر علم اقتصاد گزاره صحیحی است یا نه؟ بیان کرد: من این ادعا را نمی‌پذیرم؛ به نظر من جلوگیری از سفته بازی و احتکار در بازار مسکن، روش‌های دیگری از جمله افزایش عرضه مسکن را نیاز دارد. وقتی کمبود شدید در بازار مسکن داریم و از سوی دیگر هم بازار به شدت هیجانی است، راهکار کاهش التهاب، افزایش مستمر و پایدار تولید است.

اولاد ادامه داد: از سال‌های بعد هزینه‌های رشد کردن بازار مسکن از سوی نهادهای متولی اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، افزایش بیشتری هم می‌یابد اما هیچ بازدارندگی‌ای ندارد مردم آنقدر راه‌های فرار می‌دانند که بتوانند از پرداخت مالیات گریز کنند؛ چون در اصلاحیه جدید، امکان معرفی مسکن فرعی دیده شده و فرد می‌تواند خانه دوم خود را به عنوان مسکن فرعی معرفی کند.

به جای ساخت مسکن ملی، فضای کسب و کار بخش خصوصی تسهیل می‌شد

وی تأکید کرد: وزارت راه و شهرسازی اگر به جای آنکه دنبال ساخت مسکن ملی و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی باشد، دنبال بهبود فضای کسب و کار برای سازندگان بود، نتایج بهتری از افزایش عرضه مسکن می‌گرفت؛ کسی هم با استفاده از خالی نگه داشتن ملک، دنبال سفته بازی نمی‌رفت.

چون آنقدر عرضه زیاد است که دیگر خالی نگه داشتن ملک مسکونی توجیه اقتصادی نخواهد داشت.

علت ایجاد خانه‌های خالی، اشتباه بودن طرح جامع تهران است

کارشناس اقتصاد شهری گفت: علت خالی بودن واحدهای لوکس در مناطق یک تا ۳ تهران، اشتباه بودن طرح جامع شهر تهران است چون ضوابط مالی تهران به گونه‌ای طراحی شده بود که حاشیه سود بسیار بالایی از ساخت و ساز در مناطق بالای شهر پایتخت برای سازندگان ایجاد می‌کرد درنتیجه سرمایه گذار حاضر نیست به نوسازی بافت‌های فرسوده و میانی ورود کند. باید طرح جامع بازنگری شود و موضوع افزایش سود سرمایه گذار در مناطق جنوبی، بافت‌های فرسوده و میانی و همچنین امکان افزایش محدوده شهر یا ارتفاع و تراکم واحدها در سایر مناطق تهران در ان لحاظ شود که دیگر احتکار مسکن برای سازندگان، به صرفه نباشد.