پاندمی جهش قیمت خانه در جهان

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، قیمت مسکن در اکثر کشورها با شیب تند و کم‌سابقه در حال افزایش است تا جایی که «اکونومیست» درباره تورم ملکی در ۲۵ کشور ثروتمند به دولت‌ها و روسای بانک‌های مرکزی هشدار داد. دو دسته تقاضای ملکی تحت‌تاثیر سبک‌زندگی در کرونا و سیاست‌های اقتصادی این دوره، برای خرید تحریک شده‌اند. در آمریکا رکورد بیشترین رشد قیمت مسکن از سال ۲۰۰۶ تاکنون، در ابتدای ۲۰۲۱ زده شد. در هفته‌های اخیر پرسش درباره «داغ شدن بازار مسکن» و «شکل‌گیری حباب قیمت» در گوگل افزایش یافته است.

هجوم دومینویی دو دسته تقاضا به بازار مسکن در کشورهای مختلف باعث شده پاندمی جهش قیمت خانه در جهان شکل بگیرد. گزارشی از نتایج بررسی‌های «اکونومیست»، «سی‌ان‌بی‌سی» و اطلاعات تازه منتشر شده توسط «گوگل» درباره رفتار متفاوت قیمت مسکن در جهان نشان می‌دهد، تب قیمت‌ خانه و آپارتمان در سال جاری میلادی در خیلی از کشورهای ثروتمند به قدری بالا رفته که به گفته فعالان این بازار، قیمت‌ها دچار تشنج شده است.

"دو دسته تقاضای ملکی تحت‌تاثیر سبک‌زندگی در کرونا و سیاست‌های اقتصادی این دوره، برای خرید تحریک شده‌اند"بخشی از خریداران نیز این‌طور برداشت می‌کنند که «حباب» در بازار جهانی مسکن شکل گرفته و هر آن، احتمال ترکیدن آن و وقوع بحران «حراج خانه‌های وام‌دار» -شبیه آنچه در بحران ۲۰۰۸ و ۲۰۰۹ بازار مسکن آمریکا رخ داد- وجود دارد.

تورم مسکن در غالب کشورها از نرم سال‌های گذشته سبقت گرفته به‌طوری‌که میزان رشد نقطه‌ای قیمت خانه در اواخر ۲۰۲۰ و ابتدای ۲۰۲۱ تقریبا دو برابر تورم مسکن سال‌های گذشته بوده است. تورم مسکن در آمریکا از ۳/ ۱۰ درصد در سال ۲۰۲۰ به ۱۱ درصد در ژانویه ۲۰۲۱ رسید. این میزان رشد قیمت مسکن در بازار املاک آمریکا از جهش ۲۰۰۶ تاکنون، بی‌سابقه گزارش شده است. در آلمان و بریتانیا نیز متوسط قیمت خانه در ابتدای سال جاری میلادی تا مرز ۱۰ درصد افزایش پیدا کرد.

رونق خرید خانه در حومه شهرهای بزرگ از یکسو و افزایش قدرت خرید خانه‌دوم توسط خانوارها از سوی دیگر، دو علت اصلی از ناحیه تقاضا برای دامن‌زدن به پاندمی جهش مسکن است. یافته‌های جامع درباره مجموعه عوامل شکل‌دهنده وضعیت غیرعادی نبض مسکن در جهان مشخص می‌کند پنج عامل در این اتفاق نقش دارد که شامل «تب و تاب خرید مسکن در حومه شهرهای بزرگ ناشی از دورکاری در عصر کرونا، افزایش خرید مسکن با وام بانکی ناشی از بسته‌های حمایتی دولت‌ها و بانک‌های مرکزی برای کمک به اقتصادهای کرونازده، رکود ساخت‌وساز ناشی از قرنطینه و تعطیلی فعالیت‌های ساختمانی، میل به انباشت دارایی ناشی از بی‌میلی به هزینه کردن ثروت در این ایام و همچنین بی‌میلی مالکان به فروش خانه برای در امان بودن از شیوع کرونا حین بازدیدهای ملکی» می‌شود.

«اکونومیست» درباره تبعات تداوم پاندمی جهش مسکن به دولت‌ها هشدار داده و همزمان، موتور جست‌وجوی گوگل با تجزیه و تحلیل «سرچ‌های مردم جهان در حوزه مسکن و قیمت ملک» از نگرانی سراسری افراد بابت «تشکیل شدن حباب قیمت و ترکیدن آن» گزارش داده است.

در برخی کشورها، روسای بانک‌های مرکزی نسبت به بحران جهش مسکن آگاه شده‌اند و برخی دولت‌ها نیز احتمال دارد معافیت‌های مالیاتی دوره کرونا را محدود یا پایان دهند. وام‌ها و معافیت‌ها باعث شده در بازار مسکن کشورها، تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه بتواند مانور دهد.

با این حال، تحلیل‌ها در بخش مسکن کشورهای مختلف می‌گوید دو دلیل وجود دارد که نشان می‌دهد به رغم رشد شدید قیمت مسکن،‌ بعید است «سقوط تند قیمت» در پساپاندمی اتفاق بیفتد؛ حفظ سطح جذابیت سکونتی در حومه ناشی از تداوم دورکاری در پساکرونا با میل مدیران کسب‌وکارها و همچنین استانداردبودن وام‌های پرداخت شده برای خرید مسکن طی دست‌کم یک‌سال اخیر.

این بحران پاندمی جهش قیمت مسکن نیز احتمالا با سه حرکت از سمت دولت‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی، به تدریج مهار می‌شود.

رونق حومه‌نشینی با خروج از شهرهای بزرگ

عصر یک روز یکشنبه در منطقه کینگزمر در ۵۰مایلی لندن، خیابان مملو از کودکانی است که سرگرم بازی هستند و مردمانی که در پیاده‌راه درحال گشت و گذار در یک روز تعطیلند. این منطقه کوچک در طول ۱۰ سال اخیر، شاهد ساخت ۱۶۰۰خانه بوده و ۹۰۰ واحد دیگر نیز در دست ساخت است. مشاوران املاک این ناحیه بر این باورند که هرگز این منطقه، این حجم از شلوغی و سروصدا را به خود ندیده است. رهینبرگ، شهری کوچک در ۸۰مایلی نیویورک نیز تجربه مشابهی داشته و مشاوران املاک، سرگرم فروش طیف وسیعی از خانه از عمارت تا کلبه چوبی در آنجا هستند.

"این میزان رشد قیمت مسکن در بازار املاک آمریکا از جهش ۲۰۰۶ تاکنون، بی‌سابقه گزارش شده است"تب و تاب مسکن اما تنها به این دو حومه شهری معطوف نمی‌شود. قیمت خانه‌های آمریکایی در سال منتهی به ژانویه ۲۰۲۱ رشدی ۱۱درصدی داشت و رکورد سریع‌ترین رشد قیمت در ۱۴ سال گذشته را جابه‌جا کرد. در همین ایام، خانه‌های بریتانیایی، ۸درصد و خانه‌های آلمانی ۹درصد افزایش قیمت داشت. الگوی رشد قیمت مسکن در اکثر کشورهای ثروتمند به چشم می‌خورد. از میان ۲۵کشوری که از سوی «اکونومیست» بررسی شده، به‌طور میانگین ۵درصد رشد قیمت در ۱۵ ماه گذشته به چشم می‌خورد و تنها ژاپن است که از این روند افزایشی مستثنی است.

اکونومیست در گزارش اخیر خود از تغییر روند بازار مسکن سخن گفت و به سیاستمداران نسبت به تورم در بازار مسکن هشدار داده است.

بنا بر گزارش این نشریه بریتانیایی، افزایش قیمت ملک در بسیاری از کشورها به‌گونه‌ای بوده که توجه بسیاری از سیاستمداران و روسای بانک‌مرکزی را به خود جلب کرده تا شاید کشتیبان را سیاستی دیگر آمد. برخلاف الگویی که در دهه گذشته برقرار بوده، قیمت ملک در مناطق کم‌جمعیت اما با دسترسی‌های مطلوب، بیشترین افزایش را داشته‌ است. به نظر می‌رسد کووید-۱۹ اثر خود را بر بازار ملک گذاشته و خریداران را به سوی فضاهای بازتر سوق داده است.

در نگاه نخست ممکن است افزایش قیمت مسکن در شرایطی که اقتصاد درحال دست و پنجه نرم کردن با کروناست، کمی گیج‌کننده به‌نظر برسد چرا که به‌طور معمول قیمت ملک همگام با اقتصاد حرکت می‌کند. اما ارائه طرح‌های سودمند و محرک‌های مالی سبب شده از بار کاهش قیمت مسکن در این ایام کاسته شود. نرخ بهره در بازار ایالات‌متحده بسیار پایین است و شمار افرادی که وام‌های ۳۰ساله دارند، ۵/ ۱درصد کمتر از سال ۲۰۱۰ است.

"در برخی کشورها، روسای بانک‌های مرکزی نسبت به بحران جهش مسکن آگاه شده‌اند و برخی دولت‌ها نیز احتمال دارد معافیت‌های مالیاتی دوره کرونا را محدود یا پایان دهند"اعمال قرنطینه و به تبع آن کاهش فرصت‌ برای هزینه کردن ثروت سبب شد تا دارایی‌ها انباشته شود. لوسیان کوک از مشاوران املاک در انگلیس بر این باور است که ارزش خانه‌ها را دارایی‌ها تعیین می‌کنند نه دارنده‌ها. در آمریکا بالغ بر ۱۴درصد از کل درخواست‌های دریافت وام در ماه فوریه، برای خرید خانه‌های دوم بود که این آمار نسبت به بازه زمانی مشابه در سال پیش از آن، رشدی دو برابری داشته است.

زمانی که کووید-۱۹ جهان را درنوردید، خانه‌ها کارکردی چند منظوره پیدا کردند و به محل کار، باشگاه، مدرسه و حتی نانوایی بدل شد. همین امر سبب افزایش صرف هزینه بیشتر برای خانه شد. هوم دپوت، بزرگ‌ترین فروشگاه تجهیز خانه در آمریکا در سال گذشته افزایشی ۲۰درصدی در درآمد خود داشته است.

در بریتانیا، مجوزهای ارائه شده برای بازسازی املاک در سال ۲۰۲۰ افزایشی ۳۰ درصدی نسبت به سال‌های ۲۰۱۶ تا ۲۰۱۹ داشته است.

برخی نیز در جست‌وجوی یافتن مکانی جدید برای زندگی بودند. زمان انتظار برای فروش خانه در آمریکا در ماه مi ‌به‌طور متوسط ۴۷روز بود که نسبت به انتظار ۵۹روزه در سال گذشته، کاهش داشته است. در بریتانیا نیز حجم فروش ملک در سه ماه آخر سال ۲۰۲۰به بالاترین حد در ۱۴سال اخیر رسیده است.

برای افرادی که مایل به زیست در فضاهای بازتری هستند، هجرت از مراکز شهری بهترین گزینه است. قیمت ملک در لندن به ازای هر فوت‌مربع حدود ۴۰درصد بیشتر از قیمت ملک در شهرهای اطراف است. از سوی دیگر اما قیمت خانه در مناطق کم‌جمعیت که امکانات مناسبی دارند نیز رو به افزایش است و این الگو در آمریکا نیز به چشم می‌خورد.

"این منطقه کوچک در طول ۱۰ سال اخیر، شاهد ساخت ۱۶۰۰خانه بوده و ۹۰۰ واحد دیگر نیز در دست ساخت است"همچنین قیمت ملک در خارج از شهرهای آلمان در سال گذشته نزدیک به ۱۱درصد افزایش داشته، این درحالی است که در نقاط پرجمعیت شهری، افزایش تنها ۶درصد بوده و سواحل شمالی سیدنی که خارج از منطقه کلان ‌شهری است، رشدی ۱۰درصدی در قیمت داشته است. همچنین قیمت مسکن در مناطق مرکزی شهر لندن و سیدنی به ترتیب رشدی ۴درصدی و ۳درصدی داشته‌اند. سایت زیلو که آمار و ارقام مربوط به املاک ایالات متحده را استخراج می‌کند این روند را «تغییری بزرگ» خوانده است. با وجود این اجاره‌بها در مناطقی چون منهتن نیویورک کاهشی ۱۵درصدی و در منطقه بیگ‌اپل کاهشی ۹درصدی داشته است.

همه‌گیری از سویی سبب اختلال در روندهای رایج در شهرها شده است. پیش از شیوع کووید در بریتانیا، جمعیتی که از لندن برای زیستن در حومه خارج می‌شدند، با ورود شهروندان جدید به لندن جبران می‌شدند اما پس از کرونا، جریان ورودی به شهر کاهش پیدا کرده است.

برخی از مطالعات نشان داده احتمالا در سال ۲۰۲۰ جمعیت لندن حدود ۸درصد کم شده است. مرزهای استرالیا نیز از مارس ۲۰۲۰ به روی افراد غیرمقیم بسته شد و بسیاری در خانه به تحصیل و کار مشغول شدند. آمار فدرال رزرو آمریکا نشان می‌دهد خروج شهروندان از شهرهای این کشور نسبت به متوسط سال‌های ۲۰۱۷ تا ۲۰۲۰ دو برابر شده و به ۵۶هزار نفر رسیده است.

با همه این احوال پیش‌بینی می‌شود با پایان همه‌گیری، روند ورود به شهرها افزایش یابد چرا که دانشجویان و مهاجران بین‌المللی فوج فوج به شهرها باز می‌گردند. گرچه برخی روی بالا رفتن قیمت ملک شرط‌بندی کرده‌اند اما به‌نظر می‌رسد مکان‌های کم‌تراکم جذابیت خود را همچنان بالا نگه دارند. از سویی توصیه دولت‌ها بر ادامه کارها از راه دور، مردم را به زیست در مکان‌های کم‌تراکم تشویق می‌کند.

"مشاوران املاک این ناحیه بر این باورند که هرگز این منطقه، این حجم از شلوغی و سروصدا را به خود ندیده است"طبق نظرسنجی‌ منپاور که از ۲۰هزار کارفرما در سراسر جهان انجام شده، دوپنجم از کارفرمایان قصد دارند حداقل در پاره‌ای از اوقات به کارمندان خود اجازه دهند که از خانه کار کنند. اگر افراد کمتر در راه باشند، احتمالا مایلند هزینه رفت و آمد را برای ملک خود پرداخت کنند.
چراغ چک بازار مسکن برای سیاست‌گذار

دولت‌ها و بانک‌های مرکزی که بحران مالی ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ را به چشم دیده‌اند و از نارضایتی عمومی در مورد گرانی مسکن آگاه هستند، از روند کنونی در بازار مسکن نگرانند. وزیر اقتصاد و دارایی نیوزیلند خواستار بررسی تاثیرات بازار مسکن بر سیاست‌های پولی شده است. روسای بانک‌های مرکزی از کپنهاگ تا اتاوا نسبت به سرعت تورم مسکن ابراز نگرانی کردند. سیاست‌گذاران در کشورهای ثروتمند باید در برابر این روند مقاومت کنند چرا که در نگاه اول به‌نظر نمی‌رسد قیمت مسکن ثبات مالی را تهدید می‌کند.

وام‌های کلی خانوارها در کشورهای ثروتمند محدود است و بر خلاف ۱۴ سال قبل، ترازنامه بانک‌ها امروزه پایه و اساس محکمی دارند. اگر قیمت ملک در آمریکا ۲۵درصد کاهش یابد، هنوز ۳۳بانک بزرگ این کشور، ۵۰درصد سرمایه بیشتری نسبت به بحران ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ خود دارند. این درحالی است که استانداردهای سفته‌نویسی در سطح بالایی است و وام‌دهندگان از وام‌گیرندگانی استقبال می‌کنند که سابقه خوبی دارند. دلیل دیگری که ثروتمندان باید در برابر روند بازار مسکن ایستادگی کنند، آسیب‌پذیری بازار مسکن از شرایط قرنطینه است. افزایش قیمت مسکن در سال گذشته نشان از پایین بودن حجم معاملات در این بازار می‌دهد چرا که در دوران کرونا، بعید است خریداری وارد خانه شما شود و اتاق خواب و سرویس بهداشتی آن را بررسی کند.

جهش قیمت مسکن به‌دلیل کمبود عرضه رخ داده است با وجود این سرعت ساخت‌وساز در بریتانیا و ایالات متحده مناسب است چرا که ساخت املاک جدید و به دور از شهرهای ساحلی آمریکا، با مقررات دقیق و در فضای آزاد، آسان‌تر است.

"رهینبرگ، شهری کوچک در ۸۰مایلی نیویورک نیز تجربه مشابهی داشته و مشاوران املاک، سرگرم فروش طیف وسیعی از خانه از عمارت تا کلبه چوبی در آنجا هستند"اگر تقاضا به‌صورت دائمی به سوی مناطق کم‌تراکم‌تر حرکت کند، سرعت ساخت ملک نیز ممکن است افزایش یابد.

از سوی دیگر دولت‌ها به جای خوشحالی از کنترل اجاره‌بها و اعمال مقررات باید توان خود را روی حل مشکلات بلندمدت خود معطوف کنند که در صدر این مشکلات، تخفیف‌های مالیاتی برای صاحب‌خانه‌هاست. در نهایت این سیاست‌گذاران هستند که سرنوشت رشد قیمت خانه را تعیین می‌کنند. با پایان همه‌گیری پرونده حمایت‌ها از خریداران و صاحبان خانه بسته خواهد شد. در بریتانیا دوران تعطیلات مالیاتی در انتهای سال به سر خواهد رسید. در کشورهای دیگر ممکن است بازار مسکن همچنان داغ باشد.

در نیوزیلند که قیمت خانه در سال گذشته ۲۲درصد افزایش داشته، دولت در فکر اتخاذ تدابیری برای کاهش فعالیت‌های سفته‌بازی است. رئیس بانک کانادا نیز تاکید کرده که از نزدیک در حال رصد بازار مسکن در این کشور است. نگرانی در باب به خطر افتادن روند بهبود اقتصاد سبب شده که سیاست‌گذاران در تصمیم‌های خود محتاط‌تر باشند که این امر خود به رشد قیمت مسکن مجال بیشتری می‌دهد.

واکنش جهانی به داغ‌شدن بازار مسکن

بنابر گزارش گوگل، جست‌وجوی «چه زمانی بازار مسکن فرو می‌ریزد» در ماه گذشته، رشدی ۲۴۵۰درصدی داشته که خود نشان از انتظار خریداران به پایین آمدن قیمت مسکن می‌دهد. طبق همین گزارش، جست‌وجو برای «چرا بازار مسکن این اندازه گرم است» در هفته گذشته، رشدی دو برابری داشته است. همچنین بنا بر اعلام کارگزاری املاک و مستغلات ردفین، بالغ بر ۴۲درصد از خانه‌هایی که در ماه گذشته به فروش رفته‌اند، در نهایت بالاتر از قیمت اولیه به فروش رفتند که این آمار نسبت به سال گذشته ۱۶درصد بیشتر است.

"قیمت خانه‌های آمریکایی در سال منتهی به ژانویه ۲۰۲۱ رشدی ۱۱درصدی داشت و رکورد سریع‌ترین رشد قیمت در ۱۴ سال گذشته را جابه‌جا کرد"با همه این احوال، بسیاری از مشتریان بازار مسکن نگران هستند که بازار مسکن دچار حباب شده باشد و هر لحظه ممکن است بترکد.

آمار و ارقامی که از قیمت مسکن منتشر می‌شود گواه آن است که قیمت ملک بزرگ‌ترین جهش سالانه خود از سال ۲۰۰۶ را تجربه می‌کند. تنها در ماه فوریه، قیمت ملک در ایالات‌متحده آمریکا به‌طور میانگین، افزایشی ۴/ ۱۰درصدی داشته است. همچنین بنا بر اطلاعات منتشر شده از سوی بنگاه بلک‌نایت، نزدیک به ۷۵ درصد از ۱۰۰ بازار بزرگ مسکن ایالات متحده رشدی ۱۰درصدی در قیمت مسکن داشته‌اند.

شرکت‌های ساخت‌وساز مسکن در تلاش هستند که سرعت ساخت‌وساز خود را بالا ببرند و با واکسیناسیون گسترده مردم، دولت‌ها امیدوارند که اقتصاد خود را احیا کنند. در نتیجه بسیاری امیدوارند که قطار مسکن روی ریل خود قرار گیرد اما آیا بازار مسکن فروکش خواهد کرد؟ بعید به نظر می‌رسد. بازار مسکن بی‌شک از تب و تاب فعلی خواهد افتاد اما بر خلاف سقوط بازار مسکن در بحران ۲۰۰۹-۲۰۰۸ قبل، قوانین کنونی وام مسکن، بسیار سخت‌گیرانه است.

در نتیجه با آرام شدن بازار مسکن، بحران «سلب مالکیت» و حراج بانکی خانه‌های وام‌دار به وجود نخواهد آمد. از سوی دیگر گرچه تقاضا برای اجاره افزایش یافته است اما سرمایه‌گذاری نیز در این بازار گسترده است و این خود مانعی برای کاهش عمده قیمت‌هاست.

منبع: دنیای اقتصاد