تشریح جزئیات تشکیل بورس املاک / رونق انبوه‌سازی به جای دلالی

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، شاهین چراغی در مورد جزئیات تشکیل بورس املاک و مستغلات که در شورای عالی بورس تصویب شد، گفت: با توجه به وضعیت ساختار اقتصادی و اصل ۳۱ قانون اساسی که دولت مکلف به تأمین مسکن برای مردم شده است و همچنین با توجه به این که در سه سال قبل دغدغه کشور تأمین مسکن مردم بوده، نیاز به تاسیس بورس املاک و مستغلات برای تولید انبوه مسکن احساس شد.

وی گفت: طبق آمار عملکرد بانک مسکن از سال ۷۳ تا ۹۹ بانک مسکن حدود ۸۰ هزار میلیارد تومان منابع برای خرید مسکن و تأمین مسکن تسهیلات داده است و طی این ۲۶ سال از این محل ۳.۵ میلیون واحد مسکونی تولید و یا توسط مردم خریداری شده است. همچنین در سال ۹۸ بانک مسکن به تنهایی ۳۰ هزار میلیارد تومان منابع برای بخش مسکن تأمین کرده است.

عضو شورای عالی بورس تأکید کرد: هر سال بین ۷۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در کشور مورد نیاز است و منابع مالی بانک مسکن و تأمین سرمایه مسکن به تنهایی نمی‌تواند موتور محرک بخش مسکن باشد و در همه کشور‌های دنیا توسعه بازار مسکن با توسعه بازار‌های مالی امکان‌پذیر می‌شود.

وی گفت: با توجه به این که نهاد‌های عمومی دولتی و غیر دولتی مانند صندوق‌های بازنشستگی، و دستگاه‌های بزرگ غیردولتی مانند دانشگاه آزاد، ارتش و حتی دولت‌ها دارنده زمین‌های بزرگ هستند و نه این‌ها امکان خرید و فروش زمین را دارند و نه خریدار به تنهایی امکان خرید زمین‌های بزرگ با مبالغ بالا را دارند؛ بنابراین اگر سه رکن دارندگان زمین بزرگ، سرمایه‌گذاران کلان و تمام پیمانکاران بزرگ با هم در کنار هم باشند، این دارایی‌ها می‌تواند در قالب شرکت‌های امین سرمایه‌گذاری (SPV) شکل گیرد و عملا زمین‌های بزرگ به نام این شرکت‌های امین سرمایه گذاری منتقل می‌شود و منابع از سوی سرمایه‌گذاران برای ساخت پروژه‌های کلان مثلاً احداث یک میلیون مترمربع مسکن اختصاص می‌یابد. آنگاه تمام افراد می‌توانند اوراق قابل معامله این شرکت‌ها را خرید و فروش کنند.

چراغی افزود: در پروژه‌های ساخت انبوه مسکن زمین‌های بزرگ بنام شرکت‌های امین سرمایه‌گذاری می‌شود و پیمانکاران بزرگ ساخت و ساز اقدام به ساخت می‌کنند و سرمایه‌گذاران هم منابع لازم را می‌آورند و برای ساخت مثلاً یک میلیون مترمربع ساختمان اوراقی منتشر می‌شود که به عنوان مثال ۶۰ درصد برای دارنده زمین، ۳۰ درصد برای سرمایه‌گذار و ۱۰ درصد برای پیمانکار اختصاص می‌یابد و این سه رکن می‌تواند اوراق را تا پایان پروژه نگهداری کنند و یا به مردم بفروشند و مردم به جای خرید ارز و سکه می‌توانند اوراق مسکن خریداری کنند، مثلاً یک خانوار در یک سال می‌تواند ۱۰ مترمربع خانه بخرد و در سال دیگر هم همین مقدار و ظرف ۵-۴ سال می‌تواند با اوراق خریداری شده یک واحد مسکونی برای خود خریداری کند و درواقع مردم با خریدن این اوراق می‌توانند از افزایش قیمت مسکن در امان بمانند و اصطلاحا سوار قطار افزایش قیمت مسکن شوند.

وی گفت: در حال حاضر مثلاً اگر کسی ۱۰۰ میلیون تومان پول داشته باشد نمی‌تواند با آن پول ملکی خریداری کند، اما اگر اوراق مسکن معامله شود، مشتری می‌تواند اوراق صندوق پروژه را کم‌کم خریداری کند و با این اوراق در آینده صاحب‌خانه شود.

عضو شورای عالی بورس در مورد این که آیا کار بورس مسکن مانند کار بنگاه‌های مسکن فقط دلالی است، اضافه کرد: در بورس مسکن کار بنگاه املاکی انجام نمی‌شود، زیرا بنگاه املاکی در بازار ثانویه خرید و فروش مسکن قرار دارد، در حالی که در بورس مسکن و شرکت‌های امین سرمایه‌گذاری بازار اولیه و تولید انبوه مسکن انجام می‌شود. پروژه‌های عمرانی و صندوق‌های پروژه احداث می‌شود، مردم می‌توانند واحد‌ها یا یونیت‌های این صندوق سرمایه‌گذاری را خریداری کنند که این واحد‌ها در آینده تبدیل به سهام می‌شود.

وی افزود: حتی پیش فروش تراکم شهرداری‌ها می‌تواند در یک بازار شفاف و بورس املاک و مستغلات معامله شود. همچنین امتیازات دولت و حقوق مالکانه دولت بر روی معادن و در این بورس خرید و فروش شود.

یا شرکت‌های آب و فاضلاب می‌توانند حق انشعاب خود را پیش فروش کنند و از این طریق پروژه‌های مورد نظر خود را با تأمین مالی از بورس مسکن اجرا کنند؛ بنابراین بازار بنگاه‌های املاک یک بازار ثانویه است، اما در بورس مسکن بحث تولید انبوه مسکن و یک بازار اولیه مسکن راه‌اندازی می‌شود.

چراغی در پاسخ به این سؤال که آیا بورس املاک و مستغلات در دل بورس کالا شکل می‌گیرد، گفت: برای شروع معاملات ممکن است از توان زیرساختی و تخصصی بورس کالا و منابع فرابورس ایران استفاده شود، اما قرار است یک بورس مستقل برای املاک و مستغلات تشکیل شود و این بورس مستقل به عنوان پنجمین بورس کشور بعد از بورس اوراق، فرابورس، بورس کالا، و بورس انرژی تشکیل می‌شود.

عضو شورای عالی بورس در مورد سابقه بورس املاک و مستغلات در دنیا گفت: در کشور انگلستان جدیدا این بورس راه‌اندازی شده، در امارات هم به تازگی راه‌اندازی شده و دارایی‌های اصطلاحا قابل معامله یا توکنایز می‌کند و درواقع دارایی‌های بزرگ در بورس مسکن قابل معامله به وسیله افراد می‌شود. بورس املاک و مستغلات دلال نیست بلکه کمک می‌کند تولید پروژه‌های بزرگ و انبوه‌سازی مسکن بالا رود و با تأمین منابع می‌توان زمین‌های بزرگ کشور و پروژه‌های بزرگ مسکن را با توان پیمانکاری انبوه‌سازی اجرا کرد.

وی ادامه داد: مردم خودشان به راحتی می‌توانند در بورس املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنند و نیازی به دلال ندارند و با توجه به میزان سرمایه‌گذاری که انجام می‌دهند، یک مدل مشارکت را انتخاب می‌کنند و در واقع با پول‌های اندکی که در حال حاضر به هیچ وجه نمی‌توانند خانه خریداری کنند می‌توانند بخشی از یک خانه را در قالب اوراق خریداری کنند و اصطلاحا سوار قطار تورم مسکن می‌شوند. مثلاً یک خانواده می‌تواند در یک سال ۵ مترمربع مسکن خریداری کند و این اوراق در سال‌های بعد تجمیع می‌شود و ظرف چند سال می‌تواند یک واحد مسکونی از محل این اوراق خریداری کند.

چراغی در مورد این که اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن فقط دو سال اعتبار دارد، آیا اوراق مسکن در بورس املاک هم زمان دارد، گفت: تا آن زمانی که پروژه تکمیل شود، می‌توان اوراق مسکن را نگهداری کرد و وقتی واحد مسکونی تحویل گرفته شد مهلت این اوراق تمام می‌شود.

عضو شورای عالی بورس اظهار داشت: مجوز بورس املاک و مستغلات توسط شورای عالی بورس صادر شده که قرار است با سرمایه ۵ هزار میلیارد تومان راه‌اندازی شود و به موسسان مجوز داده می‌شود که این موسسان شامل گروه سرمایه گذاران مرتبط با صنعت، همچنین نمایندگانی از اتاق بازرگانی ایران و اتاق تعاون ایران و نیز یک بخش خصوصی با ۳۵ درصد سهام، همچنین نهاد‌های عمومی دولتی و غیردولتی که عمدتاً دارندگان زمین بزرگ هستند، و ۳۰ درصد هم به اشخاص حقیقی و مردم در قالب پذیره‌نویسی تعلق می‌گیرد.

وی ادامه داد: موسسان بورس املاک و مستغلات باید طرح تجاری خود را سریعا به سازمان بورس و اوراق بهادار ارائه کنند و مقدمات این طرح در سازمان بورس تصویب شود و موسسان مبالغ سرمایه مورد تعهد را تأمین کنند و بعد از طریق پذیره‌نویسی در فرابورس ایران منابع جمع‌آوری می‌شود.

چراغی همچنین در مورد این که آیا با طرح فروش اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن در فرابورس بازار این اوراق که قبلا در بنگاه‌های املاک خرید و فروش می‌شد بهتر شده است، گفت: الان خرید و فروش اوراق تسهیلات در نماد تسه شفاف شده و مردم هیچ مشکلی ندارند، اگر مشکل کمبود عرضه اوراق مشاهده می‌شود، نه به خاطر بورس و فرابورس بلکه هرچه بانک مسکن اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن ارائه کند، قیمت متعادل می‌شود و بر اساس مکانیسم عرضه و تقاضا قیمت تعیین می‌شود.

عضو شورای عالی بورس همچنین در مورد این که هلدینگ شرکت‌های غیر بورسی سهام عدالت چه زمانی تشکیل می‌شود گفت: قرار شد کسانی که روش مدیریت غیر مستقیم سهام عدالت را انتخاب کرده‌اند، در قالب شرکت‌های استانی سرمایه‌گذاری قرار گیرند و تا آخر مرداد ماه شرکت‌های سرمایه گذاری استانی در بورس حاضر می‌شوند و نماد آن‌ها در بورس باز می‌شود.

وی همچنین گفت: سهام شرکت‌های غیر بورسی سهام عدالت نیز در قالب یک هلدینگ متمرکز می‌شود و این هلدینگ نیز در بورس پذیرش می‌شود