مشکل اصلی تهرانی‌ها چیست؟

آفتاب‌‌نیوز :

سوال شهردار جدید تهران درباره «مسیر رسیدن به شهر مطلوب» را الگوی جهانی اداره کلان‌شهر‌ها پاسخ می‌دهد. علیرضا زاکانی برای بار دوم طی روز‌های حضور در شهرداری، «گسل خدماتی و فاصله طبقاتی در تهران» را چالش بزرگ این کلان‌شهر دانسته و مشکل فعلی مدیریت شهری را نیز کمبود منابع برای تامین مترو و اتوبوس عنوان کرده است. هنوز حرکتی در مسیر اصلاح نابرابری در پایتخت نشده، اما اکنون وقت اجرای «نقشه عبور از تهران دوقطبی» است. این نقشه مطابق سبک اداره کلان‌شهر‌های مدرن، «بهره‌برداران حداکثری از خدمات شهر را مشمول پرداخت عوارض شهری بیشتر می‌کند و برعکس». یک قانون بلااستفاده به شهردار تهران اجازه می‌دهد برای این منظور، «نسبت به اخذ شارژ شهری (مالیات سالانه) از املاک به میزان درصدی از قیمت روز ملک» اقدام کند.

"آفتاب‌‌نیوز : سوال شهردار جدید تهران درباره «مسیر رسیدن به شهر مطلوب» را الگوی جهانی اداره کلان‌شهر‌ها پاسخ می‌دهد"با این مدل «بهای خدمات شهری» برای شمال‌شهرنشین‌ها که امکانات در دسترس آن‌ها ۶ برابر جنوب‌شهر است، واقعی می‌شود. این نقشه باعث «مهار سفته‌بازی، کنترل تورم مسکن و حرکت سرمایه‌ها به مناطق مستعد شهر» می‌شود.

شناسایی نابرابری در شهر تهران و گسل فقیر و غنی به عنوان یکی از مشکلات اصلی پایتخت‌نشینان موضوعی است که برای شهردار تهران اولویت دارد و گام دوم برای رفع این مشکل را به تازگی برداشته است. ابزار لازم برای از بین بردن این نابرابری از بعد شهروندی که به عنوان سرفصل یکی از مشکلات پایتخت مورد تاکید شهردار تهران قرار گرفته، در اختیار مدیریت شهری است؛ کما اینکه مدیریت شهری در بروز این نابرابری و عمیق‌تر شدن گسل شمال و جنوب شهر نقش دارد.

در حال حاضر میانگین عوارض نوسازی که به صورت سالانه از مالکان املاک مناطق لوکس شمال شهر با ارزش ملکی بیش از ۱۵ میلیارد تومان دریافت می‌شود، حول و حوش ۵۰۰ هزار تومان بوده و این در حالی است که این عوارض برای املاک جنوب شهر با ارزش زیر یک میلیارد تومان حدود ۲۰۰ هزار تومان است. این نابرابری در میزان شارژ شهری که مالکان املاک در دو قطب شمال و جنوب شهر باید به صورت سالانه به شهرداری تهران بپردازند، در حالی است که میانگین سرانه خدمات شهری در مناطق لوکس شمال تهران سه برابر میانگین سرانه خدمات شهری در کل پایتخت است. از طرفی بنا بر گزارش‌های رسمی مدیریت شهری، میانگین سرانه‌های خدماتی در جنوب شهر تهران نصف میانگین سرانه خدماتی در کل پایتخت است و به این ترتیب می‌توان نتیجه گرفت شمال شهر شش برابر جنوب شهر از سرانه‌های خدمات شهری برخوردار است؛ آن‌هم در شرایطی که با وجود ارزش حداقل ۵ و بعضا تا ۱۰ برابری املاک در مناطق لوکس شمال تهران نسبت به املاک در مناطق کم‌برخوردار جنوبی، میزان شارژ شهری پرداختی املاک شمال شهر اختلاف بسیار ناچیزی در حد ۲۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان با شارژ شهری املاک جنوب شهر دارد.

واقعیتی که از این آمار‌ها برداشت می‌شود این است که عملا ساکنان شمال شهر بدون اینکه شارژ شهری متناسب با خدماتی که دریافت می‌کنند را به شهرداری بپردازند، شش برابر اهالی جنوب شهر از سرانه‌های امکانات و خدمات شهر برخوردار هستند و این همان چیزی است که به شکل گسل فقیر و غنی مشهود شده و شهردار تهران بنا دارد این مشکل را رفع کند.

گام اولی که علیرضا زاکانی، شهردار تهران برای حل شکاف بین فقیر و غنی برداشت، ارائه برنامه به شورای شهر حاوی دو اقدام کلیدی برای حل این مشکل بود که به عنوان تعهد شهردار در برابر اعضای پارلمان شهری تهران در روز انتخاب وی مطرح شد. زاکانی در گام اول بر «کاهش فاصله قیمت املاک شمال و جنوب شهر» و «به‌روزرسانی حداقل ارزش املاک در محاسبات عوارض» در کنار «اخذ بهای واقعی از خدمات شهری» تاکید کرد و نشان داد او از جسارتی که برای دریافت شارژ شهری لازم است و سال‌هاست در مدیران شهری پیشین وجود نداشته، برخوردار است. به این ترتیب شهردار تهران گام اول علیه «ملک‌بازی» در تهران را با اعلام برنامه‌هایی که برای بازنگری در شارژ شهری دارد، پیمود.

اما اکنون شهردار پایتخت گام دوم علیه ملک‌بازی را برداشته است. او در جلسه مشترکی که روز دوشنبه با جمعی از نمایندگان مجلس شورای اسلامی داشت، بار دیگر به صراحت از گسل فقیر و غنی در تهران سخن گفت. زاکانی تصریح کرد: در بعد شهروندی، فاصله فقر و غنا به معنای واقعی در شهر مشهود است.

"هنوز حرکتی در مسیر اصلاح نابرابری در پایتخت نشده، اما اکنون وقت اجرای «نقشه عبور از تهران دوقطبی» است"وی به وجود ۱۲ هزار هکتار بافت ناپایدار در شهر تهران اشاره کرد که ضمن انعکاس بی‌عدالتی، نشان می‌دهد تهران با شهر «مطلوب» فاصله جدی دارد و خاطرنشان کرد: با چنین مشکلاتی مواجه هستیم و باید «تغییر» صورت بگیرد؛ باید مشخص کنیم که شهر مطلوب چیست و شهر مطلوب را تعریف کنیم و در ادامه، راه درست را با تعیین راهبرد‌ها و سیاست‌های دقیق شفاف کنیم.

زاکانی همچنین به درستی از کمبود منابع مالی در شهرداری تهران به عنوان یک چالش یاد کرد که این مساله به ویژه در حوزه حمل و نقل عمومی شهر و شهروندان را دچار مشکل کرده است. به گفته وی برای تکمیل خطوط موجود مترو و فعال کردن پروژه‌های ساخت خطوط جدید موسوم به خطوط ۸ تا ۱۱ که در طرح جامع حمل و نقل و ترافیک تهران پیش‌بینی شده است، مجموعا اعتباری حدود ۲۴۰ هزار میلیارد تومان لازم است؛ ضمن اینکه فرسودگی ناوگان اتوبوسرانی نیز به عنوان چالش دیگر پیش‌روی مدیریت شهری از نظر زاکانی دور نمانده و به گفته او، اتوبوسرانی تهران برای نوسازی و تقویت ناوگان، به ۵۰ هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز دارد؛ بنابراین شهردار تهران به روشنی می‌داند ارائه خدمات حمل و نقل عمومی در تهران به عنوان یکی از مهم‌ترین تکالیف شهرداری تهران نیازمند اعتبارات هنگفتی معادل شش برابر بودجه سالانه کل شهرداری تهران است؛ بنابراین در گام دوم شهردار تهران عملا عزم کرده راهبرد و سیاست دقیقی برای کاهش فاصله فقیر و غنی و مقابله با ملک‌بازی که زمینه‌ساز شکل‌گیری این گسل در تهران شده است، ارائه کند و در این راه خواستار همراهی قوه مقننه شده است. نمایندگان مجلس نیز در این نشست بر ضرورت بازگرداندن تهران به ریل «شهر مطلوب» تاکید کرده‌اند؛ موضوعی که از نگاه شهردار تهران شدنی است. وی در این راستا به ظرفیت‌های پایتخت اشاره‌ای کرد و خطاب به نمایندگان گفت: دست یاری و نیاز به سمت شما دراز کردیم تا بتوانیم به شهروندان به نحو شایسته خدمت کنیم؛ ظرفیت‌های بی‌نظیری در تهران وجود دارد که اگر عملیاتی شود، شهر نه تنها مستغنی می‌شود، بلکه می‌تواند به دیگر بخش‌ها نیز کمک کند.

زاکانی عناوین برنامه‌ای که علیه ملک‌بازی و با هدف کاهش فاصله فقیر و غنی در تهران تدارک دیده را پیش‌تر اعلام کرده است. «به‌روز رسانی حداقل ارزش املاک» و «اخذ بهای واقعی خدمات شهری» برنامه‌هایی است که وی در روز نخست انتخاب به عنوان بخشی از تعهد خود در دوره فعالیت چهار ساله پیش رو اعلام کرده است.

در کنار این موضوعات، زاکانی به ناکارآمدی در شیوه‌های مرسوم درآمدزایی در شهرداری تهران نیز اشاره کرده و همچنین از توزیع ناعادلانه امکانات و خدمات در شهر تهران که منجر به پایین بودن سرانه‌های خدماتی در محله‌های کم‌برخوردار شهر شده است، سخن گفته بود.

قانون ۵۰ ساله، منتظر صدور فرمان اجرا

اما حالا که شهردار صورت مساله «دوقطبی در پایتخت» را مطرح کرده و به صراحت از برنامه خود برای به‌روز رسانی حداقل ارزش املاک و اخذ بهای واقعی خدمات شهری سخن گفته است، به نظر می‌رسد زمان استفاده از ابزار قانونی تحت امر و اختیار شهرداری تهران برای پایان دادن به جریان ملاکی و ملک‌بازی در پایتخت فرارسیده است. این ابزار قانونی نقش شهردار تهران و شهرداری را به سوزن‌بان بازار مسکن تغییر و ارتقا می‌دهد و موجب می‌شود به دنبال آن دست‌کم دو رخداد مثبت به وقوع بپیوندد. رخداد اول این است که جریان احتکار و سفته‌بازی در بازار املاک در تهران مهار می‌شود و فاصله فقیر و غنی در شهر به واسطه آن کاهش خواهد یافت. رخداد دوم که در پی ایفای نقش موثر شهرداری در حوزه اخذ عوارض شهری اتفاق می‌افتد این است که برنامه شهرداری به عنوان «رقیب برنده طرح ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن در کشور» که توسط دولت دنبال می‌شود، ابتدا در تهران و سپس در دیگر شهر‌ها ظهور خواهد کرد؛ کمااینکه تهران همواره به عنوان الگوی اداره کلان‌شهر‌ها در کشور مطرح و پیشتاز اجرای طرح‌های پیشرو و موثر است.

اما ابزاری که شهرداری برای تبدیل شدن به سوزن‌بان و هدایت‌کننده بازار مسکن تهران و جلوگیری از تشدید فاصله فقر و غنا در این کلان‌شهر در اختیار دارد، چیست؟ این ابزار قانون عمران و نوسازی شهری مصوب سال ۱۳۴۷ است. در ماده ۲ این قانون آمده است: «در شهر تهران از تاریخ اول فروردین ۱۳۴۸ و در سایر شهر‌ها از تاریخی که وزارت کشور تعیین و اعلام کند بر کلیه اراضی و ساختمان‌ها و مستحدثات واقع در محدوده قانونی شهر عوارض خاص سالانه به‌مأخذ یک درصد بهای آن‌ها که طبق مقررات این قانون تعیین خواهد شد برقرار می‌شود.

"این نقشه مطابق سبک اداره کلان‌شهر‌های مدرن، «بهره‌برداران حداکثری از خدمات شهر را مشمول پرداخت عوارض شهری بیشتر می‌کند و برعکس»"شهرداری‌ها مکلفند بر اساس مقررات این قانون عوارض مذکور را وصول کرده و منحصرا به‌مصرف نوسازی و عمران شهری برسانند. مصرف وجوه حاصل از اجرای این قانون در غیر موارد مصرح در این قانون در حکم تصرف غیرقانونی در اموال دولت خواهد بود.»

با استناد به این ماده قانونی می‌توان گفت شهرداری‌ها از دهه ۴۰ موظف بوده‌اند عوارض سالانه املاک را از کلیه اراضی، ساختمان‌ها و مستحدثات واقع در محدوده قانونی شهر به میزان «یک درصد ارزش روز املاک» دریافت کنند؛ روشی که حداقل در چندسال اخیر از سوی کارشناسان به عنوان گزینه اصلی برای کسب درآمد پایدار شهری مطرح شده است. در واقع این ابزار قانونی مسیر حذف گسل فقر و غنا در تهران و پایان دادن به این دو قطبی که سال‌هاست در شهر وجود دارد را بسیار کوتاه می‌کند. به این ترتیب دیگر نیازی نیست مدیریت شهری به دنبال تصویب قانون جدید یا وضع عوارض خاص برود، بلکه کافی است شهردار تهران فرمان اجرای این قانون متروک را با هماهنگی شورای شهر صادر کند.

در صورتی که این فرمان صادر شود، در وضع موجود سالانه دست‌کم ۱۵ هزار میلیارد تومان درآمد پایدار و سالم عاید شهرداری تهران می‌شود که می‌تواند آن را صرف تقویت سرانه‌های خدماتی در جنوب شهر یا حل بخشی از مشکلات حمل و نقل عمومی کند. در سال‌های گذشته مدیران شهری همواره چشم‌انتظار کمک دولتی برای رفع کمبود ناوگان حمل و نقل عمومی بودند و این در حالی است که دولت‌ها با توجه به محدودیت‌های اعتباری، تمایلی به کمک مستقیم به شهرداری‌ها، به ویژه شهرداری تهران نشان نمی‌دادند.

اما اگر شهرداری بتواند جریان درآمدی سالم و پایداری از محل اجرای قانون متروک و مغفول مانده بیش از ۵۰ سال گذشته ایجاد کند، دیگر نیازی به متوقف ماندن تا زمان جذب کمک‌های دولتی نیست و تهران یک منبع درآمد سالم بدون نیاز به تراکم‌فروشی خواهد داشت که به واسطه آن می‌توان از فاصله شمال و جنوب شهر کاست.

به این ترتیب نخستین اثر اجرای این قانون متروک توسط شهرداری یعنی اخذ مالیات سالانه املاک بر اساس درصدی از ارزش روز که به فوریت بروز می‌کند این است که میهمانی شهرداری برای مالکان ساختمان‌های گران و لوکس بالای شهر برچیده و در عین حال از محرومیت خدمات شهری در مناطق پایین شهر کاسته می‌شود.

در حال حاضر با وجود اینکه اختلاف ۵ تا ۱۰ برابری بین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در محله‌های لوکس شمال شهر با محله‌های جنوبی و کم‌برخوردار شهر وجود دارد، هیچ اختلاف معناداری بین رقم شارژ شهری و عوارض نوسازی آن‌ها وجود ندارد. اما اگر شارژ شهری بر اساس درصدی از قیمت روز املاک توسط شهرداری اخذ شود، هر کس ساکن املاک گران‌تری باشد، قاعدتا ناگزیر به پرداخت مالیات بیشتری خواهد بود. این اتفاق جریان سرمایه‌گذاری ساختمانی را به نفع نوسازی بافت‌های فرسوده هدایت می‌کند. در واقع، چون سکونت در املاک لوکس تاکنون هزینه خاصی برای مالکان آن نداشته، همواره سرمایه‌گذاری ساختمانی در مناطق لوکس به مراتب جذاب‌تر بوده است و در نتیجه ملک‌بازی به شکل محسوسی در شمال شهر بیشتر از جنوب شهر است. اما اگر از یک ابزار مالیاتی موثر استفاده شود، سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ملکی این سیگنال را دریافت خواهند کرد که از جاذبه مالکیت در شمال شهر کاسته شده است و در نتیجه سرمایه خود را به سمتی که تقاضا برای آن افزایش می‌یابد، یعنی جنوب شهر روانه می‌کنند.

"یک قانون بلااستفاده به شهردار تهران اجازه می‌دهد برای این منظور، «نسبت به اخذ شارژ شهری (مالیات سالانه) از املاک به میزان درصدی از قیمت روز ملک» اقدام کند"به این ترتیب است که نقش سوزن‌بانی شهرداری تهران بروز و ظهور پیدا می‌کند. مقصود از این تعبیر آن است که شهرداری در این صورت، نقش اصلی در تغییر ریل بازار مسکن در تهران را ایفا خواهد کرد و بازار مسکن را از ریل التهاب و ملک‌بازی به ثبات، آرامش و رونق ساختمانی باز می‌گرداند؛ ضمن اینکه دسترسی به مسکن در استطاعت با قیمت مناسب در مناطق نیمه جنوبی شهر نیز برای متقاضیان مسکن فراهم خواهد شد. به این ترتیب در عمل این طرح شهرداری تهران است که به عنوان رقیب برنده طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی توسط دولت بروز و ظهور پیدا می‌کند؛ چراکه برنامه شهرداری عملا به رونق ساخت و‌سازدر بافت‌های فرسوده شهری می‌انجامد و بخش خصوصی را در این مناطق فعال می‌کند. این اتفاق عملا جریان سفته‌بازی را در مناطق شمال شهر بر هم خواهد زد و برنامه ناموفق دولت‌ها و شهرداران مختلف طی دو دهه اخیر برای نوسازی بافت فرسوده را جبران می‌کند. مادامی‌که جذابیت سرمایه‌گذاری ساختمانی در شمال شهر وجود داشته باشد، تمایلی برای نوسازی بافت‌های فرسوده وجود ندارد و سرمایه‌های ساختمانی به این محله‌ها سرازیر نمی‌شود.

هدف دولت نیز از دنبال کردن طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی این است که مسکن در استطاعت را برای اقشار ضعیف و کم‌درآمد تامین کند؛ موضوعی که شهرداری می‌تواند به واسطه ابزار مالیاتی که در اختیار دارد و با جهت دادن به مسیر فعالیت بخش خصوصی در حوزه ساخت و ساز، آن را محقق کند؛ بنابراین گام‌های پیموده شده توسط شهردار تهران تاکنون نشان می‌دهد اکنون زمان صدور فرمان اجرای طرح مالیاتی ویژه در شهرداری تهران به نفع رونق بازار مسکن در پایتخت، مقابله با احتکار و ملک‌بازی و نیز احیای بافت‌های فرسوده و جبران کمبود سرانه‌های خدماتی در جنوب شهر فرارسیده است.

علامت جدید از بحران درآمدی شهرداری تهران

مصوبه روز گذشته شورای شهر تهران علامت جدیدی از وجود بحران درآمدی در شهرداری تهران منعکس کرد.

اعضای شورای شهر تهران روز گذشته به لایحه دو‌فوریتی که شهرداری تهران برای ارائه تخفیف عوارض شهرسازی به مودیان ارائه کرده بود، رای دادند.

به گفته عبدالرضا گلپایگانی، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران، در چند ماه گذشته مودیان به دلیل انتخابات و رکود ساختمانی حاکم بر تهران، کمتر برای پرداخت عوارض ساخت‌و‌ساز به شهرداری مراجعه کردند و به همین خاطر لایحه‌ای برای «ارائه تخفیف در ازای پرداخت نقدی عوارض» را با قید دو فوریت به شورای شهر ارسال کردیم. به گفته وی، در بازه زمانی شهریور تا آبان، درآمد شهرداری از محل اخذ عوارض ساختمانی پایین است و به همین دلیل به دنبال اعطای تخفیف در این بازه زمانی هستیم تا اثرگذار باشد.

ارائه و تصویب این لایحه که طی آن ظرف مدت دو ماه از زمان ابلاغ مصوبه، مودیان از تخفیف ۲۵ درصدی در ازای پرداخت نقدی کل عوارض ساختمانی خود برخوردار خواهند شد، خود نشانه روشنی از مشکل در وصول درآمد در شهرداری تهران است؛ موضوعی که تلویحا در جلسه روز گذشته شورای شهر به آن اشاره شده است. در چنین شرایطی که شهرداری با بحران تامین مالی روبه‌روست و امکان استفاده از منابع بانکی را نیز با توجه به انباشت بدهی‌های معوق ندارد، اولویت و اهمیت استفاده فوری از ابزار‌های مالیاتی و به‌روز کردن رقم انواع عوارض شهری بیش از پیش مشهود است.

علیرضا زاکانی، شهردار تهران نیز روز گذشته در پاسخ به سوال خبرنگاری مبنی بر اینکه آیا قرار است رویه شهرداری نسبت به تراکم‌فروشی و ساخت‌وساز تغییر کند، عنوان کرد: روال این است که در قالب طرح جامع بتوانیم بازسازی و نوسازی شهر را انجام دهیم و سرعت بخشیدن هر چیزی را که در قالب قانون باشد حسن می‌دانیم؛ اما آنچه تحت عنوان تراکم‌فروشی و شهرفروشی باشد خط قرمز ما است و به سمت آن نخواهیم رفت و مسیر درست پیشرفت و توسعه شهر را دنبال خواهیم کرد. زاکانی به وجود ۱۲ هزار هکتار بافت ناپایدار در تهران که نیازمند نوسازی هستند اشاره و تاکید کرد این بافت‌ها هم یک تهدید بزرگ و هم یک فرصت است و ما از فرصت آن استفاده و تهدید آن را مرتفع خواهیم کرد. به نظر می‌رسد با عزمی که شهردار برای نوسازی بافت فرسوده دارد، انگیزه کافی برای وضع عوارض عادلانه برای پایان دادن به میهمانی شمال‌شهرنشین‌ها بر سر سفره شهرداری و در عین حال ترغیب ساخت‌و‌ساز در بافت فرسوده تهران را دارد.