شرحی از یک داستان واقعی / وقتی هیچ‌کس از کلاهبرداری‌های قولنامه‌ای درامان نیست!

گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو؛ همسرش کارگر کارخانه بود و خودش خانه‌دار. دو فرزند پسر دبیرستانی دارد که هر دو زمانی تیزهوشانی بوده‌اند. مشقت‌های زیادی را متحمل می‌شوند و زیر بار قرض و وام می‌روند و تمام پس‌انداز خود را خرج می‌کنند تا موفق می‌شوند یک واحد آپارتمانی را در غرب تهران، با قیمت کمی که برای آن‌ها جذاب به نظر می‌رسیده، پیش خرید کنند. یک قرارداد دست‌نویس بین پیش‌خریدار و سازنده تنظیم می‌شود و مقرر می‌شود که سازنده، یک واحد آپارتمان را ظرف مدت معینی به پیش خریدار تحویل دهد. تا اینجای داستان همه چیز به خوبی و خوشی پیش رفته است و این زن و شوهر در شهرستان محل زندگی‌شان، که اطراف تهران است، روز‌های اجاره‌نشینی را به امید خانه‌دار شدن در تهران پشت سر می‌گذارند.

"یک قرارداد دست‌نویس بین پیش‌خریدار و سازنده تنظیم می‌شود و مقرر می‌شود که سازنده، یک واحد آپارتمان را ظرف مدت معینی به پیش خریدار تحویل دهد"اما سرنوشت طور دیگری برای این زوج رقم می‌خورد.

یک روز از طرف دفتر سازنده پروژه با این زن، که طرف قرارداد اصلی است، تماس می‌گیرند و به او می‌گویند که با مالک زمین پروژه دچار مشکلاتی شده‌اند و مالک تنها در صورتی راضی به ادامه پیشبرد پروژه می‌شود که واحدی را که قرار است برای این زوج ساخته شود، جزو سهم او از پروژه باشد؛ بنابراین از این زن درخواست می‌کنند که به تهران آمده و با مراجعه به دفتر سازنده پروژه، با انتقال واحد آپارتمانی خود به فردی که ادعا می‌کردند مالک زمین‌های پروژه است، موافقت کرده و در عوض واحد دیگری که قرار است یک طبقه پایین‌تر ساخته شود به او واگذار شود.

خانم پیش‌خریدار، از ترس متوقف شدن ساخت پروژه، با این پیشنهاد موافقت می‌کند. پس از مدتی، مجددا با این خانم تماس می‌گیرند و از او می‌خواهند که قرارداد دیگری را امضا کرده و واحد خود را به مجددا به بهانه دیگری منتقل کند. اینجاست که این خانم شک کرده و بدون اطلاع دادن به سازندگان، سراغ محل پروژه‌های در حال ساخت می‌رود و مدتی در آن‌جا سر و گوش آب می‌دهد که متوجه می‌شود شکش بی دلیل نبوده و از افراد دیگری نیز به همین شیوه کلاهبرداری شده است.

اما این کلاهبرداری‌ها چگونه و با مدد چه روش‌هایی صورت پذیرفته بود؟

ماجرا از این قرار بود که با توجه به عدم ثبت قرارداد دست‌نویس بین پیش خریداران و سازنده کلاهبردار و طبیعتا عدم امکان استعلام اینکه سازنده، هر واحد ساختمانی را به چند نفر پیش‌فروش کرده است، این کلاهبرداران هر واحد ساختمانی را به چندین نفر پیش فروش کرده بودند!

ماجرا به اینجا ختم نمی‌شود! از آنجایی که سازندگان کلاهبردار، از عوام بودن و بی‌اطلاعی این زن پیش‌خریدار و چند پیش‌خریدار دیگر از مسائل حقوقی سوءاستفاده کرده و آن‌ها را فریب داده بودند و آنان را متقاعد کرده بودند که واحد‌هایی را، که عملا متعلق به چندین نفر بوده، به صورت قولنامه‌ای به فرد دیگری واگذار کنند، پای این افراد بی گناه نیز به جرم فروش مال غیر گیر می‌افتد.

خلاصه و سرانجام ماجرا این است که این زن، علاوه بر از دست دادن مالی که خودش و همسرش برای به دست آوردن آن زحمات بسیاری کشیده بودند، به جرم فروش مال غیر به حبس نیز محکوم می‌شود و پس از مدتی، در حالی که در حال گذراندن مدت حبس ناحقی است که به علت بی اطلاعی از مسائل حقوقی به او تحمیل شده است، همسرش نیز او را طلاق می‌دهد و از این طریق، پازل نابودی یک زندگی آرام تکمیل می‌شود.

همه این‌ها که گفته شد، نه خلاصه یک فیلم دردناک سینمایی بود و نه یک داستان غم‌انگیز؛ بلکه نمونه‌ای بود از یک اتفاق واقعی که اگر بخواهیم اصل و ریشه آن را بیابیم، بر می‌خوریم به موضوعی به نام اعتبار اسناد قولنامه‌ای! موضوعی که رهبر معظم انقلاب آن را از منشاء‌های فساد‌های بزرگ در کشور نامیدند.

اسناد قولنامه‌ای، منشاء فساد‌های بزرگ

قولنامه‌ها، اسناد عادی یا اسناد غیر رسمی، به اسناد دست نویسی گفته می‌شود که به طور رسمی در هیچ کجا ثبت نمی‌شوند و تنها با توافق طرفین معامله و شهادت دو شاهد اعتبار پیدا می‌کنند. نکته قابل توجه این است که این اسناد، در عرض اسناد رسمی در کشور اعتبار دارند و همین امر باعث ایجاد یک سیستم ثبتی دوگانه در کشور شده است.

از آنجایی که این معاملات غیررسمی هیچ کجا به ثبت نمی‌رسند، بنابراین امکان رهگیری و استعلام هم ندارند و همین امر زمینه ساز کلاهبرداری‌های بزرگی، نظیر آنچه ذکر شد، گردیده است.

یکی از معاملاتی که همواره مورد توجه کلاهبرداران بوده است معاملات پیش‌فروش است. این معاملات که همواره در بستر اسناد عادی صورت پذیرفته، از بستر‌های شکل گیری اصلی فساد‌های بزرگی است که اسناد عادی مسبب آن بوده است.

وقتی که قولنامه‌های پیش فروش بلای جان مردم می‌شود

معاملات پیش‌فروش ساختمان معاملاتی هستند که در آن پیش‌فروش کننده متعهد می‌شود که ساختمانی را دربازه معینی ساخته و در قبال پولی که از قبل از پیش‌خریدار گرفته، آن ساختمان را به او تحویل دهد.

از آنجایی که یک ساختمان، پیش از ساخته شدن سندی ندارد، متعاملین معاملات پیش‌فروش، برای ثبت قرارداد بین یکدیگر، از قولنامه‌ها استفاده می‌کنند.

با توجه یه اینکه اسناد قولنامه‌ای نزد هیچ یک از نهاد‌های رسمی به ثبت نرسیده‌اند، بنابراین قابل استعلام نیستند و این امر همواره این ریسک را به وجود می‌آورد که یک ساختمانی که قرار است بعد‌ها ساخته شود، به چندین نفر فروخته شود.

گفتنی است که در سال ۱۳۹۸، برای رفع معضل فوق، قانونی تحت عنوان قانون پیش‌فروش ساختمان تصویب شد که بنابر آن، پیش‌فروش‌کنندگان مکلف می‌شدند که مفاد معامله خود را در نزد دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسانند.

ممکن است این سوال پیش بیاید که با این حساب، چرا راه کلاهبرداری از طریق معاملات پیش فروش بسته نشده است؟

برای گرفتن پاسخ این سوال کافی است به چند دفتر اسناد رسمی پیرامون محل زندگی خود مراجعه کنید و از آن‌ها بخواهید که برایتان یک معامله پیش فروش تنظیم کنند. به طور قطع خواهید دید که از هر ۱۰ دفتر اسناد رسمی، ۹ دفتر حاضر به تنظیم چنین قراردادی نخواهد شد چرا که این قرارداد پیچیدگی فراوانی داشته و به اصطلاح کارکنان دفاتر اسناد رسمی، به زحمتش نمی‌ازرد!

خوشبختانه، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در حال حاضر، به علت اختلاف مجلس و شورای نگهبان بر سر این طرح، در اختیار مجمع تشخیص مصلحت نظام قرار دارد، تکلیف جدیدی را برای متعاملین معاملات اموال غیرمنقول (که معاملات پیش‌فروش هم بخشی از آن است) در نظر گرفته است و آن تکلیف این است که پس از راه‌اندازی سامانه‌ای به نام سامانه ثبت الکترونیک اسناد، کلیه متعاملین ظرف مدتی معین، باید معاملات خود را در این سامانه به ثبت برسانند و گرنه معاملات آن باطل خواهد بود.

امکان ثبت الکترونیکی این اسناد منجر می‌شود که معامله‌کنندگان برای ثبت آنی توافقات خود، احتیاجی به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و یا تنظیم قولنامه نداشته باشند. به علاوه اینکه اینگونه، معاملاتشان در سامانه سازمان ثبت اسناد موجود خواهد بود و قابلیت استعلام و رهگیری خواهد داشت و این امر باعث از بین رفتن بسیاری از کلاهبرداری‌هایی که پیش از این با توسل به اسناد قولنامه‌ای صورت می‌پذیرفتند خواهد شد.

با عنایت به سخنان رهبر معظم انقلاب پیرامون ضرورت پیگیری و تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، از مجمع تشخیص مصلحت انتظار می‌رود که هرچه سریعتر اقدامات لازم برای قانون شدن این طرح را اتخاذ کند تا با اجرای این قانون، زمینه‌های کلاهبرداری‌هایی که با توسل به اسناد قولنامه‌ای صورت می‌پذیرفتند، از بین برود.