پاسخ به چند سوال درباره تکلیف اسناد عادی/ راهکاری برای صدور سند در مجتمع‌های بدون پایان کار

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، معاون قوانین مجلس و یک کارشناس مسکن به سوالاتی درباره تعیین تکلیف اسناد عادی و قولنامه‌ای پاسخ دادند.

به گزارش ایسنا، گام های جدید در بی اعتباری معاملات قولنامه ای و تعیین تکلیف اسناد عادی در طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با حضور معاون امور املاک و سخنگوی سازمان ثبت و معاون قوانین مجلس در برنامه "میز اقتصاد" شبکه خبر بررسی شد.

صفدر کشاورز معاون امور املاک و کاداستر و سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مهدی عبدالملکی معاون قوانین مجلس و فرهاد بیضایی کارشناس مسکن، در برنامه "میز اقتصاد" شنبه ۱۸ آذر ۱۴۰۲ به تشریح گام های جدید در تعیین تکلیف اسناد عادی و قولنامه ای پرداختند.

مجری: اگر قانون بی اعتباری اسناد قولنامه‌ای اجرایی شود، دسترسی مشاوران املاک به سازمان ثبت برای این که قراردادها آن جا ثبت و ضبط شود فراهم خواهد شد. این اتفاقی است که خیلی دیر نیست و از آن خیلی فاصله‌ای نداریم، خبری است که بعد از تصویب اگر اشتباه نکنم ماده یک این قانون در مجمع بود که منتشر شد. یک قاعده فقهی وجود دارد از قدیم هم بوده این است که اگر شما دو نفر باشید روی یک کاغذی که پشتش هم باطله است بنویسید که مثلاً فلان ملک را معامله کردید، شاهد هم داریم، امضا و مهر کنید و اثر انگشت بزنید، این در دادگاه قابل استناد است و مثلاً یک ملکی باشد سند تک برگ داشته باشد، شما این برگه را داشته باشید، یک تاریخش برای قبل از آن سند تک برگ باشد، آن سند تک برگ باطل می‌شود. طبیعتاً این سند عادی خیلی از به قول خود رئیس قوه قضائیه، نقل قول را از ایشان می‌آورد که یک بخش زیادی از پرونده‌های ورودی قوه قضائیه به خاطر همین سندهای عادی و مبایعه نامه‌ای است.

"سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، معاون قوانین مجلس و یک کارشناس مسکن به سوالاتی درباره تعیین تکلیف اسناد عادی و قولنامه‌ای پاسخ دادند"در تصویر چند نمونه اش را آورده ام. اگر باهم ببینیم، حتماً شما تا الآن این را دیده اید. اگر خیلی قدیمتر باشد، چنین سندهایی داشتید، بعد این سردفترچه ای‌ها را داشتید؛ یک سندهایی بودند که به منقوله دار معروف است. یک سری سندهایی داشتیم که در مشاور املاک؛ بنگاه می‌رفتیم می‌نوشتیم، انواع باز این‌ها سند عادی بود. اما چیزی که مد نظر است این است؛ سند تک برگ و اتفاقی که باید بیفتد این است که اعتبار همه سندها به جز این سند باید از بین برود.

این سند؛ سند رسمی است. این که چگونه این اتفاق خواهد افتاد؟ ما در کشور تعداد خیلی زیادی، در برنامه هم یکی از سؤالاتمان هم همین است که چه تعداد ما سند مبایعه نامه ای، قولنامه‌ای و سندهای دست نویس این شکلی داریم خواهیم پرسید. فرایند این که قانون به ما چه می‌گوید کسانی که می‌خواهند این سند را داشته باشند باید چه کار کنند؟ طبیعتاً می‌دانید که خیلی از شما یا ما اگر جایی یک پیش فروش مسکنی می‌خواستند برگزار کنند، خیلی از مردم ترس داشتند که پولشان را بگذارند آن جا، چون خیلی اتفاقات بدی می‌افتاد، این شکلی که شما پولتان را می‌دادید می‌رفتید می‌دیدید که این ملکی که مثلاً این تعاونی گذاشته؛ ۱۰ نفر دیگر هم با شما این ملک را خریده اند، این چالش کجا به وجود آمده؟ وقتی سند تک برگ و رسمی وجود نداشت. یک دستور خیلی صریح هم از رهبری داریم که در برنامه قبل هم راجع به آن صحبت کردیم که فرمودند مصلحت قطعی نظام این است که ما سند رسمی داشته باشیم، بی اعتبار کنیم اسناد عادی و قولنامه‌ای را. در برنامه میز اقتصاد می‌خواهیم ببینیم ساز و کاری که این اتفاق قرار است بیفتد به چه صورت است؟ گام جدیدی که برداشته می‌شود چیست و چقدر طول می‌کشد که این اتفاق بیفتد؟

سوال: آقای کشاورز چقدر سازمان ثبت الآن آمادگی دارد که این اتفاق را رقم بزند؟ اصلاً برآوردی داریم که چقدر از این سندهای دست نویس، مبایعه نامه‌ای و قولنامه‌ای داریم؟

صفدر کشاورز:  یکی از مهمترین چالش‌های حوزه املاک در کشور، وجود نقل و انتقالات عادی بود که همین چالش مشکلاتی را در کشور به وجود آورده بود ازجمله این مشکلات، عدم امکان شناسایی مالکین واقعی در کشور بود و همچنین عدم امکان اتمام حدنگار در کشور، بحث پولشویی، کلاهبرداری و همچنین افزایش ورودی پرونده‌های قضایی در حوزه املاک.

"این اتفاقی است که خیلی دیر نیست و از آن خیلی فاصله‌ای نداریم، خبری است که بعد از تصویب اگر اشتباه نکنم ماده یک این قانون در مجمع بود که منتشر شد"بنا بر آمار رسمی، دعاوی مرتبط با املاک به طور مستقیم با حوزه املاک بیش از ۳۴ درصد پرونده‌ها را تشکیل می‌داد و اگر دعاوی‌ای که منشأ آن‌ها بحث مالکیت بود در محاکم را هم بخواهیم حساب کنیم، صاحب دعاوی که ریشه در املاک وجود داشته باشد را قریب ۵۰ درصد دعاوی را می‌توانیم بگوییم در این حوزه وجود دارد.

سؤال: ۵۰ درصد دعاوی کل محاکم قضایی ما؟

صفدر کشاورز: پرونده‌هایی که مستقیماً مرتبط با املاک باشند؛ تا ۳۴ درصد پرونده‌ها را تشکیل می‌دهند. در مجموع با دعاوی که موضوعش املاک نیست؛  ولی ریشه در املاک دارد حدوداً به این میزان می رسد؛ بنابر این برای ساماندهی به این موضوع در چند سال پیش اقدام به ارائه طرحی شد به عنوان ارتقای اعتبار سند رسمی که بعداً تبدیل شد به طرح الزام به ثبت رسمی معاملات. این طرح طی چند سال در مجلس در کمیسیون‌های مختلف مورد بررسی و کارشناسی قرار گرفت نهایتاً منجر به تصویب آن در مجلس شد. بنا به آن ایراداتی که شورای نگهبان به موضوع داشتند، چند بار بین مجلس و شورای نگهبان رد و بدل شد، در نهایت در دی ماه سال گذشته مجلس با اصرار بر مصوبه خود، آن را به مجمع تشخیص مصلحت ارجاع کرد. در مجمع تشخیص مصلحت نظام از دی ماه سال گذشته ۲۵ جلسه کارشناسی در دبیرخانه کمیسیون حقوقی- قضایی مجمع برگزار شد، نهایتاً شش جلسه هم در خود کمیسیون حقوقی- قضایی با حضور اعضای اصلی از جمله آیت الله محسنی اژه‌ای و همچنین سایر اعضای کمیسیون حقوقی- قضایی مورد بررسی قرار گرفت تا در ۲۲ آبان ماه امسال به صحن اصلی مجمع ارسال شد.

دومین جلسه مجمع را ما هفته گذشته روز چهارشنبه داشتیم. در این جلسه ماده یک این طرح مورد بررسی قرار گرفت، صحبت‌های موافقین و مخالفین شنیده شد. در نهایت ماده یک این مجمع؛ مورد تأیید و تصویب قرار گرفت.

سؤال: آقای عبدالملکی بفرمایید با این گزارشی که دیدیم. این مشکلاتی که در این گزارش مطرح شد که تعدادش کم هم نیست، با این قانونی که بررسی می‌شود و ان شاء الله تصویب شود، چقدرش برطرف خواهد شد؟

عبدالملکی: یکی از مهمترین قوانینی که در این حوزه در راستای برخورد با مفاسد موجود در حوزه معاملات اموال غیرمنقول در دست بررسی بود بحمدلله مهمترین ماده آن که ماده یک آن بود در هفته گذشته به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید. البته این جا باید ذکر کنم که مواد مهم دیگری از این مصوبه هنوز باقی است که ان شاء الله آن‌ها هم به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام برسد و ما بتوانیم با یک قانون خوب و کارآمد در این حوزه آرام آرام و به تدریج مفاسد را در این حوزه با آن مقابله کنیم و آن‌ها را از نظام حقوقی مان بزداییم.

سؤال: این ماده‌ای که الآن به آن اشاره کردید و تصویب شده چیست دقیقاً؟ کمی از جزئیاتش را بفرمایید.

عبدالملکی: به موجب ماده یک این مصوبه، از تاریخی که این قانون لازم الاجرا شود کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول از قبیل فروش، رهن، انتقال منافع و امثال این‌ها بایستی به صورت رسمی انجام شود و اگر غیررسمی کسی معامله‌ای انجام دهد فروش یا خریدی را انجام دهد دادگاه آن معامله را نمی‌پذیرد یعنی استماع نمی‌کند آن دعوا را.

"طبیعتاً این سند عادی خیلی از به قول خود رئیس قوه قضائیه، نقل قول را از ایشان می‌آورد که یک بخش زیادی از پرونده‌های ورودی قوه قضائیه به خاطر همین سندهای عادی و مبایعه نامه‌ای است"به عبارت دیگر، همه افرادی که می‌خواهند در حوزه اموال غیرمنقول معامله‌ای را انجام دهند، هر نوع معامله ای، به جز اجاره‌های زیر دو سال یعنی اجاره‌های یک ساله‌ای که الآن در حال حاضر مردم انجام می‌دهند، این‌ها مشمول این قانون نیست. ولی سایر قراردادها راجع به اموال غیر منقول مشمول این ماده می‌شود. این‌ها همه باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی یا سایر طرق رسمی که در همین قانون پیش بینی شده انجام شود. اگر کسی این معاملات را به صورت غیررسمی و عادی و به قول معروف این طور که در افواه است به صورت قولنامه‌ای انجام دهد، چنانچه دعوایی برای او پیش بیاید، قوه قضائیه دعوای او را استماع نخواهد کرد. مثلاً خریداری بعد از لازم الاجرا شدن این قانون، رفته یک ملکی را به صورت عادی خریده است و از قضا فروشنده برای زدن سند یا برای تحویل ملک اقدام نمی‌کند و بر خلاف قراردادش عمل می‌کند، در این جا خریدار قاعدتاً به دستگاه قضایی می‌خواهد رجوع کند و از دستگاه قضا الزام طرف قرارداد را خودش و فروشنده را به انجام تعهدات، انتقال مبیع، تسلیم مبیع بخواهد.

اینجا دادگاه به موجب این ماده، قرار عدم استماع صادر می‌کند، یعنی آن دعوا را نمی‌شنود. می‌گوید آقای خریدار شما بایستی قراردادت را به صورت رسمی انجام می‌دادی تا من دعوایت را بشنوم، لذا دعوا را اصلاً نمی‌شنود.

سؤال:  یعنی این که اگر این قانون تصویب شد و فردا روزی روی همین برگه‌های کاغذی که مرسوم بود بین خودمان می‌نوشتیم، هیچ دادگاهی حرف ما را گوش نخواهد داد. درست است؟

عبدالملکی: بله، دقیقاً چه از طرف خریدار، چه از طرف فروشنده.

سؤال: تکلیف افرادی که الآن مبایعه نامه‌ای هستند یعنی الآن مثلاً من یک ملکی دارم دستی نوشته ام؛ تکلیف من چه می‌شود الآن؟ الآن چقدر وقت دارم؟ قانون چقدر به من وقت می‌دهد؟ من باید چه کار کنم؟ کجا مراجعه کنم؟

عبدالملکی: من یک بار دیگر تأکید می‌کنم؛ ماده یک راجع به بعد از این است، راجع به گذشته نیست، یعنی مردم عزیز ما هیچ جای نگرانی نداشته باشند. راجع به آینده است، آن هم آینده‌ای که بعد از گذشت مهلت‌هایی که در این قانون آمده، این ماده لازم الاجرا می‌شود. اما راجع به گذشته، افرادی هستند که با توجه به وضعیت کنونی ما این‌ها الآن مالک یک مال غیرمنقول هستند، مالک یک ملکی هستند و الآن سند رسمی ندارند، سؤال شما این است که تکلیف این‌ها چه می‌شود؟ آیا این‌ها اگر دعوا یا چیزی داشته باشند قوه قضائیه این دعوا را می‌شنود یا نه؟ پاسخش این است که بله، حتماً می‌شنود و تدابیر بسیار خوبی در این قانون پیش بینی شده که این عزیزان اگر در آن فرایندها وارد شوند و ادعایشان را بتوانند اثبات کنند، سند رسمی به آن‌ها تحویل داده خواهد شد؛ و تقریباً کلیه موانع غیرضرور صدور سند رسمی در این مصوبه برداشته شده و افرادی که الآن مالک هستند، اما سند ندارند، این‌ها سند رسمی ان شاء الله با فرایندهایی که در این قانون پیش بینی شده به آن‌ها تحویل داده می‌شود و طبیعی است که بعد از آن هم می‌توانند معاملات خود را به صورت رسمی و به صورت خیلی سهل انجام دهند.

سؤال: آقای کشاورز دقیقاً برای این‌هایی که ناظر به گذشته است چه موانعی قرار است برطرف شود که مردم راحت‌تر بیایند سند رسمی بگیرند؟

کشاورز: اشاره فرمودند آقای عبدالملکی با توجه به ماده ۱۰ این طرح، پیش بینی شده اشخاصی که دارای مدارک عادی هستند و تا کنون نتوانسته اند نسبت به ملکشان سند مالکیت بگیرند، سازمان ثبت یک سامانه‌ای را ایجاد می‌کند که می‌توانند ادعاهای خود را همراه مدارک و مستنداتشان در این سامانه بارگذاری کنند.

"اگر خیلی قدیمتر باشد، چنین سندهایی داشتید، بعد این سردفترچه ای‌ها را داشتید؛ یک سندهایی بودند که به منقوله دار معروف است"دو سال مهلت است برای این افراد که اولاً در این سامانه ثبت نام کنند و مدارکشان را بارگذاری کنند.

سؤال: اسم سامانه چیست؟

کشاورز: سامانه ثبت ادعاها که بناست ان شاء الله سازمان ثبت بعد از لازم الاجرا شدن این قانون حداکثر ظرف یک سال این سامانه را ایجاد کند. این سامانه که ایجاد شد، اشخاصی که دارای اسناد عادی هستند می‌توانند ادعای خود را در این سامانه بارگذاری کنند؛ ظرف دو سال و ظرف دو سال بعد این را تعیین تکلیف کنند. تعیین تکلیف به چه شکل؟ به یکی از این سه شکلی که عرض می‌کنم؛ یک- یا این که نسبت به آن سند عادیشان بیایند از اداره ثبت اسناد سند بگیرند، چون ما همین الآن هم مقرراتش را داریم برای اسناد عادی ظرفیتی را قانون گذار ایجاد کرده؛ قانون تعیین تکلیف ظرفیت ثبتی و اراضی فاقد سند که می‌توانند با ثبت نام در آن برای اسناد عادی خودشان پیگیری کنند و اسناد بگیرند. بحث دوم- می‌توانند نسبت به آن، سند رسمی تنظیم کنند. دفتر اسناد رسمی سند عادیشان را به رسمی تبدیل کنند و حالت سوم این است که نسبت به آن سند عادیشان در مرجع قضایی نهایتاً تعیین تکلیف شود.

طرح الزام سند عادی شان در مرجع قضایی نهایتاً تعیین تکلیف شود. طرح الزام به ثبت رسمی کنند. طرح الزام به انتقال رسمی کنند از طرف فروشنده، در نهایت به یکی از سه شکلی که عرض کردم ظرف این چهار سال؛ دو سال برای ثبت نام و دو سال هم برای تعیین تکلیف؛ وضعیت اسناد عادی که دست مردم است و از گذشته تنظیم شده ان شاء الله تعیین تکلیف خواهد شد.

سؤال: شما چقدر آماده اید برای همین سامانه، چون همیشه در همه دستگاه‌ها راه اندازی سامانه ها؛ چیزی که دستگاه‌ها عنوان می‌کنند این است که یک کار سخت، زمان بر و زیرساخت نیاز دارد، سرویس و تحت وب و این طور چیزهایی که همیشه می‌شنویم، شما چقدر آمادگی دارید الآن این کار را انجام دهید؟

کشاورز:  ان شاء الله از لازم الاجرا شدن این قانون، چون ۱۵ ماده دارد این طرح. ماده یک آن تصویب شده، سایر موادش ان شاء الله به تصویب برسد و این ابلاغ شود، طبق این قانون، سازمان ظرف یک سال فرصت دارد این سامانه را ایجاد کند که ان شاء الله سازمان کمتر از یک سال این سامانه را ایجاد و راه اندازی خواهد کرد.

سؤال: آیا تا الآن کاری پیش رفته است؟

کشاورز: بله، با توجه به تصویب ماده یک این طرح، ما همین امروز جلسه‌ای را در خود ستاد تشکیل دادیم و برای بهتر انجام شدن و مدیریت اجرای این قانون در حوزه اجرایی سازمان ثبت اسناد، کارگروه‌هایی را تشکیل دادیم در چند بخش. کارگروه فناوری بود با توجه به این که در همین طرح دیده شده در چند سامانه‌ای که باید ایجاد شود؛ سامانه همین ثبت ادعاها، سامانه دسترسی که باب مشاورین خواهیم داد.

سؤال: این‌هایی که ناظر به گذشته بود یعنی کسانی که قبلاً سند عادی داشتند بیایند چه کار کنند؟ حالا از این به بعد، از موقعی که تصویب و لازم الاجرا و همه کارها انجام شد، چه اتفاقی در حوزه سند زدن انجام می‌شود؟ یعنی دیگر مردم نمی‌توانند بین خودشان سند عادی داشته باشند؟ یا اگر سند عادی داشتند برایشان چه اتفاقی خواهد افتاد؟

کشاورز:  با تصویب این قانون، بنا بر این است هر گونه نقل و انتقالی در خصوص اموال غیرمنقول اعم از عین یا منافع، خود ملک یا این که منافعش اجاره داده باشد، رهن داده باشد، بعد از تصویب و لازم الاجرا شدن این، صرفاً هر گونه عمل حقوقی و نقل انتقالی باید در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد به ثبت برسد.

"یک سری سندهایی داشتیم که در مشاور املاک؛ بنگاه می‌رفتیم می‌نوشتیم، انواع باز این‌ها سند عادی بود"سامانه ثبت الکترونیکی اسناد همان سامانه‌ای است که در حال حاضر در دفاتر اسناد رسمی از آن استفاده می‌شود و پیش بینی شده و اگر این معاملات و این نقل و انتقالی که باید در سامانه به ثبت برسد و اگر نرسید، توضیح دادند آقای عبدالملکی، هر گونه طرح دعوا راجع به این‌ها در محاکم قضایی قابل استماع نخواهد بود.

سؤال: در حوزه مشاورین املاک چه اتفاقی می‌افتد؟

کشاورز: در مشاورین املاک بعد از این که بحث تسهیلگری را انجام دادند، واسطه گری انجام شد، به تفاهم رسیدند خریدار و فروشنده، مثل گذشته دیگر مشاورین املاک قراردادی را منعقد نمی‌کنند بلکه با دسترسی که ما به آن‌ها می‌دهیم از سامانه ثبت الکترونیک اسناد، مفاد قرارداد را در آن سامانه وارد می‌کنند، سند در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود، یعنی نقش مشاورین املاک مثل گذشته؛ بحث آن ایجاد تفاهم است، بعد از ایجاد تفاهم دیگر مثل گذشته قرارداد عادی را تنظیم نخواهند کرد بلکه با آن دسترسی که به آن‌ها می‌دهیم اطلاعات را وارد می‌کنند، طرفین را برای تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌کنند و راهنمایی می‌کنند به دفاتر اسناد.

سؤال: پیش نویس را پس می‌نویسند، ثبت می‌کنند، دیگر بقیه اش می‌رود در دفترخانه‌ها انجام می‌شود. مثلاً شما فکر کنید در آن دو سالی که وقت بود افرادی که بیایند ادعایشان را ثبت کنند یکی به هر دلیلی نیامد و این کار را نکرد، چه خطری تهدیدش می‌کند؟ چه اتفاقی ممکن است بعدها برای او بیفتد؟

کشاورز: عرض کردم این قانون دو سال برای ثبت و دو سال هم برای تعیین تکلیف؛ مجموعاً چهار سال فرصت داده است. اگر اشخاصی به هر دلیلی نتوانستند بیایند در این قانون از این ظرفیت چهار سال استفاده کنند، قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند، کما فی السابق پا برجاست، می‌توانند از آن قانون وارد شوند، ثبت نام کنند، رسیدگی می‌شود برای آن‌ها سند صادر می‌شود به شرطی که نسبت به آن ملک ثبتی و ادعایی در آن سامانه ثبت ادعاها وارد نشده باشد و یا این که شخصی نسبت به آن ملک، سند مالکیتی نگرفته باشد. اگر این دو اتفاق نیفتاده باشد مثل گذشته می‌تواند بیاید در قانون تعیین تکلیف سازمان ثبت، ثبت نام کند و رسیدگی شود، سند مالکیتش صادر شود.

سؤال: یک سری تعاونی‌ها ما همیشه داشتیم که مثلاً مشکل سندی داشتند، مثلاً ۱۰۰ واحدی است؛ ۹۹ واحد همه کارهایش انجام شده، یک واحد هنوز انجام نشده، نمی‌توانند سند بگیرند. این‌ها تکلیفشان چه می‌شود؟

کشاورز: در این طرح دیده شده نسبت به واحدها و یا مجتمع‌های مسکونی که تا کنون نتوانستند پایان کار بگیرند، چون می‌دانید تفکیک آپارتمان، تفکیک واحدها منوط به داشتن پایان کار است.

وقتی که پایان کار نسبت به ملکی صادر نشود عملاً نمی‌شود تفکیک کرد و عملاً نمی‌شود نسبت به قطعات سند صادر کرد. در این طرح دیده شده نسبت به مجتمعی که نتوان پایان کار صادر کرد، وقتی که جریمه و هزینه صدور پایان کار مشخص شد هر واحدی می‌تواند نسبت به سهم خود از کل هزینه اش را پرداخت کند به شهرداری، شهرداری هم موظف است که پایان کار کلی را با ذکر مشاعات و مفروضاتش مشخص، گواهی اش را صادر کند، تحویل سازمان ثبت دهد و ثبت اسناد نسبت به آن یک واحدی که هزینه هایش را پرداخت کرده، سندش را صادر خواهد کرد.

سؤال: آقای بیضایی اگر این اتفاق‌هایی که راجع به آن صحبت می‌کنیم بیفتد چقدر سرمایه گذاری در حوزه مسکن رونق می‌گیرد؟ چقدر این نگرانی که بعضاً مردم دارند و سرمایه گذاران برای این طرح‌های پیش فروش که کم هم نیست و می‌توانند آورده‌ای داشته باشند و می‌توانند کمک کنند به ساخت و رونق بازار مسکن، چقدر می‌شود این نگرانی برطرف شود؟

بیضایی: مهمترین مسأله‌ای که در بحث تصویب این قانون وجود دارد؛ بحث امنیت سرمایه گذاری است. می‌تواند انحاء مختلف سرمایه گذاری که یکی از روش‌های تأمین مسکن؛ همین مسأله پیش فروش است که به خاطر مسأله ریسک بالای سرمایه گذاری و عقود افراد، به خصوص در پروژه‌های کلانی که در حوزه پیش فروش می‌آمدند و اجرایی می‌کردند، این ریسک کاهش داده می‌شود و مردم با اطمینان بیشتری می‌توانند در پروژه‌های پیش فروش مسکن ورود داشته باشند و امکان این که ما بتوانیم پروژه‌های بزرگ را برای پیش فروش مسکن حتی در بخش خصوصی هم به وجود بیاوریم، به وجود خواهد آمد.

سؤال: آقای کشاورز الآن این نکته‌ای که آقای بیضایی به آن اشاره کردند ما خیلی داشتیم پرونده‌های مختلفی که یک ملکی به چند نفر فروخته شده، پیش فروش شده، این چگونه حل خواهد شد؟ 

کشاورز:  بنا بر این است افرادی که سند ندارند، افرادی که نسبت به ملکشان سند صادر نشده و مالکیتشان رسمی نیست در آن سامانه موضوع ماده ۱۰ که عرض کردم سامانه ثبت ادعاها است، اولاً ادعاهایشان را در آن سامانه ثبت نام کنند، مدارکشان را بارگذاری کنند، اگر شرایط به گونه‌ای بود که خواستند در این مهلت چهار ساله نسبت به همان موضوع، نقل و انتقالی انجام دهند، این پیش بینی شده در همین طرح که می‌توانند آن حق خودشان را یعنی حقوق متصوره را در دفاتر اسناد رسمی انتقال دهند.

سؤال: چگونه می‌شود که شخص دیگری نیاید مثلاًَ این ملک را خریداری کند؟

کشاورز: با توجه به این که مقرر شده در این طرح اولاً اشخاص هم ادعاهای خود را با مدارک و مستندات و ملکشان را با مقتضات جغرافیایی در سامانه بارگذاری کنند، وقتی با این مشخصات در سامانه بارگذاری کنند، می‌شود تشخیص داد که یک ملک چند نفر نسبت به این ادعا دارند و بارگذاری کرده اند. طبیعتاً هر یک از این‌ها وقتی می‌خواهند انتقال دهند، ضمن این که حقوق متصوره در این را انتقال می‌دهند، آن بحث معارضین یا موارد و مدعیان دیگر را هم به خریدار تذکر داده می‌شود و به او منتقل می‌شود.

سؤال: مثلاً من که خریدارم چگونه، شما فکر کنید یک فروشنده‌ای یا پیش فروش کننده‌ای هستید، من بخواهم بیایم در ملکی که شما می‌خواهید پیش فروش کنید، آیا این دسترسی را خواهم داشت به عنوان یک شهروند عادی بتوانم متوجه شوم این خانه مثلاً چند نفر نسبت به آن ادعا دارند که من نروم مثلاً ۵۰ ادعا بشود ۵۱ ادعا؟

کشاورز: نه جنابعالی نه، ولی دفاتر اسناد رسمی این دسترسی را دارند به سامانه ثبت ادعاها، عرض کردم بعد از ثبت این ادعاها هر کس می‌خواهد نقل و انتقالی راجع به حقوق متصوره داشته باشد، باید برود دفاتر اسناد رسمی.

سؤال: پس می‌توانیم مراجعه کنیم دفتر اسناد رسمی یک استعلام کنیم ببینیم این ملکی که می‌خواهم معامله کنم آیا معارض یا کسی که ادعایی داشته باشد دارد نسبت به آن یا نه؟

کشاورز:  بله، نسبت به این ملک آیا ادعای دیگری وجود دارد یا خیر. سامانه پاسخ می‌دهد که ادعایی وجود دارد یا ندارد.

سؤال: چه روزی می‌آید اگر ما یک سند رسمی گرفتیم، دیگر هیچ ادعاهایی روی سند عادی نتواند این را باطل کند؛ بعد از آن چهار سال است یا زودتر این اتفاق ممکن است بیفتد.

کشاورز: اولاً با اجرای این طرح، بنا بر این است که دیگر همه نقل و انتقالات به صورت رسمی باشد.

"اما چیزی که مد نظر است این است؛ سند تک برگ و اتفاقی که باید بیفتد این است که اعتبار همه سندها به جز این سند باید از بین برود"وقتی که رسمی شد، احراز مالکیت و استعلام از مالکیت مشخص می‌شود. اما در خصوص این که چه تضمینی دارد که بعد از این ابطال نشود؟ همان موضوع ماده یک است. در همین موضوع ماده یک پیش بینی شده چنانچه اشخاص با این کیفیت بیایند نقل و انتقال رسمی انجام دهند، از این نقل و انتقال رسمی در مقابل ادعاهای عادی، حاکمیت می‌خواهد حفاظت کند، می‌خواهد در واقع حمایت کند. آقای عبدالملکی اشاره فرمودند بنا بر این است که یک سال پس از راه اندازی این سامانه موضوع ماده ۱۰، هر عمل حقوقی لزوماً باید در سامانه ثبت الکترونیک به ثبت برسد. اگر به ثبت نرسد، دعاوی راجع به این ازجمله ابطال سند در محاکم قابل استماع نخواهد بود؛ بنابراین این همان ضمانتی است که حاکمیت و قانون گذار دارد در قبال اسناد رسمی ارائه می‌دهد.

سؤال: در واقع وقتی این سند عادی را دیگر دادگاه نمی‌پذیرد به صورت خودکار این سند رسمی اعتبار خواهد داشت؟

کشاورز:  بله، حتی در این طرح دیده شده به صراحت ادعاهای این افراد دارای عادی نسبت به سند رسمی، قابل استماع نخواهند بود.

انتهای پیام