عدم دسترسی مردم به خدمات ثبتی و ضرر‌هایی که به آن‌ها تحمیل می‌شود / سازمان ثبت منافع صنفی سردفتران را به منافع مردم ترجیح می‌دهد

گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو؛ کلید توی در خانه‌ خالی می‌چرخد. دو نفر وارد می‌شوند. یکی به چشم خریدار همه جا را وارسی می‌کند و دیگری سعی دارد تا تمام مزایا و حسن‌های این خانه را به خریدار احتمالی بگوید. خانه چشم خریدار را می‌گیرد و به قول معروف معامله جوش می‌خورد. اما از اینجا به بعد کار‌های مهم‌تر شروع می‌شود.

"یکی به چشم خریدار همه جا را وارسی می‌کند و دیگری سعی دارد تا تمام مزایا و حسن‌های این خانه را به خریدار احتمالی بگوید"باید برای اطمینان خاطر خریدار یک توافقنامه‌ای تنظیم شود و طرفین پای آن را امضا کنند. اطمینان خاطر از اینکه فروشنده فردا روزی زیر قولش نزند، خانه را به کس دیگری نفروشد، قیمت توافقی شان را بنویسند که بعدا کم و زیاد نشود و ... . این توافقنامه گرچه برای دادگاه محل اعتبار است، اما از هیچ یک از مشکلات و کلاهبرداری‌های احتمالی جلوگیری نمی‌کند. وقتی که مردم قرارداد کاغذی می‌نویسند طبیعتا نمی‌توانند بفهمند طرف مالک است یا نه و آیا جعل هویت اتفاق افتاده ست یا نه.

در چنین شرایطی باب کلاهبرداری باز می‌شود و یک نفر می‌تواند با یک سند رسمی و چند قولنامه کاغذی یک ملک را به چندین نفر بفروشد. گاهی یک ملک تمام دارایی یک خانواده است و با از دست دادن یک ملک ۹۰ درصد دارایی خانواده از دست می‌رود. یکی از وسیع‌ترین بستر‌ها برای کلاهبرداری، حوزه املاک است چرا که طبق آمار ارائه شده بیش از پنجاه درصد پرونده‌های قضایی مربوط به دعوا‌های ملکی است. اما سوال اصلی اینجاست که چه چیزی مردم را به سمت قرارداد‌های کاغذی سوق می‌دهد در حالیکه خودشان بهتر از هر کسی می‌دانند ممکن است مشکلات حقوقی برایشان ایجاد شود؟ در حال حاضر شرایط به گونه‌ای است که مردم به خدمات ثبتی دسترسی کافی ندارند و در لحظه‌ای که به توافق رسیدند نمی‌توانند برای احراز هویت و مالکیت استعلام کنند و سپس قرارداد خود را در لحظه ثبت کنند. این عدم دسترسی به خدمات ثبتی باعث می‌شود که مردم بر خلاف میلشان مجبور شوند از قرارداد کاغذی استفاده کنند.

مردم، نیازمند سیستمی در سازمان ثبت برای استعلام و ثبت معاملات خود

در ماده ۳ طرح الزام به تنظیم اسناد رسمی معاملات اموال غیر منقول سازمان ثبت موظف شده است یک دسترسی را برای مردم فراهم کند که بتوانند در لحظه توافق استعلام کنند و قرارداد خود را در سیستم سازمان ثبت، ثبت کنند؛ سپس برای ثبت نهایی قرارداد به دفترخانه مراجعه کنند. حمید کمالی، کارشناس حقوقی در گفتگو با خبرنگار اجتماعی خبرگزاری دانشجو در این مورد می‌گوید: «این کار خوبی است منتها چند نکته دارد.

"باید برای اطمینان خاطر خریدار یک توافقنامه‌ای تنظیم شود و طرفین پای آن را امضا کنند"درست است که طرح الزام سازمان ثبت را موظف کرده است که این کار را انجام دهد، اما سازمان ثبت برای اینکه چنین دسترسی‌ای ایجاد کند نیاز به قانون ندارد. هیچ قانونی سازمان ثبت را از این کار منع نکرده است. مردم باید بتوانند قرارداد خود را در سامانه ثبت کنند و بعد طبیعتا سازمان ثبت ملک را قفل می‌کند تا زمانیکه طرفین به دفترخانه مراجعه کنند و باقی مراحلش طی شود. اما متاسفانه سازمان ثبت از زیر بار این کار شانه خالی می‌کند. طبق تجربه‌هایی که از پیشرفت تکنولوژی در ثبت‌نام‌های غیر حضوری داریم به نظر می‌رسد شرکت آی تی پرقدرتی در کشور وجود دارد؛ سازمان ثبت می‌تواند به راحتی این کار را به نحوی برون سپاری کند تا در بحث احراز هویت هم یک امنیت خوبی برای معاملات فراهم کند.

نکته دیگر این است که یک سری جزئیات نیز وجود دارد که در قانون به آن‌ها پرداخته نمی‌شود؛ مثلا نوشته نشده است که نحوه احراز هویت چگونه باشد یا مسئولیت این احراز هویت در لحظه توافق با چه کسی باشد. لازم است این جزئیات در آیین نامه‌ها و دستورالعمل‌ها دیده شود.»
پیش از این صفدر کشاورز، معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در گفتگو با خبرنگار اجتماعی خبرگزاری دانشجو در توضیح طرح الزام به تنظیم اسناد رسمی معاملات اموال غیر منقول در مورد تنظیم اسناد گفت: «طبق این طرح برای مشاورین املاک نقش مشاوره آن‌ها دیده شده است؛ اما برای تنظیم اسناد افراد را به دفتر اسناد رسمی ارجاع می‌دهند و مثل گذشته به تنظیم مبایعه نامه اقدام نمی‌کنند. اگر بنا باشد مشاورین املاک امور مقدماتی و مشاوره را انجام دهند؛ آن موقع دسترسی محدود به سامانه ثبت الکترونیک اسناد برای احراز هویت، مالکیت و محدودیت به آن‌ها داده خواهد شد تا نهایتا آن کار‌های مقدماتی را انجام دهند و سپس افراد را به ثبت اسناد رسمی ارجاع دهند.» یکی از ایراداتی که به این برنامه ریزی وارد است به تعداد دفترخانه‌ها و عدم دستررسی همه مناطق به دفترخانه مربوط می‌شود. کشاورز در جواب این نقد گفت: «با توجه به ماده ۳ قانون تسهیل صدور مجوز‌های کسب و کار قرار است ظرفیت افزایش دفاتر اسناد رسمی به میزان نیاز اضافه شود. سابق بر این، طبق ماده ۵ قانون دفاتر اسناد رسمی برای هر ۱۵ هزار نفر مجوز صدور یک دفتر خانه داده می‌شد؛ اما الان با تصویب ماده ۳ قانون تسهیل صدور مجوز‌های کسب و کار، ماده ۵ قانون ثبت اصلاح شده و دیگر این حد نصاب نیست.

"اطمینان خاطر از اینکه فروشنده فردا روزی زیر قولش نزند، خانه را به کس دیگری نفروشد، قیمت توافقی شان را بنویسند که بعدا کم و زیاد نشود و .."با این دو موضوع می‌توانیم بگوییم توازن برقرار می‌شود.»
شاید در نگاه اول این راه حل منطقی باشد، اما وقتی که در آن عمیق میشویم پرسش‌هایی در ذهنمان ایجاد میشود. آیا دفاتر اسناد رسمی این ظرفیت را دارند؟ با مراجعه به دفتر خانه‌ها برای ثبت سند متوجه می‌شویم که چطور طناب پر پیچ و تاپ بروکراسی اداری به دست و پایمان می‌پیچد؛ چقدر وقت ما تلف می‌شود و تا زمانی که سند رسمی ثبت شود چقدر طول می‌کشد. یعنی تا آن زمان تکلیف این مردم چه می‌شود؟ و مهم‌تر از همه اینکه غرض از این کار چیست؟ آیا چیزی جز انحصار طلبی دفترخانه هاست؟ کمالی کارشناس حقوقی در این باره می‌گوید: «خیلی از مناطق در حال حاضر امکان دسترسی به دفترخانه را ندارند. برخی کارشناسان حقوقی نیز معتقدند اگر از طریق قانون تسهیل صدور مجوز‌های کسب و کار برای افزایش دفترخانه‌ها اقدام کنیم زمان می‌برد تا ما بتوانیم به تعداد کافی دفترخانه ایجاد کنیم. نکته بعد اینکه دفترخانه‌ها ساعت کاری دارند در حالیکه گاهی طرفین می‌خواهند در روز تعطیل قرارداد بنویسند.

نکته سوم و مهمترین نکته این است که یک سری موانع قانونی وجود دارد. مطابق قانون، دفاتر اسناد رسمی مکلف اند پیش از تنظیم سند رسمی غیر از استعلام مالکیت از سازمان ثبت از چند نهاد عمومی دیگر هم استعلام کنند. این نهاد‌ها بسته به کاربری ملک و موقعیت ملک متفاوتند. از جمله این استعلامات، استعلام مفاصا حساب اداره دارایی، استعلام مفاصا حساب شهرداری، استعلام مفاصا حساب تأمین اجتماعی و. است.

"این توافقنامه گرچه برای دادگاه محل اعتبار است، اما از هیچ یک از مشکلات و کلاهبرداری‌های احتمالی جلوگیری نمی‌کند"عموما این استعلامات زمان بر هستند و فاصله زمانی که وجود دارد باعث می‌شود اصلا امکان ثبت معامله در لحظه توافق ممکن نباشد. بعضی اوقات این فاصله زمانی تا شش ماه و گاهی حتی بیشتر هم زمان می‌برد. مواردی وجود داشته در رابطه با استعلامات مربوط به املاک تجاری که به دلیل بدهی قبلی، محاسبات و ... تا یک سال زمان برده است. این بدان معنا است که عملا حتی اگر دسترسی به دفاتر اسناد رسمی گسترش یابد به نحوی که در تمام نقاط کشور خدمات دفترخانه در دسترس باشد و ساعات کاری آن‌ها نیز ۲۴ ساعته و در تمام طول هفته شود، به دلیل محدودیت‌های قانونی امکان ثبت معاملات توسط دفاتر به محض توافق وجود ندارد.»
مشکل دیگری که در این برنامه ریزی قابل پیش بینی است این است که زمان ثبت رسمی به تناسب کاربری ملک و موقعیت آن متفاوت است؛ و در همان فاصله زمانی نیز بعید نیست که با سند‌های عادی و قولنامه‌ای همان ملک را به چند نفر دیگر بفروشند.

کمالی دراین مورد می‌گوید:« اگر کاربری ملک مسکونی باشد بازهم به تناسب منطقه شهرداری متفاوت است. ولی برای سرقفلی زمان بیشتری لازم است و گاهی تا چند ماه زمان می‌برد. پس توی همین زمان هم ممکن است یک کلاهبرداری اتفاق بیفتد. حتی وقتی که طرفین به دفترخانه مراجعه کردند و حق حساب را پرداخت کردند باز هم یک زمانی می‌برد تا سند رسمی قبلی ابطال شود و سند جدید به نام مالک جدید صادر شود. این هم یک ماه یک ماه و نیم زمان می‌برد.»

منافع مردم قربانی منافع یک عده خاص

در انتهای همه این اتفاقات کسانی که متضرر می‌شوند مردم‌اند.

"وقتی که مردم قرارداد کاغذی می‌نویسند طبیعتا نمی‌توانند بفهمند طرف مالک است یا نه و آیا جعل هویت اتفاق افتاده ست یا نه"مردمی که به سختی پولی را پس انداز می‌کنند، با امید و آرزویی یک ملک را می‌خرند، اما به دلیل اینکه زیر ساختی برای ثبت لحظه‌ای توافقاتشان وجود ندارد مجبورند که در لحظه به قولنامه روی بیاورند و بعد هم تا به خودشان بیایند کلاه گشادی سرشان رفته است.
در چنین شرایطی سازمان ثبت به جای اینکه منافع عموم مردم را در نظر بگیرد و چنین دسترسی‌ای برای مردم ایجاد کند سعی می‌کند منافع صنفی سر دفتران را ببیند. این کارشناس حقوقی معتقد است:« سردفتران مخالف این هستند که این انحصار شکسته شود و مردم بتوانند در لحظه توافق خود را ثبت کنند. سازمان ثبت هم به تبع کانون سردفتران و سردفتران در این کار تعلل می‌کند و برای همین هنوز که هنوز است چنین چیزی اجرایی نشده است. سازمان ثبت اصرار دارد که همان سامانه سند من و توسط کانون سردفتران این کار را اجر کند.

دلیلش هم این است که سازمان ثبت منافع سردفتران را به منافع مردم ترجیح می‌دهد و منافع مردم دارد قربانی منافع یک عده خاص می‌شود. این‌ها نشان از عدم بی طرفی سازمان ثبت و رئیس سازمان ثبت در مورد منافع سردفتران دارد. حال اینکه قوه قضائیه مظهر عدالت و احقاق حقوق عامله است و این جای تأمل بسیاری دارد.»

تنها راه حل منطقی

کمالی تنها راه حل منطقی برای حل این مسأله را ایجاد دسترسی به سامانه سازمان ثبت با رعایت ملاحظات امنیتی آن دانست و افزود:« مردم نیاز دارند که قرارداد خود را ثبت کنند تا طرف مقابلشان به تعهداتش عمل کند. حاکمیت در هیچ کجای دنیا این قابلیت را ندارد که از ثبت عادی توافق در لحظه جلوگیری کند. اگر ما یک سیستم حاکمیتی امن برای مردم فراهم کردیم مردم از این سیستم برای ثبت قرارداد‌های خود استفاده می‌کنند؛ اما اگر فراهم نکردیم مجبورند روی کاغذ بنویسند.

"در چنین شرایطی باب کلاهبرداری باز می‌شود و یک نفر می‌تواند با یک سند رسمی و چند قولنامه کاغذی یک ملک را به چندین نفر بفروشد"اما اگر ما بگوییم کسی از فردا دیگر قرار دادش را در بنگاه ننویسد این واقعی نیست؛ بنابراین لازم است دسترسی به سامانه سازمان ثبت ایجاد شود. مطابق این راهکار متعاملین پس از ثبت اولیه معامله در سامانه سازمان ثبت در تاریخ تعیین شده به دفترخانه مراجعه می‌کنند و سردفتر پس از دریافت استعلامات لازم و بررسی سایر جوانب قانونی نسبت به ثبت نهایی معامله در سامانه و صدور سند رسمی اقدام می‌کند. طبق این راهکار تا زمان تنظیم سند نزد سردفتر، مالک جدید امکان انتقال به غیر را ندارد و برای فروش ملک به افراد دیگر باید به سردفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و سند رسمی جدید دریافت نماید. کشور تجربه‌های مشابهی در ارائه خدمات الکترونیک به صورت غیر حضوری و احراز هویت غیر حضوری در ثبت نام غیر حضوری ثنا، سفته الکترونیک، ثبت نام غیر حضوری برخی بانک‌ها و. داشته است؛ بنابراین به لحاظ حقوقی و عملیاتی مشکلی در این حوزه وجود ندارد. ضمن اینکه منافع قشر سردفتران نیز در این راهکار رعایت شده است.»