چرخش در بازار زمین مسکونی

 رشد قيمت زمين‌خام، افزايش ملك كلنگي انبوه‌سازان به كمبود نقدينگي دچار شدندگروه مسكن- مهديس فرقاني: بازار زمين در تهران به ساخت‌وسازهاي پرحجم ماه‌هاي اخير واكنش نشان داد. اخيرا مالكان زمين‌هاي خام يا آماده ساخت با تصور تقاضاي گسترده خريد زمين، قيمت‌ها را 10 تا 15 درصد افزايش داده‌اند طوري كه اين رشد قيمت مورد قبول سازنده‌ها قرار نگرفته و باعث شده بازار زمين به ركود دچار شود. در اين بازار همچنين عرضه املاك كلنگي به دليل رونق نوسازي در بافت‌هاي فرسوده، افزايش پيدا كرده است. هم‌اكنون انبوه‌سازان در عين نارضايتي از قيمت زمين، فعاليت تازه شروع شده خود را تعطيل نكرده‌اند و در عين حال به شيوه جديد براي تامين زمين رو آورده‌اند.رييس انجمن انبوه‌سازان تهران در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: قيمت زمين، بدون دليل افزايش يافته و از آنجا كه هزينه خريد آن 40 درصد كل هزينه ساخت را شامل مي‌شود، انبوه‌سازان به ناچار شيوه «مشاركت» با مالكان زمين را براي ادامه فعاليت انتخاب كرده‌اند.ايرج رهبر افزود: شيوه مشاركت، سود ساخت‌وساز را براي انبوه‌ساز پايين مي‌آورد اما چون نقدينگي قابل دسترس انبوه‌سازان به دليل افزايش قيمت مصالح‌ساختماني و فروش نرفتن واحدهاي مسكوني ساخته‌شده، پايين آمده، ريسك مشاركت در مقايسه با خريد زمين كمتر شده است.هم‌اكنون در بازار معاملات زمين ميزان عرضه املاك كلنگي به 5 برابر زمين خام رسيده است. به گفته دلالان زمين امسال خريد‌ها اغلب حالت مصرفي پيدا كرده به اين معني كه زمين‌هاي با متراژ كمتر از 300 مترمربع خريد و فروش مي‌شود و زمين‌هاي بالاي 500 متر مربع به خصوص بالاي 1000 متر خريدار ندارد.به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، حجم عرضه زمين خام در غرب تهران بيشتر از ساير مناطق شهر است و املاك كلنگي نيز در همه مناطق به يك حجم مشابه عرضه مي‌شود.عرضه املاك كلنگي اگر چه در بازار زمين افزايش پيدا كرده اما خريد آن فقط در مناطقي از شهر كه جزو بافت‌فرسوده محسوب مي‌شود، انجام مي‌شود. فعالان بازار زمين پيش‌بيني مي‌كنند در ماه‌هاي آتي شدت ركود در اين بازار كاهش پيدا كند. آنها براي اين فرضيه خود به فصل تابستان اشاره مي‌كنند كه در آن نقل و انتقال‌ها رونق مي‌گيرد و انبوه‌سازان با فروش واحدهاي ساخته‌شده مي‌توانند توان مالي براي خريد زمين را احيا كنند.دليل ديگر ركود زمينمشاوران املاك درباره علت ركود در بازار زمين مي‌گويند اجراي طرح تفصيلي تهران باعث اين اتفاق شده است.در طرح تفصيلي شرايط جديدي براي صدور مجوز ساخت در نظر گرفته شده و مثلا براي زمين‌هايي كه طول گذر آنها از يك حد مشخصي كمتر است، اجازه ساخت پر طبقه صادر نمي‌شود.به گفته بنگاهي‌ها، محدوديت‌هاي اين چنيني سازنده‌ها را نااميد كرده و به كاهش خريد و فروش در بازار زمين دامن زده است. در حال حاضر روزانه نزديك به 500 مورد پيشنهاد فروش زمين و ملك كلنگي در بنگاه‌هاي مسكن به ثبت مي‌رسد كه اين رقم كمتر از نصف حجم پيشنهادها براي فروش واحدهاي مسكوني است.عدم کشش زمین‌های بیش از 500 متریکی از فعالان بازار مسکن در منطقه نیاوران درباره سلیقه مصرف کننده و سازنده در خرید املاک کلنگی از لحاظ متراژ به «دنیای اقتصاد» گفت: این روزها اکثر مصرف‌کننده‌ها به دنبال خريد زمین کمتر از 250 متر مربع هستند و سازنده‌ها تمایل به خرید املاک کلنگی تا حداکثر مساحت 500 متر مربع را دارند.وی در ادامه افزود: در بازار مسکن برخی از فایل‌ها حاکی از فروش خانه‌های کلنگی بیش از 500 متر و حتی بیش از 1000 متر مربع است، اما در حال حاضر بازار ساخت و ساز کشش خرید و ساخت این متراژ زمین را ندارد و اکثر سازنده‌ها به حداکثر متراژ کلنگی که روی می‌آورند 500 متر مربع است و آگهی فروش خانه‌ها‌ی قدیمی‌ با متراژهای 1000 متری مثل تیری در تاریکی است که از روی اقبال ممکن است به هدف بخورد.سهرابی در رابطه با سود ساخت و سازها تصریح کرد: معمولا سازنده‌ها با توجه به چندین مساله از جمله مدت زمان خواب سرمایه، هزینه‌های دریافت مجوزهای لازم برای ساخت، هزینه ای که خرج مصالح می‌شود و غیره، حدود 20 تا 25 درصد سود تعیین می‌کنند و گاهی ممکن است این میزان به 40 درصد نیز برسد، اما از لحاظ تفاوت قیمتی به خاطر تعداد طبقات اگر آپارتمان از آسانسور برخوردار باشد به طور یقین طبقات بالایی گران‌تر از دیگر طبقات است، اما اگر آسانسور نداشته باشد طبقات پایینی گران‌تر خواهد بود.این مشاور املاک درباره وضعیت فعلی بازار معاملات املاک کلنگی در نیاوران تاکید کرد: اکنون بازار خرید خانه‌های قدیمی ‌در دست مصرف‌کننده‌ها است آنها در جست‌وجوی کلنگی‌های قابل سکونت، البته با بازسازی مختصر هستند. از طرف دیگر قیمت فروش این دسته از املاک نسبت به سال قبل بین 15 تا 20 درصد دچار نوسان شده است.تشابه خواسته مصرف کننده و سازنده در کلنگی‌هادر بازار مسکن شرق تهران سازنده‌ها و مصرف‌کننده‌ها در خرید املاک کلنگی از لحاظ میزان متراژ دارای سلیقه یکسان هستند؛ چراکه آنها متقاضی املاکی با متراژ کمتر از 500 متر مربع هستند.پویا بنگاهداری واقع در منطقه تهرانپارس در این باره گفت: بازار معاملات خانه‌های کلنگی بسیار ضعیف است؛ چرا که خریدار و فروشنده با یکدیگر بر سر قیمت تفاهم ندارند به خصوص آن دسته از املاک کلنگی که آپارتمانی هستند از تعدادی فروشنده برخوردار است که هر یک از آنها نرخ‌های متفاوت اعلام می‌کنند که سازنده با محاسبه قیمت کل ترجیح می‌دهد که از خرید منصرف شود، زیرا برخی مواقع قیمت خرید بیشتر از قیمت ساخت می‌شود.وی درباره جواز ساخت تعداد طبقات عنوان کرد: مدتی است که در این منطقه طرح تفصیلی در حال اجرا است و در حال حاضر بحث اصلی این طرح «طول گذر» است و این مبحث اگر به طور کامل اجرا شود کلنگی‌های این منطقه به دلیل عدم گذر استاندارد، مجوز ساخت آپارتمان‌های کم طبقه را می‌گیرند و همین موضوع باعث می‌شود تا از تعداد واحدهای مسکونی در این منطقه کاسته شود و از سوی دیگر پیش‌بینی می‌شود شاید این طرح دلیلی است برای رونق بازار مسکن مهر از بابت اینکه متقاضیان به آن سمت تمایل پیدا کنند.پویا همچنین درباره نرخ فعلی املاک کلنگی در تهرانپارس اظهار کرد: فروشنده‌ها ارزش خانه‌های قدیمی‌را بر اساس قیمت واحدهای نوساز، تعیین می‌کنند و در حال حاضر آنها براین باورند به دلیل اینکه نرخ فروش واحدهای مسکونی دچار نوسان شده پس باید آنها هم قیمت املاک کلنگی را افزایش دهند و به همین دلیل به طور میانگین قیمت هر متر خانه قدیمی‌ساز متری 200 هزار تومان رشد داشته است.تورم و عدم رونق در بازار مسکن دلیل رکود بازار کلنگیبنگاهداری در منطقه فرمانیه به «دنیای اقتصاد» تاکید کرد: در حال حاضر بازار خرید و فروش املاک کلنگی راکد است و این رکود به دلیل میزان تورم سالانه، عدم بازگشت سرمایه حاصل از فروش واحدهای نوساز و اعلام قیمت‌های جدید در بازار مسکن است که باعث شده سازنده‌ها در ساخت و ساز دچار تعلل شوند، زیرا با توجه به این تفاسیر در برخی از محله‌های مناطق یک و 3، نرخ فروش خانه‌های قدیمی‌بالا رفته است.ارتباط انتخاب متراژ کلنگی با میزان سرمایه سازندهبه گزارش «دنیای اقتصاد»، اینکه سازنده چه میزان متراژ زمین را (ملک کلنگی) برای ساخت و ساز در نظر بگیرد به سرمایه خریدار بستگی دارد چرا كه ممکن است دست سازنده خالی باشد و زمین متراژ کوچکی را خریداری کند یا بالعکس.نوید، مشاور املاکی در منطقه پونک با اظهار این مطلب، تصریح کرد: این روزها سازنده‌ها به خرید خانه‌های قدیمی‌ساز تا 300 متر مربع روی می‌آورند و سود سرمایه خود را اگر به طور مشارکتی با مالک، کار کرده باشند به صورت نصف نصف تعیین می‌کنند و اگر بدون شراکت ساخت و ساز کرده باشند اغلب به دنبال سود 30 تا 40 درصدی هستند؛ این در حالی است که قیمت املاک کلنگی در غرب تهران بین 10 تا 15 درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است.