آشنایی با آثار حقوقی تاخیر در تحویل ساختمان

یکی از دعاوی رایجی که در دادگاه‌ها مورد پیگیری قرار می‌گیرد، دعاوی مربوط به تاخیر در انجام تعهدات است. شاید شما هم در زمان خرید یا فروش ملک با چنین مشکلاتی مواجه شده باشید که طرف مقابل نسبت به انجام تعهدات خود بی‌اعتنا بوده و در این زمینه تاخیر داشته باشد. لازم است بدانید که تاخیر در تحویل ساختمان از سوی فروشنده پیگرد قانونی دارد.
به گزارش «تابناک» خرید، فروش یا پیش‌فروش ملک با قوانین معینی همراه است که در نظر گرفتن این قوانین به نفع خریدار و فروشنده است. بر طبق قانون تا زمانی که فروشنده ملک را به خریدار تحویل نداده است، قرارداد کامل محسوب نمی‌شود. قانون در برابر کارشکنی‌ها و بدقولی‌های فروشنده ایستادگی می‌کند. زیرا تحویل ملک در موعد مقرر به خریدار از بارزترین وظایف فروشنده به حساب می‌آید.

تحویل ساختمان
در قرارداد‌های خرید و فروش ملک، تحویل ساختمان یکی از مفاد قرارداد‌ها به شمار می‌رود و در صورتی که یکی از طرفین قرارداد درانجام تعهدات خود تاخیر داشته باشد، طرف مقابل می‌تواند اعتراض و نارضایتی خود را به صورت قانونی پیگیری کند تا در ادامه خسارت ناشی از این تاخیر را از بایع دریافت کند.
تاخیر در پرداخت دین و شروط قرارداد‌ها در حقیقت تراضی هستند که این مساله در مورد خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد نیز وجود دارد. با توجه به ماده ۳۷۶ قانون مدنی در صورتی که در تسلیم مبیع یا ثمن مورد نظر تاخیری اتفاق افتد، می‌توان شخص ممتنع را برای تسلیم مبیع یا ثمن اجبار کرد. همچنین بر اساس ماده ۳۷۷ این قانون، هر یک از بایع یا مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود؛ مگر اینکه مبیع یا ثمن موجل باشد. در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود. در ماده ۳۷۸ قانون مدنی نیز آمده است که اگر بایع قبل ازاخذ ثمن، مبیع را به میل خود تسلیم مشتری کند، حق استرداد آن را نخواهد داشت. مگر به موجب فسخ در مورد خیار.
تاخیر در تنظیم سند قطعی انتقال یا تحویل ساختمان از جمله تاخیرات رایج در اجرای تعهدات به شمار می‌رود. چنانچه در زمان عقد قرارداد، طرفین معامله به این تاخیر‌ها توجه داشته باشند و برای آن در قرارداد خسارتی را تعیین کنند، در صورت بروز هر گونه مشکلی در این زمینه می‌توانند از راه قانون وارد عمل شوند.
در صورتی که با توجه به تاریخ ذکرشده در قرارداد، دیرکرد در تحویل ساختمان رخ دهد، مشتری می‌تواند پس از مراجعه به دادگاه دادخواستی تنظیم کند.
این دادخواست که مبنی بر الزام بایع به تحویل ساختمان و پایبندی به تعهدات است، علیه فروشنده تنظیم خواهد شد.
ضمن اینکه مشتری می‌تواند از بایع، دریافت خسارت دیرکرد را نیز درخواست کند.

محاسبه خسارت دیرکرد
شاید این سوال برایتان مطرح شود که خسارت دیرکرد را چگونه محاسبه می‌کنند؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم که خسارت دیرکرد با توافق طرفین تعیین و در ادامه در قرارداد ذکر می‌شود. مبلغ خسارت می‌تواند به صورت روزانه یا ماهیانه محاسبه شود.
لازم به ذکر است در مواقعی که برخی از شروط قرارداد به صورت شفاهی و در حضور حداقل دو شاهد بیان شود، می‌توان این موارد را به صورت قانونی پیگیری کرد.
به عنوان مثال ممکن است که زمان تحویل ثمن در زمان انعقاد قرارداد به صورت شفاهی بین فروشنده و خریدار تعیین شود، اما در ادامه در قرارداد ذکر نشود؛ لذا در صورتی که دو شاهد معتبر در زمان انعقاد قرارداد حضور داشته باشند، می‌توان تاخیر در انجام تعهداتی که به صورت شفاهی در مورد آن‌ها تصمیم‌گیری شده است را به طور کاملا قانونی در دادگاه‌ها پیگیری کرد. زیرا این شروط شفاهی لازم‌الاجرا و قابل استناد در دادگاه‌ها هستند.   خسارت دیرکرد در صورت عدم ذکر در قرارداد
در برخی از مواقع در زمان خرید، فروش یا پیش‌فروش هیچ اشاره‌ای به خسارت دیرکرد نمی‌شود و حتی به صورت شفاهی نیز طرفین قرارداد در حضور شاهدان به توافق نمی‌رسند.
در صورتی که در زمان عقد قرارداد به صورت کتبی یا شفاهی مبلغی به عنوان خسارت دیرکرد تعیین نشده باشد، مشتری می‌تواند در نخستین گام درخواست الزام به ایفای تعهد داده و در گام بعدی باید دادخواستی مبنی بر دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهدات را به دادگاه ذی‌صلاح ارایه دهد. در ادامه برای تعیین خسارت مربوطه، کار به کارشناسان دادگستری ارجاع داده خواهد شد.
باید تاکید کرد که مشتری تنها در صورتی که خود به تمامی تعهدات مربوط به خودش در قرارداد پایبند بوده باشد، می‌تواند برای دریافت خسارت دیرکرد در تحویل ساختمان به دادگاه مراجعه کند و پس از تنظیم دادخواست، خواستار احیای حقوقش شود. در صورتی که خریدار هستید و فروشنده ملک مزبور را در زمان مقرر تسلیم نکرده است، می‌توانید برای دفاع از حقوق خود به مراجع قانونی مراجعه کنید. زمان دقیق تحویل ملک و مبلغ خسارت دیرکرد با توافق طرفین مشخص خواهد شد.
در صورتی که مبلغ جریمه در قرارداد ذکر نشده باشد، خریدار باز هم قادر خواهد بود تا این موضوع را به صورت قانونی پیگیری کند.