عیارسنجی از «خانه نخرید؛ ارزان می‌شود»

به گزارش خبرنگار مهر، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی اخیراً در اظهار نظری اعلام کرد: بازار مسکن هم همانند سایر کالاها از بازار ارز تأثیر می‌گیرد و این خود مردم هستند که باید مانع افزایش و ایجاد حباب قیمتی شوند.

وی افزود: زمانی که قیمت یک کالا گران می‌شود مردم نباید خریداری کنند تا ارزان شود و این تنها راه مقابله با گرانی کالاست. بهترین راهکار برای ترکیدن حباب‌های قیمتی در بازار مسکن و کاهش قیمت خریداری نکردن مردم است.

چرخ زمان به عقب بازمی‌گردد؟

این اظهار نظر وزیر راه و شهرسازی مبنی بر نخریدن مسکن با هدف ارزان‌تر شدن آن برای دومین بار که مطرح شد؛ اسلامی بار قبلی در ۲۸ تیرماه سال گذشته نیز اظهارات مشابهی را مطرح کرده و با بیان اینکه معاملات مسکن رو به کاهش است و خریدار در این بخش وجود ندارد، گفته بود: در شرایطی که حباب بزرگی در مسکن ایجاد شده مردم اقدام به خرید خانه نکنند و اجازه دهند شرایط آرام شده و این حباب به اصطلاح بترکد. نکته مهم این است که چند معامله در بازار مسکن انجام شده است، معاملات کلاً رو به کاهش بوده و همین کاهش و نبود خریدار در وضعیتی که فروشنده زیاد شده موجب افت قیمت‌ها خواهد شد.

پشت پرده ماجرای «فعلا خانه نخرید» اول!

برخی کارشناسان بر این نظرند که آنچه اسلامی در پایان تیرماه سال گذشته بیان می‌کرد، برگرفته از تحلیلی بوده که کارشناسان دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به وزیر مربوطه ارائه داده بودند.

به عبارت دیگر، اینکه وزیر راه و شهرسازی در سال گذشته اعلام کرده بود «مردم فعلاً خانه نخرند» و اتفاقاً کسی هم خانه نخرید و قیمت ثابت ماند یا حتی در مقاطعی، نزولی هم شد، یک موفقیت برای وزیر راه و شهرسازی محسوب نمی‌شود؛ بلکه یک پیش بینی اقتصادی بوده که در پی کاهش شدید تعداد معاملات مسکن از یک سو و همچنین ثبات نرخ ارز از سوی دیگر و نیز بی اثر بودن وام مسکن در قیمت تمام شده این کالا، از سوی کارشناسان دفتر اقتصاد مسکن تهیه و به وزیر راه و شهرسازی ارائه شده بود.

چرا که وام مسکن سال گذشته در ۴ ماه پایانی سال افزایش یافت و توانست در افزایش تعداد معاملات مسکن و درنتیجه افزایش ناگهانی متوسط قیمت مسکن مؤثر باشد؛ ضمن اینکه سال گذشته آغاز کوچ نقدینگی به بازار سرمایه بود و سفته بازان، بازار مسکن را به دلیل کاهش قدرت خرید مردم، محل مناسبی برای جولان سرمایه‌های خود نمی‌دیدند.

سرنوشت بازار مسکن در ۵ ماه میانی ۹۸ بعد از «فعلا خانه نخرید»

تیرماه سال گذشته ۴ هزار و ۸۹۸ فقره معامله مسکن در تهران به امضا رسید و متوسط قیمت مسکن پایتخت ۱۳ میلیون و ۶۱۵ هزار تومان بود.

مرداد ماه ۹۸ تعداد معاملات به ۳ هزار و ۳۶۸ فقره کاهش یافت و متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران هم نسبت به ماه قبل با کاهش روبه‌رو شده و به متری ۱۳ میلیون و ۱۸۷ هزار تومان رسید.

روند کاهشی تعداد معاملات و متوسط قیمت مسکن پایتخت در شهریور هم تکرار شد و به ترتیب ۲ هزار و ۸۵۵ فقره معامله و ۱۲ میلیون و ۷۲۲ هزار تومان برای هر متر مربع ثبت شد.

مهر ماه اگرچه تعداد معاملات افزایش اندکی نسبت به شهریور ماه داشت و به ۳ هزار و ۴۵۷ فقره رسید، اما افزایش چشمگیری محسوب نمی‌شود؛ متوسط قیمت هر متر هم تنها ۱۰۰ هزار تومان رشد کرد و به متری ۱۲ میلیون و ۸۴۸ هزار تومان برآورد شد.

در آبان سال گذشته، تعداد معاملات مسکن حدود ۵۰۰ فقره رشد کرد و به ۴ هزار و ۶۸ فقره رسید اما متوسط قیمت مسکن ۲۰۰ هزار تومان نسبت به مهر ماه ۹۸ منفی شد و به متری ۱۲ میلیون و ۶۱۷ هزار تومان کاهش یافت.

آذرماه ۹۸؛ تغییر ناگهانی قیمت‌ها / ‬ «فعلا خانه نخرید» شکست خورد؟

اما از ابتدای آذر ماه و همزمان با رشد عجیب بازار سرمایه از یک سو که بر بازار مسکن اثر گذاشت و نیز شروع اعطای تسهیلات جدید مسکن که در تهران تا ۲۴۰ میلیون تومان می‌رسید، افزایش سنگین معاملات مسکن و درنتیجه افزایش قیمت‌ها آغاز شد که نتیجه این فعل و انفعالات بازار مسکن در پایان آذرماه، رسیدن تعداد معاملات به ۹ هزار و ۶۶۸ فقره و متوسط قیمت مسکن به متری ۱۳ میلیون و ۴۷۴ هزار تومان بود.

این روند افزایشی همزمان قیمت و معاملات به جز فروردین امسال که به دلیل شرایط کرونایی (آن هم صرفاً در بخش تعداد معاملات و نه قیمت) در سایر ماه‌های بهمن ۹۸ تا اردیبهشت ۹۹ تکرار شد.

برخی کارشناسان معتقدند اتفاقی که در ۵ ماه پس از تیر ماه سال گذشته مبنی بر ثبات یا کاهش اندک قیمت‌ها رخ داد، متأثر از دستورالعمل «فعلا خانه نخرید» وزیر راه و شهرسازی نبوده است؛ بلکه نتیجه تأثیر سایر بازارهای موازی و نیز کاهش قدرت خرید خانوارها و همچنین رکود سنگین حاکم بر بازار مسکن بوده است.

«خانه نخرید» دوم؛ خرداد ماه ۹۹/‌‬ این بار هم مسکن ارزان می‌شود؟

این بار وزیر راه در ۱۷ خرداد ماه بار دیگر بخت خود را در اعلام دستور العمل نخریدن خانه و کمی جسورانه تر از سال گذشته می‌آزماید؛ اما کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند این بار حتی همان پیش بینی پر ریسک سال گذشته را هم پشتوانه اظهار نظر خود ندارد و احتمال شکست «خانه نخرید تا ارزان شود» در مرتبه دوم، از پایان همان ماه نخست (انتهای خرداد ۹۷) و همزمان با انتشار آمار معاملات مسکن مشهود خواهد بود.

کارشناس اقتصاد مسکن: «نخرید ارزان شود»، در بخش مسکن اثرگذار نیست

محمود اولاد کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره اظهار نظر اخیر وزیر راه و شهرسازی در خصوص نخریدن خانه با هدف کاهش قیمت‌ها اظهار داشت: برخی مدیران وزارت راه و شهرسازی مرتباً می‌گویند بازار مسکن به دست سفته بازان افتاده و علت این گرانی مسکن، خرید آن به هدف سرمایه‌ای کردن این کالاست نه مصرف؛ اما این سوال مطرح است که چرا این سفته بازی در املاک تجاری رخ نمی‌دهد؟

وی افزود: چون ملک تجاری آنقدر زیاد ساخته شده و مازاد داریم که کسی با هدف حفظ ارزش پول خود، به سراغ خرید املاک تجاری نمی‌رود؛ هر چند که در گذشته املاک تجاری هم مشمول سفته بازی می‌شد؛ اما آنقدر مال سازی و پاساژ سازی انجام شد، که دیگر به مرحله مازاد املاک تجاری رسیده‌ایم.

کارشناس اقتصادی ادامه داد: وقتی بازار عرضه و تقاضا تنظیم می‌شود، دیگر کسی سراغ سفته بازی نمی‌رود؛ با توجه به اینکه تقاضای مسکن بسیار زیاد ولی عرضه کم است، سفته بازی و دلالی هم در این بازار رشد می‌کند.

تقاضایی که مردم نتوانند خانه بخرند، تقاضا نیست، نیاز است

وی در پاسخ به این پرسش که با توجه به اینکه وزیر راه و شهرسازی معتقد است عرضه و تقاضا در بخش مسکن حاکم نیست، آیا با این اظهار نظر شما در تعارض است؟، گفت: «تقاضا» با «نیاز» متفاوت است؛ تقاضا به معنی، مقدار کالایی است که فرد در قیمت‌های داده شده، «مایل» و «قادر» به خرید است؛ اما در حال حاضر مردم مایل به خرید مسکن هستند، ولی قادر به خرید نیستند که در این حالت به آن تقاضا گفته نمی‌شود بلکه «نیاز» نامیده می‌شود.

اولاد تصریح کرد: الان وزیر راه می‌گوید مردم مسکن نخرید تا ارزان شود ولی این موضوع درباره کالایی گفته می‌شود که اولاً از جنس کالای ضروری نباشد و نیاز دائمی و ضروری مردم نباشد مانند میوه‌های نوبر تابستانی که قیمت بالاست و به تدریج با نخریدن مردم، ارزان می‌شود؛ ثانیاً در جایی کاربرد دارد که قرار است پس از نخریدن مردم، تولید انبوه شده و بلافاصله قیمت‌های اولیه شکسته شود.

وی ادامه داد: اما درباره مسکن این موضوع کاربرد ندارد چون همواره نیاز اساسی مردم است و ثانیاً تولیدی در بخش مسکن نداریم؛ چون تعداد پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران به زیر ۱۰۰ فقره در ماه رسیده است.

کارشناس اقتصاد مسکن: نخریدن مسکن، تأثیری بر کاهش قیمت ندارد

حمید یاری در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره سیاست تشویق به نخریدن مسکن برای ارزان شدن آن، تصریح کرد: این صحبت‌ها تأثیری در بازار مسکن ندارد و این بازار متأثر از عرضه و تقاضاست.

وی ادامه داد: در سال‌های اخیر برخی سلبریتی ها نیز تشویق به نخریدن یک کالا می‌کردند و به مردم می‌گفتند که اگر نخرید، ارزان می‌شود؛ شاید در ظاهر این اظهارات جذاب باشد؛ اما در حقیقت این دیدگاه به پوپولیسم نزدیک تر است و ارتباط چندانی با علم اقتصاد ندارد.

مسئولان ارشد باید آگاهی سازی کنند نه اینکه حرفهای عامه پسند بزنند

کارشناس اقتصاد مسکن با تأکید بر اینکه نقش مسئولان ارشد کشور، آگاهی بخشی به مردم است نه ارائه پیشنهادهای ناسازگار با شرایط بازار، گفت: رئیس کل پیشین بانک مرکزی هم به مردم می‌گفت دلار نخرید تا ارزان شود؛ اما دیدیم که نتیجه عکس داد.

ثبات قیمت مسکن در سال گذشته به خاطر ثبات نرخ ارز بود نه نتیجه سیاست «خانه نخرید»

وی در پاسخ به این پرسش که آیا آنچه در بازار مسکن سال گذشته و پس از اعلام وزیر راه و شهرسازی مبنی بر نخریدن مسکن برای ارزان شدن آن اتفاق افتاد، نتیجه اجرای توصیه وزیر بود؟ یادآور شد: این اتفاق نتیجه اصلاح بازار در پی ثبات قیمت ارز بود؛ اما در حال حاضر به دلیل آنکه نرخ ارز نوسان دارد، مردم نیز به اصلاح قیمت املاک خود می‌پردازند تا ارزش پول خود را در برابر نوسانات ارز حفظ کنند. کما اینکه در بازار خودرو و سرمایه نیز همین اتفاق رخ داده و بازارهای موازی در حال اصلاح قیمت‌ها بر اساس نرخ جدید ارز هستند.

یاری با اشاره به کاهش شدید ساخت و ساز مسکن و اثرگذاری آن بر افزایش قیمت مسکن گفت: بخش خصوصی سازنده مسکن به این نتیجه رسیده که حاشیه سود مسکن نوساز پایین است و لذا نرخ ساخت و ساز کاهش یافته است؛ جالب اینکه برای نخستین بار در بازار مسکن ایران است که همزمان با افزایش قیمت مسکن، نه تنها شاهد افزایش ساخت و ساز نیستیم، بلکه این بخش عکس افزایش قیمت‌ها عمل کرده و نرخ تولید مسکن کاهش یافته است.