جولان دلال‌ها در بازار بی ‌در و پیکر مسکن

به گزارش خبرگزاری مهر، وطن امروز نوشت: قیمت کالاهای مختلف ظاهراً این روزها پله‌ها را واگذاشته، از آسانسور بالا می‌روند!
در این میان اما حساب سبد کالاهای اساسی و مسکن، از مابقی جداست، چرا که این دو با نیازهای فیزیولوژیک و اولیه خانواده‌ها سر و کار دارند.
بین این دو اما مسکن علاوه‌بر آنکه سهم مهم‌تری از سبد معیشتی خانوار را اشغال می‌کند، چند ماهی هست که مدام رکوردهای قیمتی جدیدی را ثبت کرده است.
امری که زندگی بی‌دغدغه زیر یک سقف را برای خانواده‌های طبقه مستضعف و حتی بخشی از طبقه متوسط هم دور از دسترس کرده و مردم را حسابی به زحمت انداخته است.
مستاجرانی که تا دیروز در مرکز شهر بودند، با سر رسیدن موعد قرارداد، اغلب راهی جز حاشیه‌نشینی پیدا نمی‌کنند و حاشیه‌نشین‌ها باید جای دیگری برای خود دست و پا کنند!
نسبت دادن این حجم از تلاطم در بازار مسکن و اجاره بها به وضع کلی اقتصاد و مسائلی چون تحریم‌ها اما کار ساده‌ای نیست.
مطابق نظر کارشناسان اقتصادی که روزانه در رسانه‌ها می‌بینیم، می‌خوانیم و می‌شنویم، مسکن به‌عنوان کالایی که صفر تا صد آن در داخل کشور طراحی و تولید می‌شود، متأثر از وضع کلی اقتصاد برجامی طی ماه‌های اخیر، طبعاً باید تلاطمی‌حداقلی و معقول را تجربه می‌کرد، نه اینکه خود جلودار تلاطم‌ها و رکوردهای قیمتی بین کالاهای مختلف باشد!
حالا اما این‌گونه نیست و متوسط سهم هزینه مسکن در سبد خانوار بعضاً به‌صورت روزانه و تصاعدی افزایش یافته است. مجموعه‌این واقعیات، مجلس و دولت را به تکاپو و چاره اندیشی درباره آن واداشته، چندی پیش جناب رئیس‌جمهور را هم چنین به قضاوت درباره کارنامه دولت در حوزه مسکن کشاند: «نسبت به مسکن به‌عنوان رئیس‌جمهور اعتراف می‌کنم که یک عقب‌ماندگی را در دولت یازدهم داشتیم.»
تجربه چند ساله سیاست‌گذاری در بخش مسکن اما نشان می‌دهد علی رغم عملکرد بسیار ناموفق دولت آقای روحانی در بخش مسکن، مسائل این حوزه را باید به‌صورتی ریشه‌ای‌تر مورد بررسی و حل و فصل قرار داد.
ما در گزارش پیش رو قصد داریم با پرداختن به مصوبه اخیر مجلس درباره مالیات بر خانه‌های خالی، نگاهی عمیق‌تر به موضوع اقتصاد مسکن و چالش‌های پیرامون آن داشته باشیم.

انباشت عظیم تقاضا و افتخار به عرضه صفر!
نخست باید به این مسئله توجه داشت که عقب‌ماندگی مدنظر آقای روحانی کدام است؟ به فاصله‌ای کوتاه از استعفای عباس آخوندی، مازیار حسینی، معاون وزیر جدید راه و شهرسازی، به تاریخ دهم اسفند ماه ۹۷ عقب‌ماندگی مذکور را این‌گونه برای رسانه‌هاترجمه کرده است: «متأسفانه در سال‌های گذشته به دلیل ساخت‌وساز پایین‌تر از میزان واقعی آن، تقاضای انباشته ۵ تا ۶ ساله‌ای ایجاد شده است که مشکلاتی را در موضوع اجاره‌بها رقم زده که البته باید گفت کنترل این امر دست وزارتخانه نیست!»

وی در ادامه تأکید می‌کند: «هم‌اکنون حدود ۲۵ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد که بین ۳۰ تا ۴۰ درصد آنها فرسوده هستند و به لحاظ لرزه‌ای و سازه‌ای نیاز به بازسازی و نوسازی دارند. در عین حال باید حداقل تقاضای سالانه ۶۰۰ هزار واحد به دلیل ازدواج نیز به این میزان افزوده شود که همه اینها حاکی از تقاضای بالا برای تأمین مسکن است.»
این در حالی است که کارشناسان مسکن از چند سال پیش از این، با توجه به جمعیت ۱۴ میلیونی جوانان در آستانه ازدواج، نیاز سالانه بازار را ساخت یک میلیون واحد مسکونی برآورد کرده‌اند؛ عددی که طبعاً با رکود ساخت‌وساز در دوره دولت فعلی، اکنون باید فراتر از این هم رفته باشد. عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی با اینکه سال ۹۲ در جلسه رأی اعتماد به نمایندگان مجلس گفته بود: «من اولین فردی بودم که طرح مسکن‌مهر را وارد نظام برنامه‌ریزی کشور کردم.»، نهایتاً به اینکه حتی یک واحد مسکن مهر را افتتاح نکرده، افتخار کرد و بی‌هیچ بازخواست و توضیحی بابت فاجعه‌آفرینی در حوزه مسکن، استعفا کرد. وزیر سابق راه و شهرسازی در حالی مسکن‌مهر را طرحی مزخرف، فاجعه‌آفرین، شهربرانداز، قفس‌های انسانی و پوپولیستی می‌خواند که از طرحی که آن را «مسکن اجتماعی» می‌نامید هم هرگز یک واحد ساخته نشد. همزمانی حاکمیت این رویکرد در حوزه مدیریت مسکن با رکود تورمی‌سال‌های اخیر به کاهش قابل توجه صدور پروانه‌های ساختمانی در شهرهای بزرگ و کوچک و به تبع آن، انباشت تقاضا و تورم سرسام‌آور بخش مسکن انجامید.

علی باقری فعال حوزه مسکن در شهر مشهد در همین زمینه می‌گوید: «تورم سال‌های اخیر باعث کاهش ساخت و ساز شده و با وضع فعلی تنها کسانی می‌توانند ساخت و ساز کنند که زمین را از سال‌های قبل خریداری کرده باشند. رشد سرسام‌آور قیمت زمین در سال‌های اخیر تنها به نفع دلال‌ها و کسانی بوده که در این بخش سرمایه‌گذاری کرده‌اند. وضعیت کسانی که زمین و مسکن ندارند یا مستاجرند، واقعاً سخت است.»
وی در پاسخ به سوال ما درباره تأثیر قانون مالیات بر خانه‌های خالی در این حوزه می‌گوید: «تا وقتی سندهای قولنامه‌ای اعتبار داشته باشد، راه‌گریز برای افراد سودجو و زرنگ وجود دارد. الان بیشتر املاکی که در مشهد داریم با قولنامه معامله می‌شود و کسانی که قصد سوءاستفاده برای گرفتن پایان کار شهرداری دارند، می‌دانند که باید املاک شأن را قولنامه‌ای بفروشند.» این فعال حوزه مسکن با بیان اینکه پیش نیاز هر اقدام مؤثر مبتنی بر بانک‌های اطلاعاتی، اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک در کشور است، می‌گوید: «تا وقتی سند املاک کشور مبتنی بر کاداستر نشود، هر کاری در این حوزه انجام شود، ناقص خواهد ماند.»

جای خالی مالیات بر چندمسکنی و خانه‌های لوکس
طی سال‌های متوالی، «تبدیل مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالایی مصرفی» همواره به‌عنوان یکی از اهداف مهم بخش اقتصاد مسکن در بیان کارشناسان این حوزه، شنیده شده است. امری که به‌نظر می‌رسد برای عملیاتی کردن آن، نمایندگان مجلس باید در جریان بررسی طرح اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در کمیسیون‌های مربوطه، مواد دیگری را هم به طرح فعلی اضافه کنند. اخذ مالیات بر چندمسکنی و گرفتن مالیات از خانه‌های لوکس، از جمله این اصلاحات به شمار می‌روند.

ابراهیم رضایی نماینده مجلس در همین زمینه می‌گوید: «مجلس حتماً به این موضوعات هم خواهد پرداخت. کاری که اخیراً صورت گرفت، اصلاح یک ماده از قانون مالیات‌های مستقیم و اولین گام مجلس برای ساماندهی وضعیت مسکن بود. تشخیص این بود که در حال حاضر و با توجه به مشکلات اجاره نشینی، این اولویت بیشتری داشت. چون معنی ندارد با توجه به رشد سرسام‌آور اجاره بها، بیش از ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد خانه خالی در کشور داشته باشیم. مجلس در گام‌های بعدی حتماً باید به سراغ دلالی در حوزه مسکن و اخذ مالیات از خانه‌های لوکس هم خواهد رفت. ما در کشورهای دیگر هم که مطالعه کردیم، مسکن و زمین جایی برای کسب درآمد نیست. ساخت مسکن بله، ولی اینکه کسی خانه بخرد تا چند سال دیگر آن را به چند برابر قیمت بفروشد، در هیچ جای دنیا مرسوم نیست.»

نماینده مردم دشتستان در مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی، اصلاح ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم بوده و گرفتن مالیات از چندمسکنی و خانه‌های لوکس، نیاز به قانون جدید دارد، تأکید می‌کند «این مسئله نیاز به مطالعات دارد و این کار هم دارد انجام می‌شود.» مسئله اخذ مالیات از چندمسکنی و خانه‌های لوکس در حالی سالیان سال مورد غفلت واقع شده که دامنه شمول این موضوع، دهک‌های بالای درآمدی جامعه را در بر می‌گیرد.
گروهی که طبعاً باید هدف اصلی قانونگذار در طرح پایه‌های مالیاتی باشند. این در حالی است که قانونگذار از کسبه خرد، تولیدکننده، کارمند و کارگر به‌صورت مرتب مالیات می‌گیرد و طبق قانون مالیات بر ارزش افزوده، خریدار یک بسته پفک یا یک عدد لواشک هم مالیات را همراه قیمت جنس خریداری شده، پرداخت می‌کند! بر این اساس، تصحیح نظام مالیاتی در حوزه مسکن، نیازی فوری است که می‌تواند ضمن ایجاد درآمدهای جدید برای دولت، وابستگی کشور به درآمد حاصل از فروش نفت را کاهش داده، تلاطم در این بازار مهم را که با سقف بالای سر مردم سر و کار دارد، به طور ریشه‌ای حل کند.»
پرسه‌ای در بنگاه‌های معاملات ملکی
محمد، مدیر یک بنگاه املاک در حاشیه بولوار توس مشهد در گفت وگو از کسانی می‌گوید که در سال‌های اخیر به‌خاطر تورم سرسام‌آور بخش مسکن، رشد نجومی در ثروت را تجربه کرده‌اند و طبعاً هیچ مالیاتی هم نمی‌دهند.
وی با نزدیکی شهرک‌های صنعتی مشهد، که منطقه‌ای کارگرنشین و باتراکم جمعیتی بسیار بالاست، از کسانی می‌گوید که با توجه به بالا بودن نرخ اجاره بها در این قسمت شهر (در مقایسه با دیگر نقاط حاشیه‌ای)، چندصد واحد آپارتمانی را خریداری کرده و به اجاره می‌دهند.
او با اشاره به فردی که در همین منطقه نزدیک به ۱۰۰۰ واحد مسکونی دارد، به شوخی می‌گوید سر معامله با آقای «ح» نباید زیاد چانه زد، چون اگر عصبانی شود، تماس می‌گیرد تا یک کامیون پر پول به بنگاه بیاورند! وحید از همسایه‌های بنگاه محمد که کارش خرید و فروش‌تره بار با وانت نیسان است و به بحث ما اضافه می‌شود، از کاسبی جدید دوستانش می‌گوید که در ماه‌های اخیر کار خود را عوض کرده و بنگاه املاک زده‌اند.
او که چند سالی هست از یکی از شهرستان‌های اطراف مشهد به این کلانشهر مهاجرت کرده، می‌گوید: «در ماه‌های اخیر چند نفر از دوستانم کار اصلی خودشان را رها کرده و در شهرستان، بنگاه املاک زده‌اند.»
وحید در تشریح نحوه یک شبه بنگاه‌دار شدن دوستانش می‌گوید: «اینها با سرمایه‌ای که دارند، مثلاً زمین را متری ۲۰۰ هزار تومان می‌خرند و در بنگاه خودشان به متری ۶۰۰ هزار تومان عرضه می‌کنند. مردم هم با توجه به التهاب ماه‌های اخیر در بازار مسکن، ازترس گران‌تر نشدن، بعضاً همین زمین‌های گران را به متری ۴۰۰ یا ۵۰۰ هزار تومان می‌خرند. او که با شگفتی از قیمت‌های جدید زمین‌های شهرشان سخن می‌گوید، اعتقاد دارد اگر دوستانش هر ماه دو قطعه از چنین زمین‌هایی را بفروشند، معادل چند سال کار کردن او درآمد بدون زحمت خواهند داشت.»
طرحی که باید تکمیل شود

روبرت بگلریان دیگر نماینده مجلس یازدهم که سابقه سه دوره حضور در کمیسیون اقتصادی مجالس هفتم، هشتم و نهم را دارد اما معتقد است سازمان مالیاتی، وزارت اقتصاد و مرکز پژوهش‌های مجلس در زمینه اخذ مالیات از چندمسکنی و خانه‌های لوکس مطالعه داشته‌اند و نهایتاً قرار شده لایحه مربوط به این مالیات‌ها، از طرف دولت به مجلس تقدیم شود.
وی با بیان اینکه حذف مالیات بر مجموع درآمد، بر به حاشیه رفتن این نوع مالیات، بی‌تأثیر نبوده، می‌گوید: «چون داده‌های مالیاتی و اطلاعاتی، بیشتر در اختیار دولت است، بهتر است خود دولت در این زمینه لایحه بیاورد. فرض بر این است که دولت کار کارشناسی بهتری انجام خواهد داد یا ابتدا به ساکن با توجه به داده‌های موجود، می‌تواند لایحه مستندتری تنظیم کند.
از نظر بگلریان، مجلس حتماً در این زمینه ورود خواهد داشت و اگر دولت در ارائه لایحه مزبور تاخیر داشته باشد، خود نمایندگان طرح مربوطه را ارئه خواهند داد. بگلریان با تأکید بر لزوم مطالعه عمیق برای ارائه این طرح می‌گوید هر موضوع اقتصادی، پیوست‌های حقوقی، اجتماعی و سیاسی هم دارد که باید به آن توجه نمود.»

گفت‌وگو با چند نماینده دیگر مجلس در همین حوزه نیز نشان می‌دهد غالب نمایندگان در تلاش برای رفع مشکل مسکن با ارائه طرح‌ها و لوایح جدید اتفاق نظر دارند. چند و چون طرح یا لایحه مدنظر اما مسئله مهمی‌است که می‌تواند با مشارکت کمیسیون‌های مختلف مجلس، کارشناسان سازمان امور مالیاتی و مرکز پژوهش‌های مجلس کارآمدتر شود.
چنان‌که در ابتدای این گزارش به سخنان شخص رئیس‌جمهور و معاون وزیر فعلی راه و شهرسازی استناد شد، بخش مهمی‌از فشار تصاعدی اجاره بها بر مستأجران طی چند سال اخیر، ناشی از یاست‌های غلط دولت فعلی در حوزه مسکن بوده است.

در همین زمینه، مرکز پژوهش‌های مجلس، بهمن ماه ۹۶ طی گزارشی به بررسی عملکرد وزارت راه و شهرسازی در حوزه وظایف قانونی آن پرداخته، می‌نویسد: «به‌نظر می‌رسد عملکرد وزارت مذکور در بخش مسکن و شهرسازی، غالباً با عدم تحقق تکالیف و قوانین موضوعه و همچنین عدم تحقق برنامه‌های ارائه شده همراه بوده و در ازای گستردگی تشکیلات وزارتخانه و وجود ابزارهای قانونی از بابت ایفای نقض برای بهبود وضعیت مسکن و شهرسازی در دوره دولت یازدهم، غالباً تکالیف مربوطه مغفول مانده است.»
با این وجود، به‌نظر می‌رسد طراحی پایه‌های مالیاتی مؤثر در بخش مسکن و کوتاه کردن دست دلالان از این حوزه حیاتی که با اولیات زندگی مردم سر و کار دارد، همچنان از مهم‌ترین نیازهای بخش مسکن برای ساماندهی بلندمدت این حوزه به شمار می‌آید.