پهنه بحرانی بازار املاک/چرا قیمت زمین و مسکن واگراتر شد؟

آفتاب‌‌نیوز :

نبض تورم در بازار بالادست مسکن تندتر شد. تحولات قیمتی و معاملاتی بازار زمین پایتخت در نخستین فصل از سال ۹۹ به شکل متفاوتی از سال گذشته رقم خورد. روندی که «املاک کلنگی» را به پهنه بحرانی در بازار مسکن بدل کرده است. گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار زمین شهر تهران در فصل بهار ۹۹ نشان می‌دهد تورم فصلی زمین در شهر تهران به ۵/ ۲۲ درصد رسیده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد ثبت تورم فصلی در بهار امسال در این سطح پس از زمستان سال ۹۷ بی‌سابقه بوده است.

اطلاعات مرکز آمار ایران از تحولات بازار بالادست املاک شهر تهران در فصل بهار امسال حاکی از آن است که میانگین قیمت زمین در سه ماه ابتدایی سال ۹۹، نسبت به سه ماه پایانی سال گذشته معادل ۵/ ۲۲ درصد رشد را تجربه کرده است. به این معنا که میانگین قیمت هر مترمربع زمین از ۲۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در زمستان سال گذشته به ۲۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در بهار امسال رسیده است. جهش تورم فصلی بازار زمین به سطح بیش از ۲۵ درصد از زمستان ۹۷ به بعد به رغم آنکه در سال ۹۸ التهابات بازار زمین بیش از بازار مسکن بود، اما بی‌سابقه بوده است. بررسی روند تورم بازار زمین به‌صورت فصلی طی یک سال ۹۸ نشان می‌دهد: بیشترین تورم فصلی ثبت شده در سال گذشته مربوط به سه ماهه ابتدایی سال معادل ۵/ ۱۶ درصد بوده است.

تورم نقطه‌ای بازار زمین در فصل بهار نیز قابل‌توجه است. به‌طوری‌که میانگین هر مترمربع ملک کلنگی در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته(بهار ۹۸)، معادل ۴/ ۵۰ درصد افزایش داشته است. هرچند این میزان تورم نقطه‌ای در بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته که معادل ۱۷۴ درصد ثبت شده، ممکن است در نگاه اول این تصور را به‌وجود‌ آورد که سرعت تورم نقطه‌ای در بازار زمین کاهش پیدا کرده اما در واقعیت این تصور صحیح نیست. بررسی روند رشد قیمت‌ها در چند فصل گذشته نشان می‌دهد: کاهش سطح تورم نقطه‌ای به‌دلیل کم شدن تورم فصلی در پایان سال گذشته بود. در سال گذشته سرعت تورم فصلی در دو فصل پایانی سال، به‌شدت کم شد. بنابراین بالارفتن سطح تورم فصلی در ابتدای سال‌جاری به احتمال زیاد با تاخیر چندماه خود را در تورم نقطه‌ای نشان می‌دهد.

با این حال نکته مهم آن است که بالارفتن ضربان تورم نقطه‌ای زمین در شهر تهران، وضعیت این بخش از بازار املاک را متفاوت از سایر بخش‌ها کرده است. مقایسه تورم زمین، مسکن و اجاره در فصل بهار امسال حاکی از آن است که داغ‌ترین پهنه به لحاظ رشد قیمت مربوط به بازار زمین بوده است. چراکه در مقابل ثبت تورم نقطه‌ای بیش از ۵۰ درصد در بازار زمین، تورم نقطه‌ای مسکن معادل ۳۷ درصد و اجاره معادل ۳۸ درصد بوده است. داغ‌ شدن این پهنه از بازار املاک، مهم‌ترین تغییر و اثرگذاری را روی تقاضا و عرضه خواهد داشت چراکه زمین(ملک کلنگی) جزء اصلی ساخت‌وساز و تعیین‌کننده قیمت واحدهای مسکونی نوساز در هر منطقه شهری است که در نهایت می‌تواند در تعیین نرخ اجاره‌بها نیز اثرگذار باشد.

علاوه بر این، تغییرات قابل‌توجه تورم فصلی در بازار زمین، دو تحول دیگر در این بازار را نیز رقم زده است.اتفاق نخست آنکه تحت‌تاثیر مدل رشد قیمت در این بازار که منجر به ثبت رکورد ۵/ ۲۲ درصدی در تورم فصلی شده است، نسبت میانگین قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن واگراتر شده است.

تغییرات نسبت میانگین قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن تاثیر مهمی بر حاشیه سود سازندگان در پروژه‌های ساختمانی دارد. به‌طوری‌که اگر این نسبت افزایش پیدا کند، احتمال ثبات قیمت مسکن کاهش می‌یابد و برعکس. داده‌های مرکز آمار حاکی از آن است که میانگین این نسبت در سال ۹۸ معادل ۴۱/ ۱ برابر بوده و با شروع سال ۹۹، این نسبت افزایش پیدا کرده و در سه ماهه ابتدایی سال‌جاری به ۴۸/ ۱ رسیده است. این درحالی است که نتایج بررسی‌های مرکز آمار نشان می‌دهد این نسبت در سال‌های ۹۰ تا ۹۶ حدود ۱/ ۱ برابر و در سال ۹۷ به ۲/ ۱ برابر رسیده است. اما از سال گذشته سرعت واگرایی این نسبت افزایش پیدا کرده است. بالارفتن این واگرایی دو تغییر مهم در بازار املاک می‌تواند به‌وجود آورد. اول آنکه، از آنجاکه این نسبت تاثیر مهمی در حاشیه سود سازندگان ساختمانی دارد، هر چه بیشتر شود، در میان فعالان ساختمانی احساس زیان بیشتر حاصل می‌شود و در نتیجه با مقایسه میزان حاشیه سود بخش ساخت وساز با سایر بازارها، تمایل و انگیزه کمتری برای ورود به این بخش را پیدا خواهند کرد که نتیجه آن کاهش بیشتر عرضه در بازار مسکن است. دوم آنکه هر چه واگرایی میان قیمت زمین به قیمت مسکن بیشتر شود این انتظار وجود خواهد داشت که به‌تدریج قیمت مسکن نیز به سمت افزایش سوق پیدا کند.

بررسی چرایی افزایش واگرایی میان قیمت زمین به مسکن، آدرس دو عامل به هم وابسته را نمایان می‌کند. اولین عامل، کاهش شدید عرضه زمین از سوی مالکان املاک کلنگی به بازار است. بخش زیادی از این گروه از مالکان، به‌دلیل تصمیم برای حفظ ارزشمند‌ترین دارایی و نگهداری آن تا زمان بازگشت ثبات به عرصه اقتصاد از عرضه ملک به پروژه‌های تخریب و مشارکت خودداری کرده‌اند. در کنار این عامل، افزایش قابل‌توجه تقاضای خرید ملک کلنگی از سوی گروه‌های مختلف منجر به بالارفتن قیمت زمین در سطح شهر تهران شده است. درحال‌حاضر علاوه بر سازنده‌ها، گروهی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن که به‌دلیل التهاب قیمتی در بازار امکان خرید ملک نوساز یا با عمر بنای پایین را ندارند به خرید املاک کلنگی روی آورده‌اند. همچنین بخش زیادی از تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار مسکن که ریسک‌پذیر هستند نیز به خرید املاک کلنگی تمایل دارند. در نتیجه افزایش تقاضا در این بازار از سوی این دو گروه در مقابل کاهش عرضه، عدم تعادل منجر به افزایش نسبت میان زمین به مسکن شده است. همین موضوع نیز حجم معاملات در بازار زمین را در بهار امسال نسبت به زمستان سال گذشته معادل ۲۲ درصد کاهش داده است که اتفاق دوم قابل توجه در این بازار است.

در تازه‌ترین نظرسنجی که از ۱۰۰ شرکت فعال ساختمانی انجام شده بود، در شاخص «میزان سفارشات جدید مشتریان» که میزان تقاضا از سمت مالکان املاک کلنگی مورد بررسی قرار می‌گیرد، نمایندگان شرکت‌های فعال ساختمانی اظهار کرده بودند که حجم سفارش‌ها در تیرماه نسبت به پایان فصل بهار بسیار بد بوده و عدد شاخص از ۷/ ۵۴ به ۳۶ کاهش پیدا کرده است. در نتیجه ریشه اصلی واگرایی میان قیمت زمین به مسکن، به تقاضای خرید بیش از عرضه و عدم تمایل به فروش ملک کلنگی باز می‌گردد. درحالی این وضعیت در بازار زمین به‌وجود آمده که به‌طور کلی در شهر تهران با کمبود عرضه زمین و ملک کلنگی مواجه هستیم. آمار رسمی نشان می‌دهد در بهار امسال، مجموعا ۴۵۰ قطعه ملک کلنگی در شهر تهران معامله شده این درحالی است که در همین بازه زمانی، ۲۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی خرید و فروش شده‌ است. حجم اندک معاملات و کاهش عرضه ملک موجب شده روند رشد قیمت‌ها در بازار بالادست مسکن ادامه پیدا کند که در نهایت می‌تواند به کاهش حاشیه سود سازندگان منجر شود.

محاسبات با توجه به میانگین هرمترمربع قیمت زمین در شهر تهران طی بهار امسال حاکی از آن است که قیمت تمام شده ساخت هر مترمربع واحد مسکونی به حدود ۱۱ تا ۱۳ میلیون تومان رسیده است در نتیجه حاشیه سود سازنده‌ها، سالانه به ۱۵ درصد رسیده است. جالب آنکه حاشیه سود ساخت‌وساز سال گذشته حدود ۲۰ تا ۲۲ درصد بود. از آنجاکه سرعت رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی بیش از قیمت مسکن بوده بنابراین میزان حاشیه سود کسب شده در این بازار در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک نیز برای سازنده‌ها جذابیت ندارد.