بهای مسکن در تهران ظرف سه سال رشدی ۵۰۰ درصدی داشته است

آمار وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که در فاصله ۳ سال گذشته، قیمت هر متر واحد مسکونی در پایتخت از حدود چهار میلیون و ۶۱۹ هزار تومان به ۲۱ میلیون و ۷۷۵ هزار تومان افزایش یافته که به معنای جهشی پنج برابر است. بررسی تغییرات قیمت در میان آمارهای وزارت راه و شهرسازی حاکی است که تنها در یک سال گذشته قیمت مسکن در تهران رشدی ۳۹ درصدی طی ۴ ماه نخست سال جاری داشته است.

خبرگزاری مهر روز سه‌شنبه ۲۸ مرداد در گزارشی با عنوان «رشد ۵۰۰ درصدی قیمت مسکن طی سه سال» به علل این وضع پرداخته و نوشته است: «از اواسط سال ۱۳۹۶ پس از سپری شدن یک دوره رکود سنگین در بازار مسکن و صنعت ساختمان، موج افزایش قیمت مسکن از کلان‌شهرها به راه افتاد.» این افزایش تحت تاثیر عوامل متعددی از جمله اختلاف فاحش میان میزان تولید و تقاضای واقعی مسکن، سقوط چشمگیر ارزش ریال و افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی است. عواملی که بنا بر این گزارش گرانی بی‌سابقه مسکن را «به سراسر کشور تسری داد».

گزارش از یک «شوک قیمتی» سخن می‌گوید. آنهم در حالی که بررسی‌ها نشان می‌دهند «افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن هیچ سنخیتی با رشد اخیر قیمت‌ها ندارد!» همین موضوع باعث شده که بسیاری از متقاضیان «وام مسکن یکم» از خرید مسکن به دلیل «تضعیف قدرت خرید» و «جولان سفته‌بازان در بازار»  عملا از فهرست حذف شوند. گزارش نوشته است که این روند بازار مسکن حاشیه شهرها و محروم‌ترین مناطق را هم تا سر حد ممکن «با التهاب و آشفتگی مواجه کرده است».

خبرگزاری مهر هشدار داده است که «اگر برای بازار بحران‌زده مسکن بی‌درنگ چاره‌اندیشی نشود، پیامدهای دردناکی برای تأمین مسکن اقشار آسیب‌پذیر و حتی بابت افت بیشتر تولید مسکن در کشور در پی خواهد داشت.» این «پیامدهای دردناک» هم‌‌اکنون به کثرت و وضوح چهره شهرها را تغییر داده‌اند. 

رشد سرسام‌آور بهای مسکن به موازات پایین آمدن قدرت خرید متقاضیان رخ داده و پدیده‌های نوظهوری را در کلان شهرهای ایران به همراه آورده است. تیرماه امسال روزنامه آفتاب یزد تصویری از این وضع به دست داد و نوشت اگرچه در سال‌های گذشته شهروندان با پدیده‌هایی مانند "افزایش حاشیه‌نشینی، اجاره کانکس و ماشین خوابی" آشنا شده‌اند اما در سال جاری با پدیده‌های جدیدی مثل اجاره اتاق خواب، اجاره انباری در برج‌های مسکونی، اجاره مغازه‌ها برای شب‌خوابی کارگران، پشت‌بام خوابی و اجاره منزل به چند خانوار مواجه هستیم.

قشر متوسط نیز در حال جا به جایی است و شعاع توانایی آن برای خرید مسکن از مرکز یا شمال به سوی مناطق فقیرتر جنوب یا حاشیه شهرها نقل مکان کرده است. بسیاری از گزارش‌ها حاکی است که حتی این نیز برای بسیاری دست نیافتنی شده است.

پروژه‌های «غیرشفاف»

بنا بر گزارشی که مهر نوشته از عمده مسائلی که در سال‌های گذشته از بررسی و رفع آن غفلت شده، کنترل قیمت زمین با استفاده از ابزارهای مالیاتی و تمرکز بر توسعه زیرساخت‌ها با هدف افزایش سطح اراضی قابل بهره‌برداری در صنعت ساختمان بوده است.

این گزارش می‌گوید به همین دلیل نیز «به موازات افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها در بازار مسکن (که گویا خیال توقف هم ندارد!)، فشار بر کادر جدید وزارت راه‌وشهرسازی متولیان امر را با اذعان به عقب ماندگی سال‌های گذشته، به تولید مسکن برای اقشار کم‌برخوردار وادار کرد».

نتیجه این شد که از آبان ۱۳۹۸ «طرح اقدام ملی مسکن» از سوی وزارت راه و شهرسازی وارد فاز عملیاتی شد که تمرکز آن بر تأمین زمین ارزان قیمت و به کمک بخش خصوصی بود. طرحی که گزارش می‌گوید با ابهاماتی همراه بود؛ «در حوزه نحوه تعیین پیمانکاران، چگونگی محاسبه قیمت برای متقاضیان و نحوه تأمین مالی پروژه». وحید شقاقی شهری، کارشناس اقتصادی به مهر گفته است که «با وجود پیگیری‌های متعدد در رسانه‌ها، اطلاعات قابل توجهی در خصوص این پروژه ارائه نشده و موارد غیرشفاف بسیاری درباره طرح اقدام ملی مسکن وجود دارد».

نوسان قیمت مصالح ساختمانی

خبرگزاری مهر نوشته در کنار بحران تأمین زمین ارزان برای تولید مسکن، آنچه در ماه‌های اخیر گریبان حوزه ساخت‌وساز را گرفته، «نوسانات شدید قیمت مصالح ساختمانی توام با عدم دسترسی به برخی از مصالح مورد نیاز در پروژه‌های عمرانی است.» اما موانع بیش از این هستند. بنا بر این گزارش برخی از فعالان حوزه صنعت ساختمان «از دست‌اندازهای اداری در مسیر تولید واحدهای مسکونی گلایه دارند که این مهم ضرورت بررسی روش‌های تسهیل در صدور مجوزهای مربوطه را از سوی وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد».

این کارشناس اقتصادی معتقد است که با توجه به مشکلات متعدد تمایل فعالان در این حوزه برای ساخت‌وساز کم شده است. او می‌گوید: «تحقق تولید میلیونی مسکن، نیازمند حمایت در خصوص تأمین منابع مالی پروژه‌ها، ارائه زمین‌های ارزان قیمت با تعیین شروط مشارکتی مناسب و تسریع در فرآیند کسب مجوزهای ساخت‌وساز است».

خرید که هیچ، اجاره نشینی نیز به تجملات پیوسته است

بنا بر آمار رسمی ۱۰ درصد خانه‌ها در ایران خالی هستند. اگرچه اجاره خانه نیز سر به فلک کشیده اما کم نیستند صاحبانی که در انتظار افزایش بهای اجاره، از عرضه خانه‌های خود در بازار مسکن خودداری می‌کنند. دولت روحانی در همان سال‌های اول دور قبلی ریاست جمهوری خود بر روی خانه‌های خالی انگشت گذاشت و طرحی برای ایجاد یک سامانه به منظور هماهنگ کردن بازار مسکن را در ۱۳۹۳ ارائه  داد. طرحی که در همان ابتدای کار به دست فراموشی سپرده شد.

در فروردین ماه امسال گفته شد که در این طرح «تحرکی» ایجاد شده است. محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از راه‌اندازی "نظام اجاره‌داری حرفه‌ای" خبر داد  و وعده داده که چنین سامانه‌ای "به‌زودی" تشکیل خواهد شد. معاون مسکن و ساختمان نیز یکی از اهداف راه‌اندازی چنین نظامی را ایجاد سامانه املاک و اسکان دانسته و گفته بود برای راه‌اندازی چنین سامانه‌ای نیاز به شناسایی خانه‌های خالی در ایران و "هدایت" آن‌ها به بازار اجاره است.

ایجاد "نظام اجاره‌داری حرفه‌ای" در عمل بر بستر طرحی مبتنی بر اخذ مالیات از صاحبان خانه‌های خالی مطرح شد. اما هم با آن مخالفت‌های زیادی شد و هم عدم هماهنگی در نهادهای اجرایی، مانع از آن شد که این پروژه عملی گردد.

صاحبان خانه‌های خالی با پرداخت مالیات هیچ مشکلی ندارند

روزنامه ایران ۱۶ مرداد در گزارشی با عنوان «صاحبان خالی آنقدر پولدار هستند که بتوانند مالیات خانه‌های خالی را بدهند» از تصویب طرح "اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم" در مجلس خبر داد که ظاهرا در راستای اخذ مالیات از خانه‌های خالی است.

روزنامه ایران نوشت هدف از این اقدام این است که «برخی‌ها با هدف سوداگری نتوانند بازار مسکن را تحت‌الشعاع رفتارهای خود قرار دهند و از سویی افزایش عرضه ملک باعث شود که قیمت مسکن در مسیر کاهش قرار گیرد». بنابر این گزارش با تصویب این طرح اگر صاحبان ملک تمایلی به اجاره یا فروش خانه‌های خالی خود نداشته باشند، دولت می‌تواند به درآمدهای مالیاتی دست پیدا کند.

گزارش درباره موثر بودن این اقدام نیز ابراز تردید کرده و نوشته است: «افرادی که خانه‌های خالی دارند هدف آنها تنها احتکار مسکن نبوده است». این گروه از طریق «پول‌های ناپاک و هدف پولشویی توانستند صدها و هزاران واحد مسکونی خریداری کنند. این افراد با پرداخت مالیات هم مشکلی ندارند و مانند گذشته رویه خود را ادامه می‌دهند.»

گروه دیگری هم هستند که در زمره دارندگان خانه‌های خالی هستند و «با هدف سرمایه‌گذاری و کسب سود خانه خریداری کردند و قطعاً این افراد هم با پرداخت مالیات هیچ مشکلی ندارند.»