طرح مجلس برای پیش فروش ساختمان / حبس در انتظار متعدیان قانون

 به گزارش گروه سیاسی خبرگزاری دانشجو، طرح پیش فروش ساختمان هفته گذشته به صورت عادی در نشست علنی مجلس شورای اسلامی اعلام وصول شد.

بر اساس این طرح، ‌قرارداد پیش فروش ساختمان باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد. 

همچنین سامانه پیش فروش ساختمان باید ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب این قانون با مسؤولیت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و همکاری وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور راه اندازی و اجراء شود.

در صورت تصویب نهایی این طرح،‌ موارد امکان فسخ معامله از سوی طرفین قرارداد و چگونگی اعمال حق فسخ و اقدامات پس از فسخ و همچنین تعیین خسارات ناشی از فسخ معامله باید به صورت مشخص تعیین شود.

متن کامل طرح پیش فروش ساختمان به شرح زیر است: 

باسمه تعالی

ریاست محترم مجلس شورای اسلامی

احتراما طرح ذیل که به امضای 35 نفر از نمایندگان رسیده است، جهت طی مراحل قانونی تقدیم می‌شود.

مقدمه (دلایل توجیهی):

بر اساس بررسی‌های به عمل آمده، قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ در پانزده محور زیر نقص، ابهام یا تناقض دارد و این نقایص و ابهامات و تناقض‌ها مانع از اجرای صحیح آن و نیل به اهداف قانونگذار خواهد شد:

الف - تعریف پیش فروش و اشخاص صالح برای پیش فروش

ب- تکلیف اعتبار قانونی قراردادهایی که در انطباق با مواد (۲) و (4) نیستند، اما موضوع آنها پیش فروش ساختمان است.

پ- مسأله مالکیت تدریجی مندرج در مواد (۱۳) و (14) به نفع خریدار و چگونگی احراز و سندیت بخشیدن قانونی به آن

ت- مسأله ثبت قرارداد، مالکیت تدریجی و صدور سند قطعی انتقال و هم پوشانی غیر لازم بین آنها

ث- امکان صدور سند قطعی بدون طی مراحل صورت مجلس تفکیکی

ج- لزوم ارائه شناسنامه فنی به هنگام ثبت قرارداد، در حالی که چنین چیزی در مقررات ملی ساختمان تعریف نشده است.

چ- عدم تفکیک بین تأخیر موجه و غیر موجه فروشنده و عدم تعیین خسارت برای وی در صورت استنکاف خریدار از ادای تعهدات.

ح- معرفی مهندس ناظر توسط فروشنده به مرجع صدور پروانه و اختلاف آن با فلسفه نظارت

خ- ابهامات مربوط به چگونگی برآورد خسارت خریدار

د- تداخل در حیطه حکم فرمایی و نفوذ هیأت داوری، ناظر و کارشناس دادگستری

ذ- فقدان شیوه و ضمانت اجرایی ماده (۱۲) ناظر بر پرداخت پول توسط خریدار به شرط پیشرفت پروژه

ر- نادیده گرفتن حق فسخ خریدار در حین اجرای پروژه، به علت تأخیر طولانی فروشنده

ز- تناقض بین مالکیت تدریجی خریدار، موضوع مواد (۱۳) و (۱4) و حق فخ فروشنده، موضوع ماده (16)

س- عدم نسخ لایحه حمایت از پیش خریداران (مصوب ۱۳۵۸)

ش- عدم اشاره به مسکن مهر و شمول یا عدم شمول این قانون بر آن، به عنوان بزرگترین پروژه پیش فروش ساختمان در کشور

لذا با توجه به ایرادات و ابهامات فراوان در قانون سال ۱۳۸۹ و شکایات فراوان واصله و عدم امکان اجرای قانون سابق، فرآیند پیش فروش در چند سال اخیر تقریبا غیرممکن شده که این خود به رکود شدید تولید و تأمین سرمایه در بازار مسکن دامن زده است. در همین راستا قانون جدیدی با نسخ قوانین متعارض قبلی تدوین شده است که نظر تمامی دستگاه‌ها اخذ شده و خصوصا در تهیه این متن مرکز پژوهش‌ها به عنوان بازوی کارشناسی مجلس مشارکت داشته و نظرات همه دستگاه‌های ذی ربط را جمع بندی و اعمال نموده است.

لذا طرح ذیل تقدیم می شود:

عنوان طرح:

طرح طرح پیش فروش ساختمان

ماده ۱- پیش فروش ساختمان عبارت است از هر توافق یا قراردادی که نتیجه آن انتقال حداقل یک واحد ساختمانی در حال احداث یا سهم مشاع آن توسط مالک به شخص دیگر باشد.

تبصره ۱- مالک از نظر این قانون شخصی است که با لحاظ قوانین و مقررات ثبتی و این قانون امکان و اجازه پیش فروش واحد ساختمانی با سهم مشاع آن را داشته باشد.

تبصره ۲- در صورتی که به موجب قرارداد رسمی فیمابین مالک زمین و شخص دیگری به عنوان سازنده مقرر شده باشد واحد یا واحدهایی از ساختمان احداث نشده یا تکمیل نشده با سهم یا درصدی از ساختمان متعلق به دیگری باشد، آن شخص نیز می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر قوانین مربوطه نسبت به انعقاد قرارداد پیش فروش نسبت به واحد یا سهم متعلق به خویش اقدام نماید. وجود تقسیم نامه رسمی فیمابین مالک و سازنده به پیوست قرارداد اصلی الزامی است.

تبصره ۳- موقوف علیهم یا متصرفان قانونی اراضی وقفی نیز می‌توانند با رعایت قوانین و مقررات مربوطه در صورت وجود حق احداث ساختمان بر روی اراضی وقفی نسبت به پیش فروش مطابق مقررات این قانون و قوانین مربوطه اقدام نمایند.

تبصره 4- در صورتی که تمامی پلاک ثبتی بدون هرگونه تعهد به ساخت به شخص دیگری واگذار گردد، مشمول مقررات این قانون نمی باشد.

تبصره 5 - ساختمان در حال احداث از نظر این قانون ساختمانی است که برای آن صورت مجلس تفکیکی صادر نشده باشد.

ماده ۲- قرارداد پیش فروش ساختمان باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد.

هرگونه توافق یا قرارداد با محتوای پیش فروش ساختمان که مطابق مقررات این قانون و از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت نپذیرد فاقد اثر بوده و در هیچ یک از محاکم قضائی، ادارات، مراجع قضاوتی غیر قضائی و شورای حل اختلاف پذیرفته نخواهد شد. همچنین است هر گونه واگذاری حقوق یا تعهدات توسط پیش خریدار یا پیش فروشنده به شخص دیگری به طور غیر رسمی هر گونه اصلاح یا تغییر در قراردادهای تنظیمی نیز باید از طریق سند رسمی به عمل آید در غیر این صورت فاقد اثر می‌باشد.

ماده۳- کلیه اشخاص حقیقی یا حقوقی اعم از دولتی یا غیر دولتی یا عمومی و کلیه اشخاصی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام است موظف به رعایت مقررات این قانون هستند.

ماده 4- هم زمان با تنظیم قرارداد رسمی، شناسه (کد) پیش فروش توسط دفتر اسناد رسمی از سامانه پیش فروش ساختمان أخذ و در سند مالکیت درج و نسخه برابر اصل قرارداد پیش فروش به همراه شناسه (کد) پیش فروش جهت ثبت در دفتر املاک، به اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال می‌گردد. ادارات ثبت مکلفند در پاسخ به هر استعلام در خصوص پلاک ثبتی در صورتیکه نسبت به واحدهای ساختمانی آن، شناسه (کد) پیش فروش صادر شده باشد مراتب را به مرجع استعلام کننده اعلام نمایند.

تبصره ۱- پس از صدور سند تفکیکی برای هر واحد و تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار، شناسه (کد) پیش فروش آن واحد باطل می‌گردد. همچنین در صورت فسخ، اقاله یا ابطال قرارداد و شناسه (کد) رهگیری، مراتب جهت ثبت به اداره ثبت اسناد و املاک محل اعلام می‌گردد.

تبصره ۲ - سامانه پیش فروش ساختمان باید ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب این قانون با مسؤولیت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و همکاری وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور راه اندازی و اجراء گردد. سامانه باید قابلیت ارتباط بین دفاتر اسناد رسمی، ادارات ثبت اسناد و املاک، شهرداری و ادارات پست را با سطح دسترسی مشخص برقرار نماید و امکان دسترسی وزارت راه و شهر سازی را جهت أخذ آمارهای مربوطه فراهم کند.

ماده ۵- پس از تنظیم قرارداد رسمی و اخذ شناسه (کد) پیش فروش، پیش خریدار مالک اعیانی واحد و به نسبت مساحت اعیانی خریداری شده به مساحت کل قسمت‌های اختصاصی ساختمان، مالک قدرالسهم از عرصه واحد پیش فروش شده می‌گردد، مگر در مواردی که عرصه وقف بوده یا مطابق قرارداد صرفا اعیانی منتقل گردد.

ماده 6- شهرداری و سایر مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان مکلفند در هنگام صدور پروانه ساختمانی، کدپستی هر یک از واحدهای ساختمانی را از اداره پست أخذ و در مقابل واحد مربوطه درج نمایند. در خصوص ساختمان هایی که برای آنها در پروانه ساختمان کد پستی درج نشده است، ادارات پست مکلفند با تقاضای مالک نسبت به تخصیص کد پستی برای هر واحد ساختمانی مطابق پروانه ساختمان اقدام نمایند. پس از تنظیم صورتمجلس تفکیکی ساختمان، کدهای پستی تخصیص یافته، به پلاک فرعی مجزا شده همان واحد ساختمانی، تخصیص می‌یابد.

ماده ۷- شناسه (کد) پیش فروش با توجه به پلاک ثبتی و بر مبنای پروانه ساختمانی، قابل تخصیص به هر واحد ساختمانی یا سهم مشاعی از آن می‌باشد. در صورت فروش چند واحد طی یک قرارداد باید برای هر واحد ساختمانی شناسه (کد) پیش فروش جداگانه تهیه گردد.

ماده 8- تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک ذیل است:

الف- سند رسمی مالکیت یا قرارداد رسمی موضوع ماده (1) یا تبصره (2) آن

ب- پروانه ساخت ساختمان

پ- گواهی شهرداری یا سایر مراجع صدور و کنترل ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

ت- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک در مجموعه‌های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی را مطابق قانون یا قرارداد در برابر مرجع صادر کننده پروانه یا نهادهای دولتی یا نهادهای عمومی غیر دولتی از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظایر آن دارد، اجازه پیش فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل بیست درصد(20‌%) پیشرفت در انجام سر جمع تعهدات مرتبط با اعیان و احداث فضاهای عمومی و خدماتی و تأیید آن توسط مرجع صادر کننده پروانه می‌باشد.

ماده ۹- در قرارداد پیش فروش، باید موارد ذیل توسط سردفتر با توجه به توافقات طرفین تعیین تکلیف و در قرارداد قید گردد.

الف - اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه ( پارکینگ) و انباری

ب- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود از قبیل: موقعیت، کاربری، مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان به تفکیک کلیه بخش ها، سامانه سیستم گرمایشی و سرمایشی و سایر قسمتهای مشترک و مواردی که عرفا در قیمت مؤثر است.

پ- زمان و نحوه پرداخت مبالغ قرارداد توسط پیش خریدار در قراردادهای معوض پرداخت در موعد مقرر

ت - زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی تفکیکی و ضمانت اجرای عدم انجام آن در مواعد مقرر

ث- تعیین تکلیف تأخیرات در ساخت پروژه و ضمانت اجرائی آن با توجه به ساختار شکست پیوست قرارداد که به امضای دو طرف قرارداد باید برسند و همچنین چگونگی موکول نمودن پرداخت اقاط با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه ساختمانی

ج - تعیین تکلیف مواردی که واحد تکمیل شده با اوصاف و امکانات با مشخصات فنی و معماری مندرج در قرارداد مغایرت خواهد داشت و تعیین خسارات قراردادی. فهرست مواد و مصالح مورد توافق طرفین، باید به امضای دو طرف قرارداد برسد و از اسناد پیوست قرارداد می‌باشد.

چ - چگونگی اخذ تضامین قراردادی و نحوه استفاده از تضامین

ح- تعیین تکلیف مواردی که مساحت واحد فروخته شده از مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر می‌شود.

خ- تعیین موارد امکان فسخ معامله از سوی طرفین قرارداد و چگونگی اعمال حق فسخ و اقدامات پس از فسخ و همچنین تعیین خسارات ناشی از فسخ معامله

د- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی

ذ- مشخص نمودن موارد تأخیر مجاز برای هر دو طرف قرارداد

ر- اخذ رضایت کتبی از پیش فروشنده اول در مواردی که واحد پیش فروش شده مجدد پیش فروش می‌گردد. در این صورت پیش خریدار بعدی قائم مقام پیش خریدار قبلی است و مستقیماً طرف قرارداد با پیش فروشنده اول می‌باشد مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری توافق نمایند.

ز- تعیین تکلیف نسبت به قدرالسهم از عرصه در مواردی که مطابق قرارداد پیش فروش، صرفاً اعیانی منتقل می‌شود.

س- سایر مواردی که طرفین قرارداد بر آن توافق می‌نمایند.

تبصره ۱- هر گونه توافق بر خلاف ضوابط و مقررات شهرسازی و محیط زیست، مفاد پروانه ساختمان با گواهی عدم خلاف، مقررات ملی ساختمان و همچنین توافق بر تغییر کاربری با کاربرد ساختمان باطل بوده و متخلف مکلف به جبران خسارت وارده می‌باشد.

تبصره ۲- نمونه قرارداد پیش فروش به همراه پیوست‌های آن که دفتر خانه‌های اسناد رسمی مکلفند مطابق آن نسبت به تنظیم قرارداد اقدام نمایند ظرف مدت دو ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون توسط وزارت راه و شهرسازی با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتریاران تهران تهیه به کلیه دفاتر اسناد رسمی کشور ابلاغ می‌گردد.

ماده ۱۰- تنظیم قرارداد پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق الثبت و به منظور تسهیل تنظیم بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.

ماده ۱۱- پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی و مقررات ملی ساختمان در برابر پیش خریدار پس از تحویل واحد و همچنین اشخاص ثالث مسؤول است. پیش فروشنده و پیش خریدار حق مراجعه به مقصر را نیز دارند. پیش فروشنده مکلف است مسؤولیت خود را از این جهت که بیمه نماید.

ماده ۱۲- هیچ مالکی نمی‌تواند از تسهیلات بانکی که منجر به وثیقه گذاشتن عرصه موضوع قرارداد پیش فروش می‌شود و پیش فروش واحدها، همزمان استفاده نماید. چنانچه عرصه موضوع قرارداد در رهن شخص دیگری از جمله بانک باشد تا زمان فک رهن پیش فروش واحدها امکان پذیر بت مگر با رضایت مرتهن، در صورتی که در ساختمانی شناسه (کد) پیش فروش صادر شده باشد و در نتیجه آن بخشی از عرصه به تملک پیش خریدار در آمده باشد ارائه تسهیلات بانکی به پیش فروشنده از آن ملک امکان پذیر نیست مگر با رضایت همه پیش خریداران.

ماده ۱۳- بانک می‌تواند با وثیقه گرفتن واحد موضوع قرارداد رسمی پیش فروش با سایر وثایق معتبر مورد قبول بانک نسبت به پرداخت تسهیلات اقدام نماید، در این صورت بانک با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه نسبت به اعطای تسهیلات به پیش خریدار اقدام می‌کند. در صورت تخطی از قرارداد منعقده، بانک می‌تواند مطابق شرایط قراردادی از محل وثیقه، نسبت به اخذ طلب خویش اقدام نماید. در صورت توافق پیش خریدار و پیش فروشنده در قرارداد پیش فروش تسهیلات در ازای وثیقه گذاشتن واحد موضوع قرارداد پیش فروش به پیش فروشنده پرداخت و به عنوان نمن پرداختی پیش خریدار محسوب می‌گردد.

ماده 14- در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد مطابق توافق طرفین خواهد بود ولی حداقل پنج درصد (5%) از بها همزمان با تحویل واحد، حداقل پنج درصد (5‌%) پس از اخذ پایان کار و حداقل ده درصد (۱۰%) همزمان با تنظیم سند پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی خواهد بود و طرفین نمی توانند برخلاف این ماده توافق نمایند. سر دفتر مکلف به رعایت این ماده در کلیه قراردادهای تنظیمی خواهد بود.

ماده ۱۵- واگذاری تمام یا بخشی از تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت نامه رسمی همه پیش خریداران با قائم مقام قانونی آنان بلامانع است. در این صورت شخص پیش خریدار قائم مقام قانونی پیش فروشنده می‌باشد و کلیه تعهدات پیش فروشنده به وی منتقل می‌گردد مگر اینکه با همه پیش خریداران به نحو دیگری توافق نمایند.

ماده ۱۶- پیش فروشنده ای که واحد ساختمانی پیش فروش شده را به شخص دیگری واگذار نماید در حکم کلاهبردار محسوب می‌شود.

ماده ۱۷- چنانچه پیش فروشنده بدون رعایت مقررات این قانون و تنظیم سند رسمی، اقدام به پیش فروش ساختمان نماید و یا به عنوان پیش فروش از انجام هرگونه وجهی دریافت نماید، به حبس از نود و یک روز تا دو سال محکوم می‌شود. جرم مذکور تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی و با گذشت وی تعقیب با اجرای آن متوقف می‌شود.

ماده ۱۸- مشاوران املاک مکلفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند. در صورت استنکاف و تنظیم هرگونه قرارداد پیش فروش توسط مشاوران املاک، علاوه بر باطل بودن قرارداد تنظیمی، باید از عهده خسارات ناشی از بطلان معامله نسبت به طرفین قرارداد بر آیند. همین موضوع در خصوم پیش فروشندگانی که بدون رعایت مقررات این قانون به تنظیم قرارداد پیش فروش اقدام می‌نمایند نیز حاکم است. در صورت معرفی طرفین جهت انعقاد قرارداد پیش فروش به دفترخانه اسناد رسمی توسط مشاور املاک مشاور مستحق دریافت اجرت عمل خویش می‌باشد. مشاوران املاک در صورت تخلف از این ماده برای بار اول به یک سال تعلیق پروانه کسب، برای بار دوم به دو سال تعلیق پروانه و برای بار سوم به ابطال پروانه محکوم می‌شوند.

ماده ۱۹- پس از ابلاغ راه اندازی سامانه پیش فروش ساختمان موضوع تبصره (۲) ماده (4) این قانون توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۸۹ و آیین نامه و دستورالعمل‌های اجرائی آن لایحه قانونی حمایت از پیش خریداران واحدهای مسکونی مصوب ۱۷/۱۰/۱۳۵۸ و آیین نامه اجرائی و دستورالعمل‌های آن نسخ می‌گردند.

ضمیمه نظر اداره کل تدوین قوانین

بیان مستندات و دلایل مغایرت

در رابطه با طرح تقدیمی آیین نگارش قانونی و ویرایش ادبی:

۱- طرح تقدیمی به علت ایراداتی که بر قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ وارد فرض شده تنظیم گردیده لیکن خود از حیث شکلی به شدت مورد ایراد می‌باشد. مناسب بود طرح اصلاح قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ با ذکر مواد یا اجزاء مورد اصلاح تنظیم یا مواد و اجزائی به آن الحاق میگردید.

۲- لازم است وضعیت حقوقی چنین پیش فروشی و آثار آن مورد تصریح قرار گیرد. همچنین فروض مختلف چنین پیش فروشی و امکان یا عدم امکان آن از جمله اینکه ملک مزبور دارای سابقه ثبتی نباشد و یا به موجب دلایل دیگر مستمسک استنکاف دفاتر اسناد رسمی واقع شوند، را پیش بینی نمایند و راه حل اندیشیده شود.