خیزش منطقه‌ای در بازار ملک/ تغییر دوباره معادله تورم مسکن در بالا و پایین شهر

بررسی دوره دوساله اخیر در بازار معاملات مسکن در دو گروه مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران از تغییر دوباره معادله تورم مسکن در بالا و پایین شهر حکایت دارد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره آخرین تحولات منطقه‌ای مربوط به متوسط قیمت و حجم معاملات خرید آپارتمان‌های مسکونی، در پنج منطقه اول شهر تهران و ۱۳ منطقه جنوبی (۹ تا ۲۱) با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن در این دو گروه از مناطق نه تنها با نوعی خزش منطقه‌ای مواجه شده است، بلکه در نتیجه این خزش منطقه‌ای، معادله تورم مسکن در مناطق شمالی و جنوبی نیز نسبت به سال گذشته تغییر کرده است. براساس آمارهای رسمی مربوط به تحولات منطقه‌ای بازار معاملات  مسکن شهر تهران در مهرماه امسال، در حالی‌که حجم کل معاملات مسکن در شهر تهران در این ماه در مقایسه با ماه قبل یعنی شهریور با ۲ درصد رشد مواجه شد این میزان رشد در پنج منطقه اول شهر تهران برابر با ۴/ ۴ درصد و در مناطق ۹ تا ۲۱ برابر با ۲ درصد بوده است. بررسی‌ها حاکی است بعد از گذشت دست‌کم شش ماه که رکود در بازار معاملات مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران کمتر از مناطق شمالی بود هم‌اکنون این موضوع حالت معکوس پیدا کرده و رکود در مناطق جنوبی بیشتر از مناطق شمالی است. مهم‌ترین دلیل این موضوع به افزایش محسوس قیمت مسکن مربوط می‌شود. از آنجا که مناطق جنوبی پایتخت حساسیت بیشتری نسبت به نوسانات قیمتی دارند تداوم روند افزایش قیمت مسکن در این مناطق منجر به کمتر بودن سهم معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شمالی شهر تهران و افزایش عمق رکود در مناطق جنوبی شده است.

بررسی‌های مربوط به دوره زمانی دو سال اخیر در بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد تقاضای خرید مسکن در حالی از اواخر سال ۹۷ به شکل خفیف و از اوایل ۹۸ به شکل محسوس به سمت مناطق جنوبی کشیده شده است که بررسی حرکت شمال به جنوب تقاضای مسکن در دو سال گذشته نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن در این دوره زمانی با نوعی خزش منطقه‌ای تقاضا و معاملات مسکن مواجه شده است.

به‌طوری‌که سهم مناطق جنوبی در معاملات خرید مسکن شهر تهران از ۳۶ درصد در سال ۹۶ به ۴۳ درصد در مقطع زمانی حاضر افزایش یافته است. این سهم در نیمه اول ۹۷ به ۳۹درصد و در بهار ۹۸ به ۶/ ۴۰ درصد رسید. از ابتدای سال جاری نیز در اردیبهشت این سهم ۴۱ درصد، در خرداد ۳۹ درصد، در تیر ۴۰درصد، مرداد ۵/ ۴۲ درصد، شهریور ۴۲درصد و مهرماه ۴۳ درصد شد. این موضوع یعنی خزش منطقه‌ای تقاضا به سمت مناطق جنوبی، نتیجه تداوم جهش قیمت مسکن و در نتیجه روی آوردن سهم بیشتری از خریداران مصرفی و حتی سرمایه‌ای به سمت مناطق جنوبی است.

از تیرماه سال ۹۸ که تورم ماهانه مسکن در برخی ماه‌ها منفی و در برخی دیگر به صفر رسید یک نقطه تاریخی در دوره جهش قیمت مسکن نیز به ثبت رسید. در نتیجه تحولاتی که از تیر تا آذرماه سال گذشته در بازار معاملات مسکن ایجاد شد و در نتیجه آن تورم ماهانه مسکن در برخی ماه‌ها منفی و برخی دیگر به صفر رسید روند احیای رابطه از دست رفته قیمتی بین مناطق جنوبی و شمالی شهر تهران ابتدا متوقف، سپس معکوس شد. تیرماه سال گذشته تورم ماهانه مسکن به ۱ درصد رسید. این میزان در مردادماه منفی ۳، در شهریور ماه منفی ۳، در مهرماه صفر و در آبان ماه منفی ۲ درصد بود. اما در آذرماه به‌صورت مجدد تورم ماهانه ۷ درصدی به ثبت رسید.

در حالی‌که تا قبل از تیرماه سال ۹۸ سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی از مناطق جنوبی بیشتر بود، از تیرماه به دنبال سکته قیمتی در بازار مسکن، این روند معکوس شد و پس از آن سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی از مناطق شمالی بیشتر شد. این روند در ابتدای سال جاری نیز ادامه داشت اما هم‌اکنون به‌صورت مجدد با تغییر معادله تورم مسکن در مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران، سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی از سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی بیشتر شده است.

برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد از ابتدای سال ۹۶ تا پایان سال ۹۸ میانگین رشد قیمت مسکن در مناطق یک تا ۵ شهر تهران حول و حوش ۲۶۷ درصد بوده است. در همین بازه زمانی میانگین رشد قیمت مسکن در مناطق ۹ تا ۲۱ حدود ۲۴۷ درصد بوده و بازار معاملات مسکن در کل شهر در این فاصله به‌طور متوسط با رشد ۲۵۷ درصدی قیمت روبه‌رو شده است. همچنین از تیرماه سال ۹۸ تا پایان سال ۹۸، که سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی از سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی بیشتر شد میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی ۱۸ درصد و در مناطق شمالی ۱۴ درصد رشد کرد.

اما در ماه‌های اخیر این معادله به‌صورت مجدد تغییر کرده است.با تداوم جهش قیمت مسکن و اثرگذاری بیشتر متغیر بیرونی موثر بر تحولات بازار مسکن در ماه‌های اخیر یعنی نوسانات شدید بازار معاملات سهام که تاثیر آن بر تحولات قیمتی بازار مسکن نسبت به بازار ارز به‌عنوان متغیر تاثیرگذار بر بازار مسکن در سال‌های ۹۷ و ۹۸ به مراتب بیشتر بود، بار دیگر معادله تورم مسکن در مناطق شمالی و جنوبی تغییر کرد. به‌طوری‌که سرعت رشد قیمت مسکن هم‌اکنون در مناطق شمالی بیش از مناطق جنوبی است. از ابتدای سال ۹۹ تا خرداد ماه ۹۹ تورم مسکن در مناطق شمالی معادل ۲۲ درصد و در مناطق جنوبی تهران برابر با ۱۹ درصد بود. تورم مسکن کل شهر تهران در این بازه زمانی نیز ۲۱درصد گزارش شده بود. از ابتدای ۹۹ تا پایان مهر ۹۹ نیز به دلیل جهش قیمت مسکن و ثبت تورم ۷۱ درصدی مسکن در کل شهر تهران، تورم مناطق شمالی (۱ تا ۵) به ۷۰ درصد و تورم مناطق جنوبی (۹تا ۲۱) به ۶۵ درصد رسید.

در واقع به‌رغم خزش منطقه‌ای تقاضای خرید مسکن از مناطق شمال به جنوب دست‌کم از اواخر سال ۹۷ و شدت گرفتن آن در ماه‌های اخیر هم‌اکنون تداوم جهش قیمت مسکن و حساسیت بیشتر مناطق جنوبی به جهش قیمت منجر به معکوس شدن رابطه سرعت رشد قیمت در مناطق شمالی و جنوبی شده است و سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی در حال حاضر بیش از سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی است. تورم مسکن در مناطق شمالی شهر تهران در حالی مهر امسال از تورم مسکن در مناطق جنوبی پیشی گرفته است که در برخی دیگر از ماه‌های سال ۹۹ همچون خرداد ماه هم تورم ماهانه مسکن در مناطق شمالی بیش از مناطق جنوبی بوده است. خرداد ماه امسال تورم ماهانه مسکن پنج منطقه شمالی شهر تهران بیش از ۱۳ درصد اما تورم ماهانه ۱۳ منطقه جنوبی (مناطق ۹ تا ۲۱) برابر با ۱۱ درصد بوده است.

بررسی‌های مربوط به تحولات منطقه‌ای بازار معاملات مسکن در مهر سال جاری نشان می‌دهد در این ماه بیشترین تورم ماهانه مربوط به منطقه ۱۸ شهر تهران بوده است. میانگین قیمت مسکن در این منطقه در اولین ماه از فصل پاییز ۱۹ درصد رشد کرد. این منطقه ارزان‌ترین منطقه شهر تهران به لحاظ قیمت مسکن نیز محسوب می‌شود. بعد از منطقه ۱۸ بیشترین تورم ماهانه مسکن مربوط به منطقه ۱۷ با ۲/ ۱۴ درصد رشد، منطقه ۵ با ۱۳ درصد رشد، منطقه ۲۰ با ۸/ ۱۲ درصد رشد و منطقه ۶ با ۷/ ۱۲ درصد رشد قیمت بوده است. کمترین میزان تورم ماهانه مسکن نیز در این ماه مربوط به منطقه ۱۲ با رشد ۳ درصدی، منطقه ۱۶ با رشد ۷/ ۵ درصدی، منطقه ۲۲ با رشد ۹/ ۵ درصدی، منطقه ۷ با رشد ۱/ ۶درصدی و منطقه ۲۱ با رشد ۳/ ۶ درصدی بوده است.

در مهر امسال همچنین منطقه یک شهر تهران بیشترین میزان رشد حجم معاملات مسکن در میان سایر مناطق را به خود اختصاص داده است. حجم معاملات خرید مسکن در منطقه یک در این ماه با رشد ۲۴ درصدی همراه شده است. این در حالی است که در شهریور ماه تعداد معاملات خرید مسکن در این منطقه نسبت به مرداد ماه با  افت ۱۲ درصدی همراه شد و میانگین قیمت مسکن در این منطقه نیز افت ۴ درصدی را تجربه کرد. اما در مهرماه ورق برگشت و نه تنها منطقه یک رشد مثبت در حجم معاملات خرید مسکن را تجربه کرد بلکه بیشترین رشد ماهانه در تعداد معاملات خرید آپارتمان در اولین ماه از نیمه دوم سال جاری مربوط به این منطقه بود.

میانگین قیمت مسکن در این منطقه نیز در مهر در مقایسه با شهریور ۱۲ درصد رشد کرد. گروهی از کارشناسان علت این موضوع را به افزایش تفاضای سرمایه‌ای در این منطقه در مهرماه ناشی از بروز شوک‌های ارزی نسبت می‌دهند. بعد از منطقه یک، بیشترین رشد ماهانه حجم معاملات خرید مسکن در میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران مربوط به منطقه ۹ با رشد ۱۰ درصدی و سپس منطقه ۷ با رشد ۵/ ۸درصدی تعداد معاملات خرید آپارتمان است. کمترین نرخ رشد حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در مهرماه در مقایسه با شهریور ماه نیز مربوط به منطقه ۱۲ است. حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه در مهر در مقایسه با ماه قبل از آن ۹ درصد افت کرد.  حجم معاملات خرید مسکن در مناطق ۱۳ و ۲ نیز به ترتیب ۶ درصد و ۲ درصد کاهش یافت و این مناطق رتبه دوم و سوم کمترین میزان رشد معاملات خرید مسکن در مهر در مقایسه با شهریور را به خود اختصاص دادند.

223224