خاطرات وکیل/کلاهبرداران در کمین مالکین خانه های کلنگی

دکتر تنها فرزند خانواده بود که تحصیلات دانشگاهی داشت و سایر برادر و خواهرها به خیال اینکه ملک پدری گنج قارون هست و داداش دکتر حامی ابدی ایشان است به بطالت روزگار گذرانده بودند.دکتر نیز به این شرایط عادت کرده بود تا اینکه پدر فوت می کند و به اصرار خانواده ملک پدری را طی قرارداد مشارکت به مهندس واگذار می کند تا برای خواهر و برادرهایش سقفی بنا شود بلکه پس از سال ها خیالش از آینده خواهر و برادران نااهلش راحت شود.اگر چه ملک پدری ارث همه بود و وی هم از آن سهم داشت اما آنقدری که برادر و خواهر هایش مستحق این ارث بودندخودش را بی نیازاز این یادگار پدر می دید.

آنچه دکتر از خانواده و شرایط زندگی اش نقل می کرد،حکایت خانواده ای ساده و بی غل و غش داشت که تنها عقد و قرارداد زندگی اشان خرید مایحتاج روزانه آن هم از فروشگاه تعاونی مصرف اداره بوده نه بازار.نحوه ی زندگی این خانواده هیچ شباهتی به آنچه در بازار مسکن خاصه  بساز و بفروش ها دیده می شود نداشت با چنین روحیه ای  معلوم نیست کدام شیرپاک خورده ای ،مهندس را به دکتر معرفی کرده بود تا با وی وارد قرارداد مشارکت شود.

مهندس را حسب سال ها فعالیت در حوزه تنظیم قرارداد های مشارکت و پیش فروش می شناسم.قبل از نقل موضوع لازم است بابت مهندس خطاب کردن جوشکار دوره گرد و کلاشی که با دغل و دروغ مال و منالی به هم زده تا جایی که خودش را مهندس معرفی می کند از مهندسان و جوشکاران سیار عذرخواهی کنم.نزدیک به ده سال است که مهندس را در راهروهای دادگستری می بینم،اوایل بنا بر ظاهر آراسته ومهندس خطاب شدنش توسط دیگران من هم باور کرده بودم وی مهندس است و بابت مطالبات خویش از کارفرمایان و... پا به محکمه می گذارد تا روزی که دستبند به دست در دادسرای فرهنگشهر بی آنکه خجالت و شرمساری در چهره اش دیده شود گستاخانه توهین ها و فحاشی خیل عظیمی از مردم را تماشا می کرد و پوزخند می زد،تا حدی به ماهیت وی دست یافتم.

پس از فوت پدر، دکتربه اصرار برادر و خواهرها پیش از صدور گواهی انحصار وراثت،به چند آژانس املاک مراجعه می کند تا سرمایه گذاریا سازنده کاربلدی جهت مشارکت در تخریب و نوسازی ملک پدری به وی معرفی کنند که از بد حادثه با مهندس آشنا می شود،مهندس هر کاری بلند نباشد،حرافی و مخ زدن آدم ها را در این سال ها به کفایت آموخته بود به حدی که ظرف چند دقیقه ،اعتماد دکتر جلب و قرارداد مشارکت ِتخریب و نوسازی ملک پدری به نسبت 50به50تنظیم می شود و این اغاز ماجرایی است که پیش از گرفتار کردن دکتر،خانواده ی وی وروابط برادر و خواهری ایشان را تحت تاثیر قرار داده،طوری که اثری از آن خانواده ی ساده و بی غل و غش باقی نگذاشته،هر یک به دنبال دور زدن آن یکی و همه علیه دکتر که تنها دغدغه و نگرانی اش خانه دار کردن خواهر و برادرهایش بوده،به قول خودش مگر خوبی و دلسوزی تاوان دارد که من باید تاوان بدهم؟

چند ماه پس از انعقاد قراردادی که کاملا یک طرفه و بدون رعایت حداقل های قانونی به نفع مهندس تنظیم شده بود،مهندس طبق قرارداد به بهانه آمادگی برای تخریب ملک، خواهر و برادرهای دکتر را وادار به تخلیه ملک پدری و اقامت در ملک استیجاری می کند که طبق روال و عرف این شکل قراردادها،توسط سازنده برای مالک اجار می شود،چند ماه پس از این موضوع عدم تخریب ملک به موازات پرداخت نکردن اجاره محل سکونت خانواده دکتر،درگیری ها آغاز می شود که در این بین مهندس از اشتباهات دکترو سادگی خواهر و برادرهای وی نهایت سوء استفاده را در سوق دادن ایشان به شکایت از دکتر به جهت انعقاد قرارداد پیش از گواهی حصر و وراثت،بدون اذن سایر ورثه کرده به همین طریق مسیر پرونده را به سمتی سوق داده که اگر اقدامی در تقابل با وی نشود دیری نخواهد بود که از ملک پدری خانواده تنها یک واحد آپارتمان به ایشان برسد و کل ملک در تملک مهندس در خواهد آمد.

خلاصه پرونده:مهندس با تحریک خواهر و برادرهای دکتربه عنوان شاهد و مدعی،شکایتی تحت عنوان انتقال مال غیر علیه دکتر مطرح کرده بود و به موازات این ادعا،درخواست تامین دلیل با موضوع برآورد خسارات وارده ناشی ازقراردادش با دکتر ثبت کرده بود تا بتواند با این ترفند بخش عمده ی منافع قرارداد را به نفع خودش ضبط کند.متاسفانه اظهارات دروغ و خلاف واقع مهندس همراه با پنهان کاری خواهر و برادرهای دکتر در انتقال واقعیت این موضوع که قرارداد برادرشان با مهندس به اصرار و هماهنگی ایشان بوده منجر به صدور قرار مجرمیت علیه دکتر شده بود،صدور قرار مجرمیت به همراه برآورد خسارت سنگینی که مهندس ادعای آنرا داشت کل زندگی دکتر را تحت تاثیر قرار داده بود و من به عنوان وکیلِ دکتر باید در دو مسیر کاملا متفاوت و البته مرتبط با هم در جهت احقاق حق موکلم تلاش می کردم.یکی موضوع قراردادی که با هیچ یک از استانداردهای قراردادی مطابقت نداشت و دیگری موضوع کیفری. دفاع از دکتر در پرونده کیفری با توجه به اصول حقوق کیفری و قانون مجازات به مراتب راحت تر از بحث خسارت و قرارداد بود،اما صرف تبرئه دکتر از اتهام انتسابی گره از مشکلات وی نمی گشود چرا که خواهر و برادرهای دکتر به عنوان اشخاص موثر در پرونده ها سمت کسی بودند که ایشان را به ملک و آپارتمان برساند لذا تا اینجا مهندس از ما یک قدم جلوتر بود که توانسته بود کاری کند تا خانواده دکتر علیه وی جبهه بگیرند!!کلید حل معما باطل کردن قرارداد ناشی از خلف وعده و تقصیر مهندس در انجام موضوع قرارداد به انضمام طرح پرونده کیفری علیه وی بود که حسب سوءسابقه ای که داشت با یک پرونده ساده کیفری نیز گرفتار می شد.

لذا بنا بر ماده1و23و24قانون پیش فروش ساختمان *وماده18آیین نامه اجرایی* همین قانون علیه مهندس بابت عدم تنظیم قرارداد رسمی اعلام جرم کردم،سپس پیرو ضرب المثل چاه نکن بهر کسی...به استناد اقدامات مهندس دراین باب که مهندس نسبت به مال غیر قرارداد تنظیم کرده،دادخواست بطلان قرارداد را مستند به ماده247قانون مدنی*مطرح کردم.در تشریح خواسته ضمن اشاره به اظهارات مهندس وخواهر وبرادرهای دکتر در پرونده ی کیفری که علیه دکتر در جریان بود،تعمدا به تخلفات مهندس در قرارداد مشارکت که بدون هیچ آورده و سرمایه ای خودش را شریک معرفی و مستحق50درصد از ملک پدری دکتر معرفی کرده بود به تفصیل اشاره کردم.

در جلسه رسیدگی به دادخواست بطلان قرارداد با استناد به این موضوع که برخلاف ادعای مهندس،وی  قادر به اجرای هیچ یک از شرایط و تعهدات خویش در قرارداد نبوده و عملا آورده و سرمایه ای برای انعقاد قرارداد نداشته،هر آنچه به عنوان آورده از سوی وی در قرارداد تعریف شده بود صوری و بی اعتبار بوده بنا بر ماده98قانون آیین دادرسی مدنی* خواسته ی مطالبه خسارت نیز علیه مهندس اضافه کردم...

هدف غایی و نهایی از طرح دعاوی متعدد علیه مهندس بیشتر به جهت راضی و وادار کردن وی به مصالحه و سازش بود وگرنه حصول نتیجه در دادخواست مطرح شده وپرونده کیفری با اطاله دادرسی که در محاکم دیده ام چندان مفید فایده برای دکتر و خانواده نبود.با همین رویکرد با وکیل مهندس وارد مذاکره و مصالحه شده مقرر شد مبلغی معادل ده درصد ارزش قرارداد به عنوان خسارت به مهندس پرداخت شود وکلیه پرونده ها و ادعاهای طرفین کان لم یکن تلقی شود.با توجه به اینکه مهندس چند ماهی اجاره محل سکونت خانواده دکتر را پرداخت کرده،بخشی از عملیات تخریب ملک پدری دکتر نیز انجام شده بود،پرداخت مبلغ توافق شده منصفانه بود لذا هر دو وکیل با هدف تامین منافع نسبی موکل راضی به این توافق،با تشریح اشتباهات ایشان در تنظیم قرارداد بدون مشاوره حقوقی سعی شد تا با حداقل خسارت همه چیز به گذشته برگردد بلکه سازنده ای کاربلد در قالب قراردادی منطبق بر قانون،پروژه خانه ی پدری را به سرانجام برساند.  

*وکیل دادگستری

پی نوشت:

قانون پیش فروش ساختمان

ماده1:هر قراردادی که موضوع آن احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در زمین مالک باشد،شامل این قرارداد است....

ماده23:عدم تنظیم قرارداد رسمی در پیش فروش ساختمان جرم و مجازات آن نود و یک روز تا یکسال حبس است....ماده24راجع به تکلیف مشاوران املاک وتعلیق پروانه کسب ایشان در صورت عدم معرفی طرفین قرارداد به دفتر اسناد رسمی انشاء شده

ماده18آیین نامه:ممنوع بودن تنظیم قرارداد عادی راجع به پیش فروش ساختمان و...در این ماده انشاء شده

ماده247قانون مدنی اعلام می کند :تنظیم قرارداد توسط شخصی که مالک موضوع قرارداد نیست یا از مالکین موضوع قرارداد اختیار انعقاد قرارداد ندارد موجب بطلان قرارداد می شود.

ماده98قانون آیین دادرسی مدنی در مورد اضافه کردن خواسته در دعاوی حقوقی تنظیم شده که امری است تخصصی و البته فوق العاده قابل اهمیت

1717