کرونا چه ضربه‌ای به بازار «دفترکار و ملک تجاری» وارد کرد؟ / شیوع نوع دوم املاک خالی

سیاست جدید دو کشور پیشرفته دنیا برای مقابله با ضربه کرونایی به بازار املاک اداری و تجاری در حالی به ایجاد فرصت از این تهدید به نفع عرضه ملک به بازار معاملات واحدهای مسکونی منجر شده که هم‌اکنون چهار رویداد کرونایی بر بازار املاک غیرمسکونی در پایتخت نیز اثر رکودی اعمال کرده است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در شرایطی که بازار معاملات مسکن به‌خصوص در شهر تهران و سایر کلان‌شهرها در وضعیت رکود سنگین قرار گرفته است، رکود در بازار واحدهای اداری و تجاری عمیق‌تر و سنگین‌تر از بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی است و به نظر می‌رسد در رالی رکود بین بازار معاملات واحدهای مسکونی و غیرمسکونی (تجاری واداری)، بازار واحدهای غیرمسکونی از بازار آپارتمان‌های مسکونی سبقت بگیرد.

در شرایطی که هم در ایران و هم در سایر کشورها، رکود اقتصادی عمدتا تحت تاثیر اثر شیوع کرونا بر کسب‌وکارها، منجر به افت محسوس تقاضا برای خرید و اجاره واحدهای  اداری و تجاری شده است، تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از یکسو وگزارش جدید «اکونومیست» از نرخ بحرانی دفاتر خالی در آمریکا و اروپا از سوی دیگر، نشان‌دهنده یک فصل مشترک و همچنین یک تفاوت عمده در شرایط رکودی ایجاد شده در بازار معاملات واحدهای اداری و تجاری در مقطع زمانی فعلی است.

دست‌کم طی یک‌سال ونیم گذشته همزمان با شیوع کرونا، رکود اقتصادی از چهار مسیر عمده منجر به کاهش تقاضای خرید و اجاره واحدهای تجاری و اداری شد.

اولین دلیل یا مسیر، به تعطیلی یا تعدیل نیروی انسانی در شرکت‌ها و کسب‌وکارها به دنبال شیوع کرونا مربوط می‌شود. بسیاری از کسب‌وکارها به دلیل رکود اقتصادی ایجاد شده در یک سال و نیم گذشته یا به طور کامل تعطیل شدند یا ناچار به تعدیل نیروهای خود شدند. بنابراین حجم زیادی از دفاتر کار و واحدهای تجاری و اداری یا تعطیل شد یا به دلیل تعدیل نیرو به واحدهای کوچک‌تر جابه‌جا شدند.

علت دوم به تعطیلی‌های ناشی از شیوع کرونا و ادامه پاندمی مربوط می‌شود. با ادامه یافتن شیوع ویروس کرونا، بسیاری از واحدهای صنفی به شکل غیر پیوسته معمولا روزها و هفته‌ها تعطیل شدند.

از سوی دیگر تغییر سبک زندگی مردم و روی آوردن به خریدهای اینترنتی عملا نیاز به اجاره یا خرید واحدهای تجاری و اداری را برای برخی صاحبان مشاغل وکسب‌وکارها از بین برد یا به حداقل رساند. دورکاری در شرکت‌ها و اداره‌ها نیز یکی دیگر از عوامل موثر در رکود بازار معاملات واحدهای اداری و تجاری محسوب می‌شود. همه این چهار عامل باعث شد در یک سال و نیم گذشته تقاضا برای خرید و اجاره واحدهای غیرمسکونی کاهش یابد و سطح قیمت‌ها در این سمت از بازار املاک نیز تحت تاثیر قرار بگیرد.

در شرایطی که بازار معاملات واحدهای تجاری در سال‌های اخیر و حتی قبل از شیوع کرونا به دلیل پدیده مازاد عرضه در برخی از مناطق شهر تهران و تمرکز مال‌ها در مجاورت یکدیگر در این مناطق به حالت اشباع درآمده و حالت رکودی به خود گرفت، تحت تاثیر شیوع کرونا، هم در ایران و هم در سایر کشورها، با وارد شدن ضربه اقتصادی به کسب‌وکارها بازار معاملات خرید و اجاره واحدهای اداری و تجاری دچار آسیب و رکود شدند.

در حالی‌که هم در ایران و هم در سایر کشورها این آسیب در بردارنده یک واکنش مشترک از سمت بازار مبنی بر کاهش محسوس تقاضای خرید و اجاره املاک تجاری و اداری و در نتیجه شکل‌گیری نوع دوم املاک خالی و فاقد بهره‌برداری، بود اما در سمت دیگر یک واکنش متفاوت در بازار واحدهای اداری و تجاری پایتخت نسبت به واکنش دنیا به این موضوع رصد شد.

این تفاوت به نحوه تغییر قیمت و اجاره‌بهای واحدهای تجاری و اداری در تهران و شهرهای دنیا مربوط می‌شود.

در تهران قیمت واحدهای اداری و تجاری در نتیجه رکود اقتصادی تحت تاثیر شیوع کرونا و تعطیلی بسیاری از کسب‌وکارها تغییر چندانی پیدا نکرده و چندان کاهش نیافته است. این موضوع به دو علت عمده مربوط می‌شود. اولین علت مربوط به این موضوع است که بسیاری از املاکی که از گذشته تاکنون به بازار واحدهای اداری عرضه می‌شده و می‌شوند سند اداری ندارند بلکه کاربری درج شده در سند آنها مسکونی است. از آنجا که هم‌اکنون دید سرمایه‌گذار در بازار مسکن یک نگاه بلندمدت است، در مقابل اشتهای سرمایه‌گذاران برای خرید، این تصور که به دلیل شیوع کرونا تقاضا برای واحدهای اداری کاهش یافته است وزن بالایی ندارد. چرا که این سرمایه‌گذاران با دید بلندمدت در بازار حضور دارند و معتقدند در بلندمدت هم مساله کرونا برطرف خواهد شد. همین نگاه بلندمدت مانع از اثرگذاری مولفه کرونا روی قیمت‌ها و کمک به افت قیمت در بازار معاملات واحدهای اداری شده است. هر چند در صورت ادامه‌دار این شرایط و عدم ریشه‌کنی این ویروس، می‌توان گزینه کاهش قیمت واحدهای اداری را به عنوان یک احتمال مطرح کرد.

با این حال تحقیقات میدانی نشان می‌دهد اجاره بها در عمده فایل‌های اداری یا ثابت مانده است یا کمتر از روند گذشته افزایش یافته است. در برخی از مناطق پایتخت حتی مالکان واحدهای اداری و تجاری حاضرند با اجاره‌بهای سال قبل واحدهای خود را روانه بازار کنند اما از آنجا که تحت تاثیر رکود اقتصادی و آسیب مضاعف کرونا بر کسب‌وکارها تقاضا برای این واحدها کاهش یافته است عملا بسیاری از این واحدها خالی مانده‌اند.

پیام خدامی، فعال بازار املاک اداری و تجاری با بیان اینکه در بازار املاک تجاری نیز سرعت رشد قیمت‌ها کاهش یافته است اعلام کرد: هم‌اکنون سه حالت  برای تعیین اجاره‌بها در این بازار وجود دارد و اعمال می‌شود. در حالت اول که عمدتا در مراکز تجاری و مال‌ها دیده می‌شود در یک‌سال گذشته معمولا اجاره‌بهای واحدها رشد محسوسی نداشته است. اما در حالت دوم که عمدتا مختص مراکز تجاری چندمنظوره و لوکس است یک مدل جدید توافقی بین مالکان و مستاجران این واحدها تعریف شده است مبنی بر اینکه در صورت فروش کالا از سوی مستاجران واحد و کسب درآمد از این محل، اجاره واحد از آنها دریافت شود، در غیر این‌صورت یا اجاره‌بها به صورت حداقلی دریافت می‌شود یا اینکه اصلا اجاره‌ای دریافت نمی‌شود.

وی ادامه داد: در حالت سوم که مختص مغازه‌ها و واحدهای واقع شده در کنار خیابان‌ها هستند وضعیت اجاره برای مالکان قدری بهتر از وضعیت مالکان واحدهای واقع شده در مال‌ها و مراکز تجاری است. در این بخش، هم رقم اجاره‌بها در سال جاری نسبت به سال قبل قدری افزایش یافته است و هم اینکه فعلا علائمی از ثبات یا کاهش قیمت در آن مشاهده نمی‌شود.

بنا بر اعلام او به طور کلی در شهر تهران و در بازار واحدهای تجاری رکود به مراتب سنگین‌تر از سایر بخش‌های بازار است. علت این موضوع از یک سو به تعطیلی‌های گسترده پاساژها و مراکز تجاری به دنبال شیوع کرونا در یک سال و نیم گذشته از یک طرف و همچنین به تغییر سبک زندگی و روش خرید از سوی شهروندان از خریدهای حضوری به خرید مجازی و اینترنتی از سوی دیگر مربوط می‌شود.

این در حالی است که به نظر می‌رسد شرایط فعلی در دوره پساکرونا نیز ادامه‌دار شود. نتایج مطالعات انجام شده از سوی برخی کارشناسان نشان می‌دهد در شهر تهران ۷۸ درصد افرادی که در یک‌سال گذشته اقدام به خرید اینترنتی کالاهای مصرفی و بادوام کرده‌اند، از این روش خرید در مقابل خرید حضوری ابراز رضایت و اعلام کرده‌اند حتی بعد از ریشه‌کن شدن شیوع کرونا نیز این روش را ادامه خواهند داد.

همچنین ۵۸ درصد از این افراد اعلام کرده‌اند که بعید است مال‌ها و مراکز تجاری در دوره پساکرونا به حالت عادی و قبل از کرونا برگردند و باز هم همان میزان رفت وآمد را شاهد باشند. این موضوع نشان‌دهنده پیام و چشم‌انداز بازار املاک تجاری در آینده پیش‌رو است.

از سوی دیگر تحقیقات میدانی نشان می‌دهد سهم معاملات املاک اداری و تجاری از کل معاملات ملک در شهر تهران به ترتیب از ۱۵ درصد و۵ درصد در سال ۹۷ به زیر ۱۰ درصد وحدود یک درصد رسیده است. این رویداد نتیجه رکود اقتصادی ناشی از شیوع کرونا، افزایش دورکاری‌ها، تعطیلی برخی کسب‌وکارها وتغییر سبک زندگی شهروندان از خریدهای حضوری به خریدهای اینترنتی است.

اما سوال مهمی که هم اکنون وجود دارد این است که چرا در شرایطی که تا این حد وضعیت در بازار تقاضای املاک تجاری و اداری در پایتخت وخیم و رکودی است این موضوع اثر چندانی روی قیمت‌ها در این بازار نداشته و منجر به کاهش قیمت این املاک نشده است؟ پاسخ این سوال به یک ظرفیت مغفول مالیاتی در بازار مسکن مربوط می‌شود. از آنجا که در ایران از املاک بلااستفاده و خالی مالیات سالانه دریافت نمی‌شود و همین موضوع حاشیه امنی برای سرمایه‌گذاران این بازار ایجاد کرده است و از سوی دیگر ملاکی حتی در صورت خالی بودن ملک در بلندمدت به دلیل تورم ملکی برای سرمایه‌گذاران سودده است، کاهش تقاضا چندان اثری بر سطح قیمت‌ها ندارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون معدود معاملاتی که در بازار املاک تجاری و اداری انجام می‌شود مربوط به تهاتر این املاک است و معاملات خرید در این بازارها تقریبا به صفر نزدیک شده است، در حالی‌که به دلیل وجود سازوکارهای مالیاتی قوی و موثر در دنیا، برای مقابله با این موضوع در کشورهای پیشرفته، این تهدید به یک فرصت به نفع بازار املاک مسکونی و متقاضیان این بازار تبدیل شده است.

در گزارشی که «اکونومیست» از شرایط بازار معاملات واحدهای اداری وتجاری در دوره کرونا منتشر کرده اعلام شده است که در این مدت نرخ اجاره‌بهای این واحدها نسبت به یک‌سال گذشته تا ۱۰ درصد کاهش یافته است، این در حالی است که در دنیا نرخ دفاتر کار خالی به بالای ۱۵ درصد رسیده است وپیش‌بینی می‌شود این میزان در آمریکا تا سال ۲۰۲۲ به ۲۵ درصد برسد و قیمت‌ها هم با کاهش بیشتر مواجه شود. این رویداد وضعیتی بی‌سابقه طی ۱۰ سال گذشته است. همچنین احتمال کاهش قیمت اداری‌ها تا نزدیک ۵۰ درصد در صورت تداوم «دورکاری سه روز هفته» در آمریکا وجود دارد.

با این حال، در این کشورها از تهدید ناشی از کاهش تقاضا برای خرید و اجاره واحدهای اداری و تجاری یک فرصت به نفع بازار عرضه املاک مسکونی و متقاضیان این بازار ایجاد شده است.

بسیاری از شرکت‌های بزرگ در آمریکا وانگلیس و برندهای کسب‌وکارهای تجاری در این کشورها اقدام به عرضه املاک خود به بازار مسکن کرده‌اند. در واقع این افراد در دوره افول کسب‌وکارها و کاهش تقاضا برای واحدهای اداری و تجاری، این املاک را به بازار مسکن عرضه کرده‌اند. در آمریکا و انگلیس، شرکت‌های بزرگ و برندها «ساختمان‌های اداری را به مسکونی تبدیل می‌کنند» تا از این طریق هم هزینه‌های خود را کاهش دهند و هم امکان استفاده از دارایی‌های ملکی برای آنها فراهم شود.

نتایج تحقیقات میدانی و همچنین گزارش «اکونومیست» نشان می‌دهد چشم‌انداز بازار املاک غیرمسکونی، «غروب دائمی» را نشان می‌دهد. اما در دنیا، برای کنار آمدن با این اتفاق، راهکارهایی توسط شرکت‌های بزرگ و برندهای تجاری به اجرا درآمده است. این راهکار در واقع تغییرکاربری به مسکونی یا تجهیز ساختمان‌های اداری و تجاری به امکانات مناسب عصر پساکرونا با توجه به تغییر دائمی سبک زندگی است. تحت تاثیر این تغییرات، هم‌اکنون در دنیا، تنها آن دسته از ساختمان‌های اداری به فروش می‌رسند که برخوردار از امکانات «خارق‌العاده» مثل بام سبز، امکانات تفریح برای کارمندان و ... باشند.

۲۲۳۲۲۵