چقدر انتظار برای خانه‌دار شدن؟/ دولت جدید «مسکن حرفه‌ای» را کلید بزند

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، بازار مسکن به‌عنوان سرپناه و نیاز اولیه خانوار محسوب شده که نوسان‌های قیمتی و به‏ویژه افزایش سریع قیمت در این بازار می‌تواند تضمین دسترسی آحاد مردم به مسکن را که ازجمله آرمان‌های توافق‏شده در قانون اساسی کشورمان (اصول ۳، ۳۱ و ۴۳) است، مورد چالش اساسی قرار دهد و حتی ممکن است به‌عنوان تهدید برای امنیت نیز مطرح شود. وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن به‌صورتی است که خرید خانه تبدیل به رویای غیرممکنی شده که هیچ حساب و کتابی هم ندارد. طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی ۴۰ درصد جمعیت یا به عبارتی ۹ میلیون خانوار مستاجر هستند که افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید خانوار‌ها در این بازار یک نتیجه دارد و آن هم چیزی است که می‌بینیم؛ هجوم به حاشیه شهر‌ها و اسکان در منازل و محل‌های غیررسمی و... بر اساس داده‌های اطلاعاتی مرکز آمار شاخص «دوره انتظار» مسکن کشور به ۴۱ سال رسیده است. یعنی خانواری با پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه خود می‌تواند با فرض ثابت بودن قیمت‌ها بعد از ۴۱ سال خانه‌ای حدودا ۱۰۰ متری بخرد. این شاخص برای استان تهران ۶۹ سال است و استان‌های قم با ۳۸ سال، اصفهان با ۳۷ و آذربایجان شرقی با ۳۵ سال در رتبه‌های بعدی قرار دارند. همه این‌ها در حالی است که شاخص دوره انتظار برای استان تهران در سال ۹۲ حدود ۱۲ سال و برای دیگر استان‌ها پایین‌تر از ۸ سال بوده است. در کنار طرح‌های مسکن مجلس و دولت سیزدهم، موضوع «اجاره‌داری حرفه‌ای» یکی از ابزار‌های سیاستی است که دولت جدید می‌تواند با تدوین برنامه‌ای در قالب آن بازار اجاره مسکن را ساماندهی کند. درصورت جدی‌تر شدن اجاره‌داری حرفه‌ای، این قانون که سال‌هاست روی زمین مانده، می‌تواند پایانی بر نگرانی مستاجران از پیداکردن یک سقف در کلانشهری مثل تهران باشد.

مسکن و مداخله موثر دولت جدید

رشد سریع شهرنشینی در دهه‌های اخیر باعث بر هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا در بخش مسکن در بسیاری از نقاط کشور شده که درنهایت این موضوع منجر به افزایش قیمت خرید و اجاره مسکن، گسترش حاشیه‌نشینی و ایجاد محله و شهرک‌های غیررسمی شده است. از طرف دیگر هزینه تامین مسکن، بخش اعظمی از درآمد‌های افراد را تشکیل می‌دهد که با بالا بودن قیمت‌ها، در وهله اول امکان صاحب‌خانه شدن و در وهله دوم اجاره مسکن مناسب را از افراد و خانوار‌ها سلب خواهد کرد. این معضل در سال‌های اخیر سرعت بسیار زیادی گرفته است؛ چراکه فقط در دهه نود شاهد دو جهش قیمت مسکن در بازه‌های ۹۲-۹۰ و ۱۴۰۰-۹۷ بوده و هستیم که مشکل را دوچندان کرده است. تورم و جهش‌های قیمتی به‌طور همزمان باعث کاهش درآمد حقیقی افراد و بالا رفتن قیمت تمام شده مسکن می‌شوند که امکان صاحب‌خانه شدن و یا حتی اجاره یک موقعیت مناسب مسکونی را سخت و سخت‌تر می‌کنند. هم‌اکنون در شرایطی قرار داریم که براساس آخرین اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی کشور، ۳۵ درصد جمعیت یعنی معادل ۳۰ میلیون نفر در ایران مستاجر هستند که حدود ۹ میلیون خانواده را شامل می‌شود. از طرفی حدود ۲۱ میلیون نفر نیز در بافت‌های غیررسمی زندگی می‌کنند و در اصطلاح بدمسکن هستند. مازاد بر این‌ها تعداد ساخت‌وساز مسکن در سال‌های اخیر (در دولت حسن روحانی) بسیار پایین‌تر از میانگین ۲۵ ساله بوده به‌طوری که طی سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۹ کمتر از ۵ و نیم میلیون واحد مسکونی ساخته شده و بر این اساس برای پاسخ به همه تقاضا‌های مسکن، تعداد یک میلیون و ۳۱۶ هزار واحد مسکونی کمتر از نیاز کشور ساخته شده است. قیمت مسکن و زمین نیز در حد فاصل سال‌های ۹۲ تا ۹۹ به ترتیب ۸ و ۱۱ برابر شده است. همه این موارد نشان می‌دهد که بازار مسکن کشور نیازمند دخالت دولت است و ساز و کار بازار به تنهایی جوابگو نخواهد بود. البته حتی در ادبیات علم اقتصاد نیز، بازار مسکن به‌دلیل داشتن ویژگی‌هایی، چون عدم‌قابلیت جابه‌جایی، ناهمگن بودن و زمان‌بر بودن عکس‌العمل بازار جزء بازار‌هایی است که بیش از باقی بازار‌ها به شکست دچار می‌شود و احیای آن منوط به مداخله موثر دولت خواهد ماند. از آنجایی که دولت جدید چه قبل و چه بعد از انتخابات، بخش مسکن را به‌عنوان یکی از محور‌های اصلی قرار داده بود، بررسی مجدد وضعیت این بازار خالی از لطف نخواهد بود.

بدتر شدن شاخص دسترسی به مسکن

مساله «مسکن» این روز‌ها گوش مردم را به دولت جدید تیز کرده و سیدابراهیم رئیسی هم در صحبت‌های متفاوت خود به آن گریزی زده است. درمورد وضعیت فعلی بازار مسکن باید عنوان کرد که در ۸ سال اخیر قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۸ برابر، قیمت هر مترمربع زمین ۱۱ برابر و اجاره بها برای هر مترمربع نیز ۶ برابر شده است. موجودی مسکن کشور چیزی در حدود ۲۶ میلیون واحد است، با این حال نرخ اجاره‌نشینی در ایران نیز ۳۱ درصد است. اگر تا چند سال گذشته خانه‌دار شدن برای یک زوج جوان یا یک خانواده کوچک چهارنفره یک رویای دست‌یافتنی بود و خانوار‌هایی که جزء اقشار درآمدی متوسط جامعه محسوب می‌شدند، می‌توانستند با پس‌انداز بخشی از درآمد ماهانه خود، پس از چند سال صاحب یک خانه کوچک شوند، طی سال‌های اخیر و جهش‌های قیمتی گفته شده، خانه‌دار شدن نه‌تن‌ها به یک رویای دست‌نیافتنی تبدیل شده، بلکه توانایی مالی اقشار متوسط جامعه به حدی کاهش یافته که قدرت اجاره مسکنی مناسب و معقول نیز زیر سوال رفته است. یکی از شاخص‌های اصلی برای سنجش سطح توانایی خرید مخاطبان بازار مسکن شاخص «دسترسی به مسکن» و «دوره انتظار» است؛ شاخص دسترسی مسکن از نسبت ارزش خرید یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی به کل درآمد متوسط خانوار‌های شهری محاسبه می‌شود و مفهوم عدد به‌دست آمده، قدرت مالی خانوار‌ها در برابر قیمت مسکن برای صاحبخانه شدن را نشان می‌دهد. درواقع این شاخص نشان می‌دهد که اگر خانوار‌ها تمامی درآمد سالانه خود را پس‌انداز کنند، پس از چندین سال می‌توانند خانه‌ای ۱۰۰ متری خریداری کنند. بر اساس آخرین آمار‌ها از هزینه و درآمد خانوار‌های کشور میانگین درآمد سالانه خانوار‌های شهری در سال ۹۹ در حدود ۷۵ میلیون تومان بوده و میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در کل کشور نیز تقریبا ۱۰ میلیون تومان برآورد می‌شود؛ بنابراین شاخص دسترسی مسکن در کشور ۱۳ سال به‌دست می‌آید، به عبارت دیگر اگر خانوار‌های کشور تمامی درآمد خود را پس‌انداز کنند می‌توانند پس از ۱۳ سال صاحب‌خانه شوند که این مهم تقریبا غیرممکن است. این مقدار در سال ۹۲ تنها ۳ سال بوده است.

۴۱ سال انتظار برای خرید خانه در ایران

شاخص «دوره انتظار» یکی دیگر از شاخص‌های بازار مسکن است و نشان می‌دهد؛ اگر خانوار‌ها یک‌سوم از درآمد سالانه خود را پس‌انداز کنند با فرض ثابت ماندن قیمت‌ها، چند سال زمان لازم است تا مسکنی متعارف (۱۰۰ متری) خریداری کنند.

بر اساس داده‌های اطلاعاتی مرکز آمار، با احتساب ۱۰ میلیون تومان قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در کشور و با توجه به درآمد سالانه ۷۵ میلیونی خانوار‌ها، ۴۱ سال زمان لازم است تا خانوار‌ها بتوانند با پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه خود خانه بخرند. با وجود افزایش قیمت‌ها در عمده بازار‌ها و سهم ۶۵ درصدی مسکن و خوراک از سبد خانوار‌ها تقریبا این پس‌انداز یک‌سوم درآمد غیرممکن است؛ چراکه تنها برای تامین مایحتاج اصلی زندگی بیش از ۶۵ درصد درآمد خود را لازم خواهیم داشت. این شاخص برای خانوار‌های تهران در حدود ۶۹ سال است. خانوار‌های قم، اصفهان، آذربایجان شرقی، خراسان رضوی، مرکزی به ترتیب درصورت پس‌انداز یک‌سوم درآمد خود پس از ۳۸، ۳۷، ۳۵، ۳۳، ۳۳ و ۳۲ سال دیگر قدرت صاحب‌خانه شدن پیدا خواهند کرد. خانوار‌های کهگیلویه‌وبویراحمد، کرمان، یزد و خرم‌آباد نیز کمترین انتظار را برای خرید خانه در کشور خواهند کشید و تنها بعد از ۴، ۱۰، ۱۱ و ۱۱ سال صاحب‌خانه خواهند شد. علت تفاوت این چهار استان محروم بودن بعضی مناطق و پایین بودن قیمت خانه در آنهاست. همه این‌ها درحالی است که تا همین سال ۹۲ شاخص مدت انتظار بیش از ۲۵ استان کمتر از ۱۰ سال بود، اما حالا غیرممکن بودن رویای صاحب‌خانه شدن از کلان‌شهر‌ها به استان‌های دیگر نیز سرایت کرده است.

۶۹ سال انتظار برای خرید خانه در تهران

بررسی‌ها نشان می‌دهد که دسترسی خانوار‌های کشور به‌واسطه ناپایداری‌های اقتصاد، تورم و همچنین پایین بودن دستمزد و درآمد به یک سرپناه به هیچ‌وجه آسان نبوده و متاسفانه در سال‌های اخیر به رویا تبدیل شده است. این موضوع در استان تهران به‌دلیل بالا بودن قیمت‌ها بیشتر نمود داشته است، به‌طوری که مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در استان تهران را به حدود ۶۹ سال رسانده است. برآورد‌های جدید از نسبت متوسط قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار‌ها در پایتخت نشان می‌دهد تهرانی‌ها با احتساب نرخ فعلی پس‌انداز و درصورت رشد یکسان قیمت و درآمد (احتمال بسیار بعید) ۶۹ سال طول می‌کشد تا بتوانند صاحب‌خانه شوند. براساس داده‌های هزینه-درآمد مرکز آمار، درآمد سالانه خانوار‌های شهری استان تهران به‌طور میانگین در حدود ۱۰۹ میلیون تومان بوده که به ازای هر ماه تقریبا ۹ میلیون و ۱۵۰ هزار تومان خواهد شد. همچنین میانگین قیمت مسکن در سال ۹۹ در استان تهران در حدود ۲۴ میلیون و ۹۳۲ هزار تومان بوده و بهای تمام‌شده یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری در حدود ۲ میلیارد و ۴۹۳ میلیون تومان برآورد می‌شود. چنانچه اگر هر خانوار تهرانی یک‌سوم از درآمد خود را برای خرید مسکن پس‌انداز کند (شاخص انتظار خرید مسکن)، به شرط ثابت‌ماندن قیمت‌ها، می‌تواند بعد از ۶۹ سال در شهر تهران یک واحد مسکونی متعارف خریداری کند. بر اساس تعاریف شهرسازی و درنظر گرفتن رفاه خانوار‌ها و استاندارد‌های رفاهی لازم، منظور از مسکن متعارف، منزلی با متراژ حدودا ۱۰۰ متر است. از طرف دیگر «شاخص دسترسی به مسکن» دیگر شاخص بخش مسکن، دسترسی تهرانی‌ها به مسکن را ۲۳ سال نشان می‌دهد. درواقع براساس برآورد‌های صورت گرفته متناسب با نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوارها، هم‌اکنون درصورتی که یک فرد ۱۰۰درصد درآمد خود را در تهران برای خرید مسکن پس‌انداز کند ظرف مدت ۲۳ سال قادر به خرید مسکن خواهد بود. این درحالی است که با محاسبه یک‌سوم درآمد خانوار‌ها به‌عنوان پس‌انداز با هدف خرید مسکن این دوره به ۶۹ سال می‌رسد. البته لازم به ذکر است که درآمد خانوار‌های تهرانی که به‌طور سالانه ۱۰۹ میلیون تومان درنظر گرفته شده، میانگینی از کل استان تهران است و مشخص است که هر چه از بالا (شمال) به سمت پایین (جنوب) تهران حرکت می‌کنیم، این درآمد کاهش پیدا خواهد کرد و هر چه به سمت حومه این شهر و دیگر شهر‌های استان تهران می‌رویم درآمد سالانه افت شدیدتری را نشان خواهد داد. درمورد قیمت مسکن نیز به همین صورت است و آن ۲۴ میلیون تومان به ازای هر متر، میانگینی از کل استان تهران است؛ بنابراین هر چه به سمت مناطق ضعیف‌تر استان تهران حرکت کنیم، طول دوره انتظار برای خرید مسکن بیشتر خواهد شد، قطعا برای بعضی از تهرانی‌ها بیش از یک قرن نیز خواهد رسید. این شاخص در سال ۹۲ در استان تهران حدود ۱۲ سال بوده است.

دولت جدید «مسکن حرفه‌ای» را کلید بزند

همان‌طور که توضیح داده شد چه شاخص «دسترسی مسکن» و چه «دوره انتظار» در سال‌های اخیر افزایش شدید داشته و به معنای ساده آن قدرت مالی خانوار‌ها در بازار مسکن افت محسوسی داشته است. در این میان متقاضیان واقعی مسکن که طی سال‌ها کوشیده بودند با جمع‌آوری و پس‌انداز درآمد خود، در سال ۹۹ رویای خانه‌دار شدن خود را محقق کنند، در شوک افزایش نامتعارف و ناگهانی قیمت مسکن، از قافله خریداران مسکن جا ماندند. آنچه در این میان بیش از هر امر دیگری، نمک بر زخم متقاضیان مسکن پاشید، ناتوانی دولت در کنترل بازار مسکن و عدم اتخاذ سیاست درستی بود که بتواند این بازار را از التهابات به وجود آمده مصون نگه دارد. هم‌اکنون حدود ۴۰ درصد خانوار‌های کشور در منازل استیجاری زندگی می‌کنند که در جهش‌های قیمتی اخیر نه‌تن‌ها قدرت صاحبخانه شدن بلکه قدرت اجاره منزلی با استاندارد‌های معقول را نیز از دست داده و بسیاری از آن‌ها مجبور به سکونت در منازل و محله‌های غیررسمی هستند. حل چالش مسکن یکی از محور‌های اصلی انتخاباتی ابراهیم رئیسی بوده و از طرفی افراد منتسب به تیم اقتصادی ایشان از طراحی برنامه‌ای برای احیای مسکن خبر می‌دهند. «اجاره‌داری حرفه‌ای» یکی از ابزار‌های مناسب برای ساماندهی بازار مسکن است که هرچند حدود ۱۰ سالی است وارد اهداف سیاستگذاران کشور شده، اما هیچ‌وقت به مرحله اجرا نرسیده است. از طرفی در واپسین روز‌های دولت دوازدهم هم وزارت راه و شهر‌سازی در گزارشی خبر از راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای داده است که انتظار می‌رود در دولت سیزدهم این مهم مصرانه‌تر از قبل به اجرای آن همت کند. ساختار سنتی نظام اجاره‌داری، کمبود واحد‌های اجاره‌ای متناسب با نیاز خانوار‌های مستاجر، سکونت حدود ۴۰درصد خانوار‌ها به شکل اجاره‌ای، رانده‌شدن اجاره‌نشین‌ها به حاشیه شهر‌ها و سکونتگاه‌های غیررسمی، تعیین اجاره‌بهای سلیقه‌ای، عدم‌امکان تامین حقوق مستاجران و موجران، عدم‌وجود نظام مدیریت و بهره‌برداری در بازار اجاره، نبود شفافیت در بازار اجاره و... همه دلایلی است که موضوع راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای را ضرورت می‌بخشد. «اجاره‌داری حرفه‌ای» یا همان «ساخت خانه‌های استیجاری» برنامه‌ای برای افزایش عرضه مسکن و کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره است که دولت قبلی نیز بار‌ها از اجرای آن خبر داد، اما همچنان روی زمین مانده است. بیش از ۶۰ درصد قیمت تمام‌شده مسکن در ایران مربوط به زمین است و اگر زمین برای ساخت خانه رایگان باشد می‌تواند تا حدود ۸۰درصد قیمت ملک را از قیمت‌ها در بازار آزاد ارزان‌تر ارائه دهد. در اجاره‌داری حرفه‌ای به دولت اجازه داده شده به‌منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی نسبت به واگذاری زمین تحت‌تملک خود متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به صورت اجاره‌ای اقدام کند، موضوعی که می‌تواند پای سرمایه‌گذاران را برای ساخت مسکن استیجاری به وزارت راه و شهرسازی باز کند. موضوع ساخت «مسکن استیجاری» به صراحت در قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۷» آمده، اما سال‌هاست از آن استقبالی نشده است، به همین دلیل از دولت جدید انتظار می‌رود با جدیت بیشتری این طرح را دنبال کند.