قرار است سالی یک مشهد در ایران بسازیم/ راه‌حل بحران مسکن چیست؟

زهرا علی‌اکبری- دیروز در کلاب‎هاوس خبرآنلاین، نشستی در خصوص راهکارهای حل بحران مسکن با عنوان حال مسکن در دولت سیزدهم خوب خواهد شد؟ برگزار شد.  مسکن یکی از بخش‌هایی است که محوری‌ترین شعار ییس جمهوری منتخب به آن اختصاص دارد. ساخت یک میلیون واحد مسکونی در یک سال و چهار میلیون واحدمسکونی در چهار سال از جمله شعارهایی است که از سوی ابراهیم رییسی اعلام شده است .

 رستم قاسمی که مسئولیت تصدی وزارت نفت و همچنین فرماندهی قراراگاه خاتم الانبیا را در کارنامه کاری خود دارد، حالا به عنوان وزیر مسکن و شهرسازی از سوی رییس جمهوری به مجلس شورای اسلامی معرفی شده است .

 کارشناسان در نشست کلاب‌هاوس خبرانلاین تاکید کردند که امیدوارند دولت در سال‌های پیش رو از ورود به عرصه اجرا خصوصا در بخش مسکن بپرهیزد و به سیاستگذاری در این بخش بسنده کند .  

مسکن مهر موفق یا ناموفق؟

احمدرضا سرحدی، کاشناس مسکن در این نشست با اشاره به اینکه باید در وظایف دولت کمی دقیق شد و به این سئوال پاسخ داد که مسئولیت دولت تامین مسکن است یا ریل‌گذاری برای ساخت مسکن؟ افزود: دولت‌ها غالبا به جای مرکز بر سیاستگذای وارد حوزه ساخت می شوند و ما تجربه مسکن مهر را پیش روی خودمان داریم .

وی گفت: کسانی که مدافع مسکن‌سازی دولت هستند باید به این سئوال پاسخ بدهند که آیا مسکن مهر پروژه موفقی بود یا خیر؟ من می‌گویم در افکار عمومی این پروژه موفق نبوده است.

این کارشناس افزود: مسکن تنها در و دیوار و سقف نیست. مسکن محلی برای زندگی است اما در پروژه مسکن مهر دیدیم که سطح مسکن به چاردیواری تقلیل پیدا کرد.

وی با اشاره به اینکه سنت اشتباهی در ایران است و آن زیر سئوال بردن تمم اقدامات دولت های گذشته است، گفت: همین موضوع سبب شده ما سیاست بلندمدت در ایران نداشته باشیم، در کشورهای دیگر می‌بینیم که دولت‌ها با گرایش‌های متفاوت می‌آیند و می‌روند اما پروژه‌ها اجرایی می شوند و کسی انها را زیر سئوال نمی‌برد و اتفاقا چون پروژه بلندمدت تعریف می شود، از سویه‎های پوپولیستی غالبا به دور است.

سرحدی با تاکید بر اینکه ایران با کسری عرضه مسکن به بازار روبروست گفت: مشکل بخش مسکن ربط چندانی به خود این بخش ندارد و بحران بخش مسکن تصویی از بحران کلان اقتصاد ایران است .

 وی با اشاره به اینکه عدم دخالت دولت در حوزه ساخت و ساز منفعت بالاتری برای اقتصاد دارد، گفت: وقتی اقتصاد واد فاز کوتاه مدت می‌شود طبیعی است که کسی سرمایه‌اش را وارد ساخت و ساز مسکن نمی‌کند بلکه به دلالی و سود کوتاه‌مدت قناعت می‌کند . به این ترتیب سیاستگذاری دولت برای پیش‌بینی پذیر شدن اقتصاد می‌تواند نقطه عطفی برای حل بحران مسکن درکشور باشد.

قرار است سالی یک مشهد در کشور بسازیم

محمود اولاد نیز در این نشست با اشاره به اینکه برنامه دولت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است، گفت: برای اینکه بزرگی کار درک شود من به یک مضوع اشاره می‌کنم. کلان شهر بزرگی مانند مشهد دارای یک میلیون واحد مسکونی است. درست است که این یک میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور توزیع می‌شود اما به طور تجمیعی شهری مانند مشهد در هر سال قرار است در کشور احداث شود.

این کارشناس ادامه داد: ساخت یک میلیون واحد مسکونی تنها به ساخت همین یک میلیون محدود نمی‌شود. در حقیقت در هر شهر تنها ۲۵ درصد فضا خانه‌سازی می‌شود و ۷۵ درصد فضا در اختیار معابر، فضای سبز و دیگر امکانات شهری است. نکته مهم اینجاست که ساخت یک میلیون واحد مسکونی به زیرساخت آب و برق و گاز و دیگر موارد نیاز دارد.

وی با اشاره به اینکه حل مشکل مسکن در ایران نیازمند اصلاح برداشت ما از موضوع مسکن است، ادامه داد: اخیرا در اخبار گفته شده است که شاخص دسترسی به حدود ۶۹ تا ۷۰ سال رسیده است و در واقع افراد با متوسط درآمدی ایران، ۶۹ سال طول می‌کشد تا خانه‌دار شوند؛ گفتنی است که شاخص دسترسی از طرق مختلفی محاسبه می‌شود و عده‌ای پس‌انداز را در محاسبه آن در نظر می‌گیرند و عده‌ای نیز کل درآمد را در نظر می‌گیرند و قیمت یک واحد مسکونی معمولی را تقسیم بر درآمد سالانه فرد می‌کنند و کل درآمد را در نظر می‌گیرند اما من شاخص دسترسی را بدون پس انداز در نظر می گیرم.

وی در ادامه گفت: اگر قیمت یک واحد مسکونی معمولی ۷۰ تا ۸۰ متری را در نظر بگیریم و بر درآمد سالانه افراد تقسیم کنیم به رقم‌های عجیبی می‌رسیم اما اگر فرد ۵۰ درصد درآمدش را پس‌انداز کند و بعد وام بگیرد و باز هم ۴۰ سال با خرید خانه فاصله دارد این در حالی است که عمده کار افراد بیش از ۳۰ سال نیست و در نتیجه عمر انتظار برای خرید خانه از دوره کاری یک شاغل فراتر رفته است.

تجربه دولتی مسکن‌سازی در ابعاد ایران را در جهان سراغ نداریم

حسین سلاح ورزی، نائب رییس اتاق بازرگانی نیز در این نشست گفت:ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن به معنای ساخت ۱۰۰ میلیون متر مربع مسکن در کشور است و در اینجا اصلا به منابع، امکانات و زیرساخت ها نمی پردازم با وجود اینکه در حال حاضر با افزایش شدید قیمت فولاد و سیمان مواجهیم؛ کارشناسان بازار مسکن بر این باورند که در ازای هر یک متر واحد مسکونی یک متر مربع نیز باید فضای خدمات عمومی ایجاد شود و این امر ضروری است و به عبارتی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به ۲۰۰ میلیون متر مربع فضای عمومی و خدماتی نیاز است.

سلاح ورزی در ادامه گفت: آمارها نیز حاکی از ان است که در ازای ۲۰۰ میلیون متر مربع فضای خدماتی و عمومی مجموعه ای از زیر ساخت ها نیز که عبارتند از آب، گاز و تلفن نیاز به سرمایه گذاری پیدا می کنند به این معنا که اگر به متر مربع آن را تبدیل کنیم حدود ۴۰۰ میلیون متر مربع می شود و اگربه قیمت بدون لحاظ تورم آن را اعمال کنیم و اگر ۱۰ میلیون تومان در ازای هر متر مربع در نظر بگیریم عددی حدود ۴ هزار همت(هزار میلیارد تومان) می شود؛ این عدد را باید با تولید ناخالص داخلی کشور قیاس کرد و بعد باید حدس زد که این عدد چقدر شدنی است.

وی تاکید کرد: بنده از نظر بررسی تطبیقی کشوری را پیدا نکردم که در اندازه و توان ایران از نظر جمعیتی و وضعیت سرزمینی حتی آنهایی که دارای تفکر سوسیالیستی و دارای برنامه ریزی در حوزه مسکن هستند توانسته باشند سالی یک میلیون مسکن را احداث و بهره برداری کنند.

مشکل مسکن با برنامه کوتاه مدت حل نمی شود

 مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز در این نشست گفت:بخش مسکن نیاز به برنامه‌ریزی‌های بلندمدت دارد؛ منتها جامعه ما یک جامعه کوتاه‌مدت است و تمایل دارد به سرعت به جواب برسد و مسوولان نیز می‌خواهند پاسخ‌گوی خواسته مردم باشند، بنابراین دنبال اهداف کوتاه‌مدت هستند. ما باید ببینیم در چارچوب یک طرف آمایش ملی چگونه می‌توانیم آماده‌سازی زمین را انجام دهیم.

وی افزود: لازمه تامین مالی مسکن این است که توان مالی خانوار افزایش پیدا کند و رشد اقتصادی داشته باشیم و تورم را کنترل کنیم؛ همه این‌ها تحت اراده دولت است.

این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: ایده این‌که دولت بخواهد وارد حوزه ساخت مسکن شود و فکر کند دیگران بلد نیستند خانه بسازند و شروع به اجرای پروژه کند، خام است و مشکل بزرگ‌تری بر مشکلات قبلی اضافه می‌کند. به عبارتی، پروژه‌های نیمه‌تمام زیادی روی دست دولت خواهد ماند که در شرایط تورمی نمی‌توانیم این کارها را انجام دهیم.

سلطان‌محمدی بیان کرد: دولت اگر می‌خواهد جامعه در حوزه ساخت‌وساز فعال شود، لازمه‌اش این است که رشد اقتصادی ایجاد شود و بنیه مالی خانوار بالا رود.

وی گفت: بخشی از درآمد خانوار می‌تواند به مسکن اختصاص پیدا کند که در دنیا این میزان، یک‌سوم درآمد خانوار است. خانوار برای این‌که سهم مسکن را بتواند تامین کند، باید درآمدی داشته باشد که یک‌سوم آن، پاسخ‌گوی هزینه مسکن باشد. در حال حاضر یک چنین درآمدی وجود ندارد، بنابراین ایجاد رشد اقتصادی و کنترل تورم، مهم‌ترین سیاست‌گذاری‌های مسکن است.

وعده‌های بزرگ ندهید

فردین یزدانی، کارشناس بخش مسکن نیز در این شنست با اشاره به معایب ورود دولت به اجرا و ساخت مسکن گفت: توصیه من این است که اهداف بزرگ و وعده‌های بزرگ به مردم ندهید؛ وعده‌هایی است که امکان‌پذیر نیست. این کشور زیاد وعده بزرگ شنیده، ولی عمل مناسب هم کمتر دیده است. بهتر این است که گام‌های کوچک، ولی پایدار و استوار را داشته باشیم.

یزدانی افزود: یک‌سری کارهای فورس‌ماژور، کوتاه‌مدت و کم‌هزینه هم امکان‌پذیر است. در کشورهای دیگر دنیا دخالت بخش عمومی به صورت واحدهای اجاره‌ای ارزان قیمت که می‌تواند بهره‌وری بسیار بیشتری از منابع داشته باشد، به عنوان یک سبک رایج مطرح بوده است.

وی عنوان کرد: به دلیل این‌که دولت‌ها دوست دارند پروژه‌های بزرگ تعریف کنند، تقریبا هیچ دولتی تمایل به حرکت به سمت این پروژه‌ها و پشتیبانی از اجرای این پروژه‌ها توسط نهادهای محلی یا نهادهای رفاه اجتماعی متاسفانه نداشته است. بنابراین شاید در دستور کار قرار دادن واحدهای استیجاری، آن هم به میزان کم و توسط نهادهای رفاه اجتماعی یا دولت‌های محلی توصیه بهتری است.

این کارشناس اقتصاد مسکن متذکر شد: اقتصاد کلان و تسریع رشد اقتصادی از طریق بخش‌های مولد، اولویت اول است که شغل پایدار ایجاد شود و ترمیم اقتصاد صورت می‌گیرد. نکته دوم این است که پروژه‌های کوچک اجرایی شود و حرکت به سمت بازار استیجاری برای گروه‌های کم‌درآمد، جایگزین مسکن تامین مسکن برای این گروه‌ها شود.

یزدانی تاکید کرد: نباید فکر کنیم می‌توانیم با بخش مسکن، رشد اقتصادی را تسریع کنیم. این توهمی است که متاسفانه وجود دارد و حالت تبلیغاتی بسیار دارد. تولید مسکن نیازمند این است که منابعی حداقل مثل زمان مسکن‌مهر و دولت آقای احمدی‌نژاد به صورت درآمد نفتی وجود داشته باشد، اما الان این درآمدهای نفتی وجود ندارد و کشور در اوج بی‌پولی است؛ برخلاف دهه ۸۰ که درآمد هنگفت داشتیم.

وی خاطرنشان کرد: در حال حاضر شرایط تسریع رشد اقتصادی را نداریم و پروژه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در صورت شروع، در حد یک سال محدود خواهد شد و تکمیل همین یک میلیون واحد مسکونی با هزینه‌های هنگفت سالیان سال طول خواهد کشید.

بحران مسکن ریشه در مشکلات اقتصادی دارد

غلامرضا سلامی نیز در این نشست گفت: مسئله مسکن را نمی توانیم از کل اقتصاد جدا کنیم و حل بحران مسکن به تنهایی امکان پذیر نیست و بحث بر سر این است که هیچ زمانی در عرضه به استثنای منطقه ای در عرضه کل کشور مشکل وجود نداشته است و اگر که مسکن لوکس درست شده است دلیل آن چیز دیگری است ولی به هر حال عرضه مسکن و تناسب بین مسکن و جمعیت نیازمند مسکن رو به بهبود رفته است شاید یک به یک شده است و مسئله بر سر این است که مسکن برای مخاطبین خود ساخته نمی شود و علل این اتفاق اقتصادی است.

وی در ادامه افزود: به هر حال با توجه به آنچه گفته شد با سرکوب قیمت و مالیات و بگیر و ببند مساله مسکن حل نخواهد شد و این کارها غیر از ضرر زدن های طولانی مدت در صنعت ساحتمان هیچ نتیجه ای نخواهد داشت و دولت های ما متاسفانه کوتاه نگاه می کنند و این طرز تفکر باعث شده است که امروز به این جایگاه برسیم و دولت باید بلند مدت فکر کند.

223223