ذینفعان مانع ساماندهی پیش فروش مسکن/ قانون فعلی رویکرد جرم انگارانه دارد

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، پنجمین پیش نشست از همایش «مسکن؛ پیشران تولید» سه شنبه ۱۴ دی ماه با موضوع «پیش فروش مسکن؛ الزامات و سازوکارها» با حضور صاحب نظران در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد. در این نشست ضمن تاکید بر اهمیت الگوی پیش فروش مسکن به منظور ایجاد اعتماد بین خریدار و فروشنده و افزایش تسهیلات ساخت برای دهک‌های متوسط، به مواردی همچون ایرادات قانون فعلی پیش فروش، تکالیف قانونی دستگاه‌ها، نیاز به استفاده از فناوری‌های و سامانه برای ساماندهی قرارداد‌های پیش فروش و فراهم کردن واسط مورد اعتماد بین خریدار و فروشنده از طریق ایجاد صندوق‌های ضمانت و نهاد‌های تخصصی اشاره شد.

به گزارش مسیر اقتصاد نشست «پیش فروش مسکن؛ الزامات و سازوکارها» روز سه شنبه ۱۴ دی ماه، با حضور جمعی از اساتید و صاحبنظران و فعالان این حوزه در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد. این نشست، پنجمین پیش نشست تخصصی از هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی بود که در تاریخ ۱ اسفند سال جاری با موضوع «مسکن؛ پیشران تولید» برگزار خواهد شد. در این نشست ابعاد، الزامات و مهم‌ترین مسائل مربوط به تأمین مالی مسکن از طریق پیش فروش مورد بررسی قرار گرفت.

نشست پیش فروش مسکن

پیش نویس جدید قانون پیش فروش در انتظار تصویب در مجلس و دولت
در ابتدای نشست پروانه اصلانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: یکی از مسائل مهم حوزه تامین مالی و بازار مسکن موضوع پیش فروش مسکن است. پیش فروش به خریدار و سازنده کمک میکند و میتواند مسیری برای تعادل بخشی به بازار مسکن باشد و علاوه بر این برکاتی همچون افزایش شفافیت و تسهیل تامین مالی ساخت مسکن دارد.

اصلانی در ادامه با اشاره به اینکه سابقه پیش فروش مسکن در کشور به سال ۵۸ برمیگردد، گفت: آیین نامه‌های متعددی برای تسهیل روابط خریدار و پیش فروش کننده مسکن تصویب شده است. قانون سال ۸۹ که درحال حاضر جاری است هم بیشتر بر حمایت از حقوق پیش خریدار متمرکز است، ولی نقض‌هایی دارد که باید برطرف شود و در پیش نویس وزارت راه این مسئله دیده شده است.

وی ضمن انتقاد از قانون مصوب مجلس درخصوص پیش فروش افزود: این قانون نه تنها نتوانست قفلی را از بحث پیش فروش مسکن باز کند، بلکه موانع جدید و جدی دیگری نیز به این فرآیند افزود. دلیل اول این مسئله ضوابط پیچیده موجود در متن قانون بود که موجب شد پیش فروش به شکل غیر رسمی مورد استفاده قرار بگیرد و از چارچوب نظارت خارج شود. علاوه بر این پیش فروش قرار بود گره تامین مالی ساخت مسکن را باز کند و بار تامین مالی ساخت مسکن که امروز بر دوش نظام بانکی است را کم می‌کند.

اصلانی نشست پیش فروش مسکن اندیشکده اقتصاد مقاومتی

وی در خصوص تلاش‌های وزارت راه برای اصلاح قانون پیش فروش گفت: از اوایل سال ۹۵ دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه به حوزه پیش فروش ورود کرد و تلاش کرد شرایط را برای بهبود شرایط پیش فروش مسکن فراهم کند. در سال ۹۶ وزارت راه یک پیش نویس جدید برای تصویب در هیئت وزیران آماده کرد، ولی تصویب آن به تعویق افتاد و مجبور شدیم از مسیر کمیسیون عمران جلو برویم و بعد از تصویب در این کمیسیون برای تایید به کمیسیون قضایی ارسال شد. همزمان با این روند، در تعامل با پژوهشکده قوه قضاییه، اصلاحاتی در پیش نویس اعمال شد و این نسخه برای تایید نهایی به کمیسیون قضایی مجلس ارسال شده است. در عین حال وضعیت این پیشنویس همچنان نامعلوم است و هیئت دولت و مجلس اقدامی برای تصویب آن نمی‌کنند.

ذینفعان مانع اجرای قانون پیش فروش مسکن شده‌اند
در بخش دیگری از نشست حسین معصوم مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی گفت: حاکمیت همواره می‌خواسته موضوع پیش فروش را ساماندهی کند؛ اما ذی نفعانی وجود داشتند که نمی‌خواستند این ساماندهی رخ دهد. این فاصله افتادن بین تصویب و آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش و همچنین وجود ذی نفعان باعث شده هنوز هم پرونده‌های فراوانی درباره کلاهبرداری در زمینه پیش فروش وجود داشته باشد. اما به دلیل نقص قانون این پرونده‌ها نه واجد شرایط کیفری و نه واجد شرایط حقوقی بود.

حسین معصوم - نشست پیش فروش مسکن

معصوم افزود: البته به نظر نمی‌رسد این قانون مانعی در جهت پیش فروش ایجاد کرده باشد. با اینکه قوانین جمهوری اسلامی مبتنی بر فقه است و همه چیز را در قالب بیع می‌بیند، اما در این قانون حقوقی را برای فروشنده در نظر گرفته و مالکیت تدریجی را پذیرفته است. به این معنا که خریدار به اندازه پولی که داده مالک می‌شود و بر اساس رای نهاد داوری حق فسخ برای فروشنده در نظر گرفته شده است که نسبت به معاملات سنتی مناسب‌تر است. تا زمانی که قانون فعلی حاکم است باید مورد تبعیت همگان واقع شود و نمی‌توان در هنگام اجرا با آن به دلایل فنی مخالفت کرد. هرچند این قانون ایراداتی دارد و باید در قالب لوایحی اصلاح شود، نباید از اجرای آن سر باز زد.

کاهش بار تامین مالی مسکن از شبکه بانکی با تنظیم صحیح قانون پیش فروش
در ادامه نشست محمد حسن مرادی معاون طرح و برنامه بانک مسکن گفت: اگر قانون پیش فروش مسکن به درستی تصویب و بعد از آن اجرا می‌شد، مشکل بخش مسکن کشور را حل می‌کرد، کما اینکه در کره جنوبی این مسئله تجربه شده و با بهبود رابطه پیش فروش کنندگان و پیش خریداران، بخش بزرگی از مشکل بازار مسکن خود را حل کردند.

معاون طرح و برنامه بانک مسکن افزود: در حال حاضر وجود خانه‌های خالی زیاد از یک سو و نیاز روز افزون به خرید مسکن دو مشکل بزرگ بازار مسکن است. در عین حال امروز هم خریداران و هم سازندگان مسکن برای تامین مالی به دنبال اخذ تسهیلات از بانک هستند و این مسئله بار مالی زیادی به شبکه بانکی وارد کرده است. درحالیکه اگر رابطه بین پیش فروش کنندگان و پیش خریداران به درستی تنظیم شود، مشکل تامین مالی به راحتی حل می‌شود و بار مالی بر نظام بانکی کاهش می‌یابد.

محمد حسین مرادی - نشست پیش فروش مسکن

مرادی ادامه داد: الگوی پیش فروش برای اینکه بتواند به عنوان کمک کننده به تامین مالی ساخت مسکن عمل کند باید علاوه بر خریدار و سازنده، طرف سومی هم دیده شود که میتواند در زمینه تامین مالی به کمک سازنده بیاید. درحال حاضر در قانون فعلی امکان ورود طرف سوم به قرارداد پیش فروش نیست و این مسئله به طور خاص برای مشارکت دادن بانک‌ها در ساخت مسکن در کنار پیش فروش آن‌ها مشکلاتی را ایجاد کرده است.

کمک به توسعه الگوی پیش فروش مسکن با حذف اسناد عادی
در بخش دیگری از نشست رضا تفقدی معاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: تکالیفی که در قانون پیش بینی شده برای هر یک از دستگاه‌های اجرایی مستندات کافی برای قرارداد‌ها فراهم نمی‌کند و در اجرای این قانون نقصی نمی‌بینم، الا اینکه اراده عمومی برای اجرای آن نیست.

وی افزود: رسالت قانون پیش فروش کنار گذاشتن اسناد عادی و الزام به ثبت رسمی قرارداد‌ها بوده است و این مسئله به اجرای بهتر الگوی پیش فروش مسکن کمک می‌کند. مسیر تصویب این قانون در راستای سند چشم انداز بوده است که بین اشخاص از اسناد عادی به سمت اسناد رسمی برود.

رضا تفقدی - نشست پیش فروش مسکن

ساماندهی فرآیند مراحل پیش فروش مسکن با استفاده از سامانه برخط
در ادامه نشست ایرج رهبر نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران گفت: تامین مالی در حوزه ساختمان موضوع دقیق و پیچیده‌ای است و باید برای این مهم با مدیریت مواجه شویم. یک تولیدکننده باید بتواند از روش‌های متنوع تامین مالی بهره‌مند شود و استفاده از نقدینگی‌های موجود در سطح جامعه باید کمک کننده به تسهیلات بانکی باشد. چرا راه‌های مردمی را ببندیم و فشار را روی تسهیلات بانکی وارد کنیم؟

وی افزود: یکی از کار‌های خوب اعتبارسنجی و صلاحیت‌بندی افراد انبوه ساز از طرف وزارت راه بود که می‌توانستیم در حوزه پیش فروش هم همین صلاحیت سنجی را اجرا کنیم و جلو پرونده‌های تخلف را بگیریم و همچنین یکی از بهترین راهکار‌ها ایجاد سامانه برای ارتباطات برخط است که ملک پیش فروش شده را نتوان مجددا فروخت و دسته‌بندی اطلاعات پیش فروش و مشخص کردن فرآیند مراحل ساخت با این روش امکانپذیر خواهد بود.

ایرج رهبر - نشست پیش فروش مسکن

۳ پیش نیاز قانونی توسعه الگوی پیش فروش مسکن
در ادامه نیز محمد نوری مشاور مدیرکل دفتر بخش عمومی وزارت اقتصاد گفت: بستر حقوقی قانون پیش فروش مسکن از سه منظر قابل بررسی است؛ اولین بُعد از منظر سازندگان و فروشندگان و پیش بینی امکان تحلیل قیمت با توجه به شرایط تورمی است؛ برخی توانسته‌اند این را با ثبت شرکت تعاونی حل کنند و به جای اینکه قیمت مقطوع ببندد، مبلغ را باز می‌گذارند و از این طریق خریداران متضرر می‌شوند و آنچه به موجب عقد به اینان منتقل می‌شود واحد مسکونی نیست بلکه سهامی از شرکت است. در واقع تا ریسک‌های اقتصاد کلان را پوشش ندهیم معضل به خریداران منتقل می‌شود.

وی افزود: بحث دوم مربوط به ریسک‌های حقوقی است. آنچه در عرف تجاری رخ می‌دهد خیلی وقت‌ها قرارداد پیش از اعطای پروانه ساختمانی است که می‌تواند پیش بینی پذیری را برای فروشنده منتفی می‌کند. از طرف دیگر از سمت خریداران یکی از مهمترین ریسک‌ها، ریسک معامله معارض است که اگرچه در قانون پیش فروش عدم ثبت معامله رسمی جرم انگاری شده، اما در واقعیت مساله حل نشده است؛ چرا که همچنان می‌توان با یک سند عادی معامله کرد و در دادگاه نیز سند رسمی را با همین معامله ابطال می‌کنند و این ثبت نشدن معامله به صورت رسمی صرفا جرم است، اما سند عادی را غیر قابل قبول نمی‌کند.

محمد نوری - نشست پیش فروش مسکن

نوری در ادامه گفت: بحث سوم تخلفات ساختمانی است که ممکن است سازنده مرتکب بشود و خریدار از واحد مسکونی و سند رسمی محروم شود. در واقع مشکل تضمین کیفیت ساخت است که خریدار نمی‌تواند رتبه بندی موجود برای سازندگان را ببیند و رزومه افراد فقط در دسترس حاکمیت است. تنظیم روابط بین خریدار و فروشنده باید از طرف حاکمیت و حافظه دار کردن سیستمی رفتار‌های سازنده، انجام شود.

ایجاد اعتماد و اعطای وام به پیش خریدار دو هدف قانون پیش فروش مسکن
در پایان نشست افشین بیک پور کارشناس مسکن اندیشکده اقتصاد مقاومتی گفت: اولین هدفی که قالب پیش فروش باید دنبال کند ایجاد اعتماد بین سازندگان و خریداران مسکن هم از منظر قرارداد‌ها و هم از منظر اقتصاد کلان و شرایط تورمی است. هدف دوم این است که تسهیلات بیشتری برای ساخت مسکن از طریق این قرارداد پیش فروش به خریداران اعطا شود. ایراداتی که به قانون پیش فروش وارد شده در دو دسته کلی، یکی حوزه ساخت و دیگری حوزه حقوقی قرار دارد.

بیک پور در ادامه ضمن تاکید بر لزوم بازبینی قانون فعلی و نوسازی آن متناسب با اقتضائات فعلی کشور افزود: توسعه الگوی پیش فروش در کشور علاوه بر اصلاح قانون آن نیاز به اصلاح اسناد بالادستی حوزه مسکن هم دارد؛ به طوریکه لازم است در قرارداد‌های پیش فروش و تامین مالی آن انعطاف ایجاد شود و فروشنده و خریدار از مزیت‌های آن متنفع شوند. الزامی کردن ثبت رسمی قرارداد‌ها یکی از نقاط قوت قانون پیش فروش است که لازم است در پیشنویس جدید نیز بر آن تاکید شود. در عین حال لازم است در قانون تعریف دقیق تری از پیش فروش ارائه شود.

بیک پور - نشست پیش فروش مسکن

وی ادامه داد: نکته دیگر اینکه لازم است نهاد‌های تخصصی دیگری که به ضمانت قرارداد‌ها کمک کنند با کمک دولت ایجاد شود تا از نقش بانک‌ها به بهترین نحو در کمک به تامین مالی قرارداد‌ها استفاده شود. علاوه بر این لازم است سازندگان و انبوه سازان مسکن رتبه بندی شوند و متناسب با آن خریداران بتوانند به فروشندگان اعتماد کنند و از پرونده‌های قضایی در این زمینه کاسته شود.