جاستین ترودو، نخست وزیر کانادا پیشنهاد کرده است که خرید خانه توسط بعضی از شهروندان خارجی به مدت دو سال به حالت تعلیق درآید.

این پیشنهاد در حالی مطرح شده که کانادا با یکی از بدترین شرایط در زمینه دسترسی به مسکن ارزانقیمت مواجه شده است.

در سال‌های اخیر قیمت مسکن بیش از ۲۰ درصد افزایش یافته و میانگین بهای خانه در کانادا را به نزدیک به ۸۱۷ هزار دلار کانادا (۶۵۰۰۰۰ دلار آمریکا) افزایش داده که کمابیش از ٩ برابر متوسط درآمد سالانه خانوارها بیشتر است.

به این ترتیب، یک خانواده متوسط کانادایی برای خریدن خانه باید معادل ٩ سال درآمد خود را پس‌انداز کند یا، همانطور که معمول است، این مبلغ را وام بگیرد و اقساط آن را پرداخت کند.

در عین حال، کارشناسان بخش مسکن معتقدند که نمی‌توان انتظار داشت که ممنوعیت خرید خانه توسط شهروندان خارجی مشکل افزایش بهای مسکن را تخفیف دهد.

آمار مربوط به خرید خانه توسط شهروندان خارجی در کانادا محدود است اما تحقیقات نشان می‌دهد که این خریدها بخش کوچکی از معاملات بازار است.

بن مایرز، رئیس شرکت مشاوره‌ مسکن بول‌پن در تورنتو گفته است: "فکر نمی‌کنم اجرای این پیشنهاد تاثیر زیادی داشته باشد". آماری که او در اختیار دارد نشان می‌دهد که خرید مسکن توسط شهروندان خارجی در سال ٢٠٢١ از حدود ١ درصد کل معاملات مسکن فراتر نرفت که از رقم ٩ درصد در سال‌های ٢٠١٥ و ٢٠١٦ کمتر بود.

او می‌افزاید: "این رقم ناچیزی است و بگذارید صریح بگویم، اگر کسانی بخواهند مسکن بخرند، خواهند توانست مقررات محدودکننده معاملات خارجیان را دور بزنند یا شیوه جایگزینی برای آن بیابند."

آقای مایرز تاکید دارد که افزایش قابل توجه هزینه مسکن منعکس کننده رشد سریع جمعیت و کمبود عرضه در مقایسه با آن است که بخشی از آن را باید ناشی از مقررات مربوط به محدودیت صدور مجوز برای ساخت و ساز در برخی مناطق دانست. ملاحظات زیست‌محیطی یا خدمات شهری از جمله دلایل این محدودیت است.

با شیوع کرونا در سال ۲۰۲۰ سیاست‌گذاران در کانادا و اکثر کشورهای جهان جهت مقابله با رکود ناشی از این وضعیت نرخ بهره را کاهش دادند که در کاهش قابل توجه در بهره وام مسکن انعکاس یافت و باعث رشد سریع‌تر تقاضا شد.

این اقدام به افزایش قیمت مسکن در بسیاری از کشورهای پیشرفته جهان دامن زد اما براساس آمار سازمان همکاری و توسعه اقتصادی OECD، عدم توازن بین درآمدها و بهای مسکن در کانادا از بسیاری دیگر از این کشورها بدتر است.

وعده انتخاباتی

آقای ترودو در طول مبارزات انتخاباتی خود در سال گذشته متعهد شد که با افزایش بهای مسکن مقابله و برای دسترسی طبقات کم درآمد به مسکن مناسب تلاش کند.

علاوه بر ممنوعیت موقت خریداران خارجی، پیشنهاد دیگری که روز گذشته دولت در لایحه بودجه رونمایی کرد، اختصاص میلیاردها دلار برای تشویق سرمایه‌گذاری در احداث مسکن و برنامه‌ حساب پس‌انداز معاف از مالیات برای کسانی است که برای اولین بار خانه می‌خرند و برای پیش‌پرداخت وام مسکن پس انداز می‌کنند.

آقای ترودو همچنین ممنوعیت برخی انواع مناقصه مسکن را که به سود سرمایه‌گذاران در مسکن است در دست بررسی دارد. خرید مسکن توسط این گروه از خریداران برای سکونت شخصی نیست بلکه بخشی از سرمایه‌گذاری جهت بهره‌برداری از افزایش بهای مسکن یا اجاره آن به قیمت بالاست. ارقام آماری نشان می‌دهد که از هر پنج خانه فروخته شده در کانادا، یکی توسط سرمایه‌گذاران خریداری می‌شود.

طرح پیشنهادی معافیت‌هایی را هم پیش‌بینی کرده است. دارندگان اقامت دایم، دانشجویان و کارگران خارجی و همچنین خارجیانی که به منظور استفاده به عنوان اقامتگاه اصلی به خرید خانه مبادرت می‌کنند و هدفشان داشتن خانه دوم یا اجاره آن نیست مشمول این معافیت خواهند بود.

برای اجرای این طرح از تمهیداتی مانند مالیات ویژه استفاده خواهد شد که پیشتر نیز در بعضی ایالت‌های کانادا روی خرید خانه توسط شهروندان خارجی یا خانه دوم برای استفاده تفریحی وضع شده است.

برای مثال، داگ فورد، نخست‌وزیر ایالت انتاریو اخیرا اعلام کرد که قصد دارد مالیات بر خرید خانه توسط خارجیان را از ۱۵ درصد به ۲۰ درصد افزایش دهد و در مناطق خارج از تورنتو نیز به اجرا بگذارد.

استیو پومروی، رئیس شرکت مشاوره فوکوس که در زمینه سیاست مسکن فعالیت دارد، معتقد است که اگرچه خرید مسکن توسط خارجیان عامل اصلی کمبود مسکن با بهای مناسب نیست اما پیشنهاد وضع مالیات بر این نوع خریدها دست‌کم این فایده را دارد که می‌توان از درآمد حاصله برای کمک به احداث مسکن ارزانقیمت استفاده کرد.

او تاکید دارد که "ممنوعیت خرید خانه توسط خارجیان تاثیری بر جلوگیری از افزایش مسکن ندارد و ضمنا دولت را از عواید مالیات خرید مسکن محروم می‌کند."

دولت نیوزیلند در سال ٢٠١٨ سیاست مشابهی در مورد خرید خانه توسط خارجیان به اجرا گذاشت.

آقای پومروی می‌افزاید: "این رویکرد البته از نظر سیاستمداران رویکرد خوبی است زیرا به جای برخورد با اصل مساله، می‌توان یکی از قربانیانی را مسئول قلمداد کرد که کسی هم به او اهمیت نمی‌دهد."

پل کرشاو، استاد دانشگاه بریتیش کلمبیا و بنیانگذار طرح حمایت از مسکن برای جوانان، هم می‌گوید در طرح آقای ترودو عاملی مشاهده نمی‌شود که بتواند مانع از افزایش قیمت مسکن شود یا عرضه مسکن با بهای مناسب را افزایش دهد.

او می‌افزاید: "معلوم نیست که اقدامات مسکن درمانی برای اعتیاد کانادا به افزایش بهای مسکن باشد به خصوص اینکه این روند به معنی آن است که بر دارایی کسانی که دارای مسکن هستند افزوده می‌شود."

آقای پومروی گفت که با تصمیم بانک مرکزی به افزایش نرخ بهره، انتظار دارد از سرعت افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آینده کاسته شود زیرا بازار مسکن در کانادا نسبت به چنین تغییراتی حساس است. در این کشور اکثر خریداران مسکن به دریافت وام‌های پنجساله روی می‌آورند که با شیوه رایج در بریتانیا و آمریکا و استفاده از وام‌های بلندمدت تا بیست و پنجساله تفاوت دارد.

او در عین حال هشدار می‌دهد که نرخ بالاتر بهره به معنی آن است که کسانی که برای اولین بار در صدد خرید مسکن هستند توانایی ورود به بازار را ندارند.

کسانی که قبلا دارای مسکن هستند، با فروش آن می‌توانند بخش قابل توجهی از قیمت خرید مسکن جدید و بهتر برای خود را تامین کنند و تنها به مقدار اندکی وام نیاز دارند. در مقابل، کسانی که برای اولین بار درصدد خرید خانه هستند و معمولا پس‌انداز قابل توجهی هم برای پیش‌پرداخت ندارند، به وام بیشتر نیاز دارند که به معنی آن است که پرداخت بهره فشار زیادی را بر بودجه خانواده تحمیل می‌کند.

آقای مایرز پیش‌بینی می‌کند که در بلندمدت، بازارهای داغی مانند تورنتو و ونکوور به جای بازار خرید توسط مصرف کننده مصرف، تحت تسلط مسکن استیجاری قرار می‌گیرد زیرا خریداران عادی توانایی مالکیت خانه را از دست داده‌اند و باید به مسکن اجاره‌ای راضی باشند مگر اینکه سیاستمداران در مورد افزایش عرضه مسکن فکر اساسی کنند.

اما آقای پومروی معتقد است که هزینه سنگین احداث مسکن جدید به معنی آن است که افزایش عرضه هم لزوما باعث کاهش قیمت نمی‌شود مگر اینکه عرضه به نحوی چشمگیر افزایش یابد.

او می‌گوید: "برای جوانان، چشم‌انداز مطلوبی برای خرید خانه متصور نیست مگر اینکه در خانواده‌ای متولد شده باشند که بتواند در این مورد به آنان کمک مالی کنند."

جاستین ترودو، نخست وزیر کانادا پیشنهاد کرده است که خرید خانه توسط بعضی از شهروندان خارجی به مدت دو سال به حالت تعلیق درآید.

این پیشنهاد در حالی مطرح شده که کانادا با یکی از بدترین شرایط در زمینه دسترسی به مسکن ارزانقیمت مواجه شده است.

در سال‌های اخیر قیمت مسکن بیش از ۲۰ درصد افزایش یافته و میانگین بهای خانه در کانادا را به نزدیک به ۸۱۷ هزار دلار کانادا (۶۵۰۰۰۰ دلار آمریکا) افزایش داده که کمابیش از ٩ برابر متوسط درآمد سالانه خانوارها بیشتر است.

به این ترتیب، یک خانواده متوسط کانادایی برای خریدن خانه باید معادل ٩ سال درآمد خود را پس‌انداز کند یا، همانطور که معمول است، این مبلغ را وام بگیرد و اقساط آن را پرداخت کند.

در عین حال، کارشناسان بخش مسکن معتقدند که نمی‌توان انتظار داشت که ممنوعیت خرید خانه توسط شهروندان خارجی مشکل افزایش بهای مسکن را تخفیف دهد.

آمار مربوط به خرید خانه توسط شهروندان خارجی در کانادا محدود است اما تحقیقات نشان می‌دهد که این خریدها بخش کوچکی از معاملات بازار است.

بن مایرز، رئیس شرکت مشاوره‌ مسکن بول‌پن در تورنتو گفته است: "فکر نمی‌کنم اجرای این پیشنهاد تاثیر زیادی داشته باشد". آماری که او در اختیار دارد نشان می‌دهد که خرید مسکن توسط شهروندان خارجی در سال ٢٠٢١ از حدود ١ درصد کل معاملات مسکن فراتر نرفت که از رقم ٩ درصد در سال‌های ٢٠١٥ و ٢٠١٦ کمتر بود.

او می‌افزاید: "این رقم ناچیزی است و بگذارید صریح بگویم، اگر کسانی بخواهند مسکن بخرند، خواهند توانست مقررات محدودکننده معاملات خارجیان را دور بزنند یا شیوه جایگزینی برای آن بیابند."

آقای مایرز تاکید دارد که افزایش قابل توجه هزینه مسکن منعکس کننده رشد سریع جمعیت و کمبود عرضه در مقایسه با آن است که بخشی از آن را باید ناشی از مقررات مربوط به محدودیت صدور مجوز برای ساخت و ساز در برخی مناطق دانست. ملاحظات زیست‌محیطی یا خدمات شهری از جمله دلایل این محدودیت است.

با شیوع کرونا در سال ۲۰۲۰ سیاست‌گذاران در کانادا و اکثر کشورهای جهان جهت مقابله با رکود ناشی از این وضعیت نرخ بهره را کاهش دادند که در کاهش قابل توجه در بهره وام مسکن انعکاس یافت و باعث رشد سریع‌تر تقاضا شد.

این اقدام به افزایش قیمت مسکن در بسیاری از کشورهای پیشرفته جهان دامن زد اما براساس آمار سازمان همکاری و توسعه اقتصادی OECD، عدم توازن بین درآمدها و بهای مسکن در کانادا از بسیاری دیگر از این کشورها بدتر است.

وعده انتخاباتی

آقای ترودو در طول مبارزات انتخاباتی خود در سال گذشته متعهد شد که با افزایش بهای مسکن مقابله و برای دسترسی طبقات کم درآمد به مسکن مناسب تلاش کند.

علاوه بر ممنوعیت موقت خریداران خارجی، پیشنهاد دیگری که روز گذشته دولت در لایحه بودجه رونمایی کرد، اختصاص میلیاردها دلار برای تشویق سرمایه‌گذاری در احداث مسکن و برنامه‌ حساب پس‌انداز معاف از مالیات برای کسانی است که برای اولین بار خانه می‌خرند و برای پیش‌پرداخت وام مسکن پس انداز می‌کنند.

آقای ترودو همچنین ممنوعیت برخی انواع مناقصه مسکن را که به سود سرمایه‌گذاران در مسکن است در دست بررسی دارد. خرید مسکن توسط این گروه از خریداران برای سکونت شخصی نیست بلکه بخشی از سرمایه‌گذاری جهت بهره‌برداری از افزایش بهای مسکن یا اجاره آن به قیمت بالاست. ارقام آماری نشان می‌دهد که از هر پنج خانه فروخته شده در کانادا، یکی توسط سرمایه‌گذاران خریداری می‌شود.

طرح پیشنهادی معافیت‌هایی را هم پیش‌بینی کرده است. دارندگان اقامت دایم، دانشجویان و کارگران خارجی و همچنین خارجیانی که به منظور استفاده به عنوان اقامتگاه اصلی به خرید خانه مبادرت می‌کنند و هدفشان داشتن خانه دوم یا اجاره آن نیست مشمول این معافیت خواهند بود.

برای اجرای این طرح از تمهیداتی مانند مالیات ویژه استفاده خواهد شد که پیشتر نیز در بعضی ایالت‌های کانادا روی خرید خانه توسط شهروندان خارجی یا خانه دوم برای استفاده تفریحی وضع شده است.

برای مثال، داگ فورد، نخست‌وزیر ایالت انتاریو اخیرا اعلام کرد که قصد دارد مالیات بر خرید خانه توسط خارجیان را از ۱۵ درصد به ۲۰ درصد افزایش دهد و در مناطق خارج از تورنتو نیز به اجرا بگذارد.

استیو پومروی، رئیس شرکت مشاوره فوکوس که در زمینه سیاست مسکن فعالیت دارد، معتقد است که اگرچه خرید مسکن توسط خارجیان عامل اصلی کمبود مسکن با بهای مناسب نیست اما پیشنهاد وضع مالیات بر این نوع خریدها دست‌کم این فایده را دارد که می‌توان از درآمد حاصله برای کمک به احداث مسکن ارزانقیمت استفاده کرد.

او تاکید دارد که "ممنوعیت خرید خانه توسط خارجیان تاثیری بر جلوگیری از افزایش مسکن ندارد و ضمنا دولت را از عواید مالیات خرید مسکن محروم می‌کند."

دولت نیوزیلند در سال ٢٠١٨ سیاست مشابهی در مورد خرید خانه توسط خارجیان به اجرا گذاشت.

آقای پومروی می‌افزاید: "این رویکرد البته از نظر سیاستمداران رویکرد خوبی است زیرا به جای برخورد با اصل مساله، می‌توان یکی از قربانیانی را مسئول قلمداد کرد که کسی هم به او اهمیت نمی‌دهد."

پل کرشاو، استاد دانشگاه بریتیش کلمبیا و بنیانگذار طرح حمایت از مسکن برای جوانان، هم می‌گوید در طرح آقای ترودو عاملی مشاهده نمی‌شود که بتواند مانع از افزایش قیمت مسکن شود یا عرضه مسکن با بهای مناسب را افزایش دهد.

او می‌افزاید: "معلوم نیست که اقدامات مسکن درمانی برای اعتیاد کانادا به افزایش بهای مسکن باشد به خصوص اینکه این روند به معنی آن است که بر دارایی کسانی که دارای مسکن هستند افزوده می‌شود."

آقای پومروی گفت که با تصمیم بانک مرکزی به افزایش نرخ بهره، انتظار دارد از سرعت افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آینده کاسته شود زیرا بازار مسکن در کانادا نسبت به چنین تغییراتی حساس است. در این کشور اکثر خریداران مسکن به دریافت وام‌های پنجساله روی می‌آورند که با شیوه رایج در بریتانیا و آمریکا و استفاده از وام‌های بلندمدت تا بیست و پنجساله تفاوت دارد.

او در عین حال هشدار می‌دهد که نرخ بالاتر بهره به معنی آن است که کسانی که برای اولین بار در صدد خرید مسکن هستند توانایی ورود به بازار را ندارند.

کسانی که قبلا دارای مسکن هستند، با فروش آن می‌توانند بخش قابل توجهی از قیمت خرید مسکن جدید و بهتر برای خود را تامین کنند و تنها به مقدار اندکی وام نیاز دارند. در مقابل، کسانی که برای اولین بار درصدد خرید خانه هستند و معمولا پس‌انداز قابل توجهی هم برای پیش‌پرداخت ندارند، به وام بیشتر نیاز دارند که به معنی آن است که پرداخت بهره فشار زیادی را بر بودجه خانواده تحمیل می‌کند.

آقای مایرز پیش‌بینی می‌کند که در بلندمدت، بازارهای داغی مانند تورنتو و ونکوور به جای بازار خرید توسط مصرف کننده مصرف، تحت تسلط مسکن استیجاری قرار می‌گیرد زیرا خریداران عادی توانایی مالکیت خانه را از دست داده‌اند و باید به مسکن اجاره‌ای راضی باشند مگر اینکه سیاستمداران در مورد افزایش عرضه مسکن فکر اساسی کنند.

اما آقای پومروی معتقد است که هزینه سنگین احداث مسکن جدید به معنی آن است که افزایش عرضه هم لزوما باعث کاهش قیمت نمی‌شود مگر اینکه عرضه به نحوی چشمگیر افزایش یابد.

او می‌گوید: "برای جوانان، چشم‌انداز مطلوبی برای خرید خانه متصور نیست مگر اینکه در خانواده‌ای متولد شده باشند که بتواند در این مورد به آنان کمک مالی کنند."