ترسیم قواره قانونی برای بلندمرتبه سازی/ گرگان قد می‌کشد

خبرگزاری مهر، گروه استان‌ها- اعظم محبی: با افزایش جمعیت و رشد جوامع بشری ضرورت توسعه مناطق سکونتگاهی در شهر و روستا امری بدیهی و ضروری است که این نیاز در کلانشهرها و شهرهای پرجمعیت مشهودتر از سایر مناطق است.

استمرار مهاجرت به شهرها با هدف اشتغال یا تحصیل در کنار افزایش جمعیت، لزوم توسعه سکونتگاه‌ها و واحدهای مسکونی را به یکی از وظایف اصلی مدیریت شهری بدل کرده است.

هرچند در بسیاری از مناطق کشور برای گسترش مناطق شهری محدودیت‌های زیادی وجود ندارد اما در استان‌های شمالی به دلیل کمبود شدید زمین، این رویه با مشکلات عدیده ای مواجه است.

برای رفع این مشکل راهکارهای متعددی پیش بینی شده اما یکی از مهم‌ترین راهکارها بلندمرتبه یا مرتفع سازی است که به فراخور شرایط ژئوفیزیکی و ساختمان و بافت خاک براساس چارچوب‌های خاص انجام می‌شود.

شهر گرگان دومین شهر بزرگ شمال کشور هم در خصوص تأمین فضا برای ایجاد مراکز سکونتگاهی با محدودیت‌های بسیاری روبرو بوده که این موضوع خود را در اشکال مختلف همچون رشد قیمت مسکن نمایان ساخته است.

در گرگان برخلاف سایر شهرهای استان همسایه که بلندمرتبه سازی محدودیت ندارد، الزامات و محدودیت‌های بسیاری وجود داشته و برخی سازندگان همواره این مسأله را مطرح می‌کنند.

بر این اساس طبق طرح تفصیلی شهر، برای ساخت ساختمان سه، چهار، پنج و ۶ طبقه ضابطه وجود داشته و در شرایط خاص و با زمین بیش از ۷۵۰ متری مجوز هفت طبقه و در زمین بیش از هزار متری مجوز ساختمان هشت طبقه داده می‌شود.

در دوره مدیریت شهری گرگان، طرح بلندمرتبه سازی در حال مطالعه بوده و مشاور تا یک ماه آینده این طرح را تحویل خواهد داد.

هر چند برخی از کارشناسان بر این باور هستند که بلند مرتبه سیمای ظاهری و چشم انداز شهر را دگرگون می‌کند اما برخی دیگر از اهالی این صنف معتقد بوده که در این شرایط و با وجود افزایش سرسام آور هزینه‌ها چاره‌ای جز بلندمرتبه سازی وجود ندارد.

بلندمرتبه سازی نیاز گرگان اما با رعایت ملاحظات

کارشناس و فعال صنعت ساختمان در این خصوص به خبرنگار مهر گفت: چالش جدی امروزه شهرها توسعه عمودی بوده و بلندمرتبه سازی در فرایند برنامه ریزی و مدیریت شهری باید قرار بگیرد.

حمیدرضا محبی افزود: جمعیت شهرها روز به روز افزایش یافته و کمبود زمین خود را در استان‌ها و مخصوصاً استان‌های شمالی نشان می‌دهد و این مشکلات از مهم‌ترین دلایلی است که اتخاذ راهبرد بلندمرتبه سازی را توجیه پذیر می‌کند.

باید ملاحظات اقتصادی، فنی، زیست محیطی، اجتماعی در الگوهای بلندمرتبه در نظر گرفته شود وی تاکید کرد: باید ملاحظات اقتصادی، اجتماعی، فنی، زیست محیطی و کالبدی در الگوهای بلند مرتبه سازی در نظر گرفته شود.

محبی اضافه کرد: یکی از نکاتی که باید مد نظر مدیریت شهری قرار گیرد مسائل شهرسازی و چگونگی انطباق با بافت شهری و تاریخی و بازتاب‌هایی است که بر محیط کالبدی، فرهنگی و اجتماعی و طبیعی آن شهرها مخصوصاً در مراکز شهرها می‌گذارد که به دلیل حفظ محیط کالبدی باید الگوها انطباق داده شده و بررسی‌های لازم انجام شود.

وی بیان کرد: براساس تجارب جهانی شهرداری‌ها برای حفظ اصول توسعه پایدار اجازه بلندمرتبه سازی در تمام نقاط را ندارند که اگر این امر اتفاق بیفتد ترافیک و مشکلات زیادی را تحمیل خواهد کرد.

محبی گفت: به همین دلیل، براساس یک سند فرادست، اصول منطقه و پهنه بندی در نظر گرفته شده و در یک شرایط خاص بلندمرتبه سازی را تعریف می‌کنند و در طرح‌های جامع و تفصیلی براساس نیازسنجی و قابلیت‌های پهنه‌ها آن را مدنظر قرار می‌دهند.

وی متذکر شد: بدون درنظر گرفتن این موارد اگر بلندمرتبه سازی اتفاق بیفتد یک خطای استراتژیک بوده و بی قاعده نباید این مسئله افزایش یابد زیرا شهرها از نظر مباحث هویتی دچار مشکل خواهند شد.

این فعال صنعت ساختمان عنوان کرد: باید زمینه تاب آوری شهرها و آستانه تحمل منطقه در نظر گرفته شده و سپس به این کار اقدام شود.

امکان توسعه افقی شهر وجود ندارد

رئیس کمیسیون عمران شورای اسلامی شهر گرگان هم در این خصوص به خبرنگار مهر گفت: شهر گرگان از شرق، غرب و جنوب در محاصره اراضی زراعی و از شمال محدود به جنگل‌های هیرکانی ناهارخوران است و عملاً امکان توسعه افقی مرکز استان وجود ندارد.

مهران کاظم نژاد افزود: ضوابط و پهنه‌های بلندمرتبه سازی توسط شرکت مشاور شهرداری گرگان در حال بررسی است و در ادامه مستندات بلندمرتبه سازی در طرح‌های تفصیلی مشخص و برای تصویب به شورای عالی معماری و شهرسازی کشور ارسال می‌شود.

وی ادامه داد: با مشخص شدن پهنه‌ها، بلندمرتبه سازی شفاف شده و سازندگان در آن عرصه‌ها اقدام به ساخت و ساز خواهند کرد.

کاظم نژاد گفت: نمی‌توان یک الگوی کلی برای بلندمرتبه سازی در نظر گرفت و باید گونه بندی ها از جنبه‌های مختلف کالبدی، عملکردی، طراحی شهری، اقتصادی و اجتماعی ملاک عمل قرار گیرد.

وی افزود: تصمیم گیری برای پهنه‌ها و کانون‌های بلندمرتبه سازی با کسب نظرات و دیدگاه‌های مختلف در این زمینه خواهد بود.

رئیس کمیسیون عمران شورای اسلامی شهر گرگان ادامه داد: با توسعه بلندمرتبه سازی امکان کاهش هزینه‌های تمام شده مسکن در گرگان محتمل است؛ یکی از راهکارها برای مهار قیمت مسکن صدور مجوز بلندمرتبه سازی براساس پتانسیل‌های هر منطقه از شهر است.

طرح بلندمرتبه سازی گرگان تا یک ماه آینده آماده می‌شود

معاون شهرسازی شهرداری گرگان هم در این خصوص به خبرنگار مهر گفت: بلندمرتبه سازی به ساختمان‌های بیش به هشت طبقه اطلاق می‌شود و در حال حاضر برای این امر در گرگان مشاور گرفته‌ایم و در حال مطالعه و بررسی بوده و ظرف یک ماه آینده طرح را به شهرداری ارائه می‌کند.

شهرام شاکری افزود: این طرح پس از تصویب در مراجع ذی صلاح مانند کمیسیون ماده پنج و شورای عالی معماری و شهرسازی برای اجرا ابلاغ خواهد شد.

وی ادامه داد: باید پهنه بندی ها انجام شده و در قالب هر پهنه تعداد طبقات مشخص خواهد شد ولی آن چیزی که احتمال می‌رود آن است که نقاط شمالی شهر مانند کمربندی و شهرک‌های آن، اماکن اجرای بلندمرتبه سازی دارند.

شاکری بیان کرد: مطمئناً این طرح در درآمدزایی شهرداری تأثیر می‌گذارد اما ما به دنبال این مسئله نیستیم که اگر این بود در مناطق جنوبی شهر باید آن را اجرایی می‌کردیم اما تاکید کمیسیون‌ها مدیریت شهری و مشاور و مناطق کم برخوردار و شمال جغرافیایی شهر است.

وی گفت: دو مؤلفه اصلی در بلندمرتبه سازی نقش دارد، نخست «دسترسی منطقه» و دارا بودن معابر است و کوچه‌های آن نباید ۶ یا هشت متری بوده و محورهای اصلی منتهی به آن کم ترافیک باشد.

طبق گفته معاون شهرسازی شهرداری گرگان دومین مؤلفه ابعاد و مساحت زمین بوده که در این مسئله تأثیرگذار است.

به گزارش خبرنگار مهر، تلفیق رعایت ملزومات حوزه چشم انداز شهری و ضرورت بلندمرتبه سازی یکی از موضوعات حساسی است که باید مد نظر مدیریت شهری گرگان قرار بگیرد تا علاوه بر رعایت و حفظ سیمای شهری، امکان توسعه سکونتگاه‌های شهری فراهم شده و بخشی از تلاطمات قیمت آپارتمان در گرگان فروکش کند.