راه و روش خرید خانه در فرانسه از سوی خارجی‌ها؛ چگونه در ۴ مرحله ملک بخریم؟

افراد خارجی خواه برای کار و زندگی و خواه برای کسب درآمد اجاره‌بها، حق دارند آزادانه در بازار املاک و مستغلات فرانسه سرمایه‌گذاری کنند و مراحل چهار گانه این کار برای آنها چندان تفاوتی با فرانسوی‌ها ندارد.

در حال حاضر، نزدیک به ۵۹ درصد از فرانسوی‌های بالای ۱۸ سال صاحبخانه هستند که یا خانه و آپارتمان خود را به طور کاملا نقد خریده‌اند و یا با کمک وام بانکی صاحبخانه شده‌اند و در حال پرداخت اقساط ماهانه خود هستند. 

همچنین قیمت مسکن در فرانسه طی ۱۲ سال گذشته نزدیک به ۲۹ درصد افزایش یافته اما اجاره‌بها در همین مدت نزدیک به ۹ درصد بالا رفته است. 

متوسط افزایش بهای واحدهای مسکونی در یک سال منتهی به ژوئن گذشته نیز ۷.۷ درصد گزارش شده که این افزایش در مورد واحدهای آپارتمانی ۵.۲ درصد و برای خانه‌های ویلایی ۹.۷ درصد ثبت شده است.

بر این اساس، بازار مسکن فرانسه نه تنها هنوز برای حضور خارجی‌ها و سرمایه‌گذاری آنها فضای لازم را داراست بلکه قیمت‌ها نیز در این بازار همچنان در حال طی روندی صعودی هستند.  

اما برای خرید مسکن در فرانسه از کجا و چگونه باید شروع کرد؟

• مقایسه افزایش سالانه قیمت و اجاره مسکن در ایران و اروپا؛ کدام کشورهای اتحادیه رکورددارند؟

مرحله ۱

نخستین مرحله ضروری پروژه خرید خانه در فرانسه همانند سایر کشورها، جستجوی ملک به روش‌های مختلفی همچون مشاهده آگهی‌های آنلاین در وب‌سایت‌های تخصصی همانند سولوژه، بررسی پیشنهادهای آژانس‌های املاک، تبلیغات شفاهی و بررسی آگهی‌های وب‌سایت‌های فروش آنلاین عمومی همچون بون‌کوئن، است. 

برای دیدن ملک مورد پسند خود تقاضای وقت می‌کنید. هنگام بازدید از واحد مدنظر خود اطلاعاتی از قبیل مساحت ملک، وجود آزبست در بنا، هزینه‌های شارژ واحد، میزان مالیات سالانه آن و برنامه احتمالی بازسازی‌های دوره‌ای ساختمان را از نماینده آژانس املاک یا مالک درخواست کنید. 

به خاطر داشته باشید که هر واحد مسکونی حداقل باید ۹ مترمریع مساحت و ۲.۲ متر ارتفاع داشته باشد و واحد کوچک‌تر از آن دفتر کار یا انباری محسوب می‌شود. 

مرحله ۲

اگر پس از پایان بررسی‌های اولیه شرایط کلی واحد بازدید شده و مقایسه قیمت آن با واحدهای معامله شده در منطقه، تصمیم به خرید آن گرفتید. حتما باید پیشنهاد قیمت خود را به صورت مکتوب به نماینده آژانس املاک یا مالک ارائه کنید. 

قیمت پیشنهادی خرید ملک نمی‌تواند بالاتر از بهایی باشد که مالک یا آژانس املاک در آگهی خود قید کرده‌ است ولی می‌تواند پایین‌تر از آن باشد. همچنین در مدت اعتبار قیمت پیشنهادی که معمولا یک تا دو هفته تعیین می‌شود، باید به طور مکتوب قید شود.

سپس فروشنده با مشورت آژانس املاک طرف مشورت خود و یا به طور مستقل یک تا دو هفته بررسی تقاضاهای رسیده را آغاز می‌کنند. میزان قیمت پیشنهادی، شرایط و نحوه پرداخت و شرایط کلی خریدار تعیین کننده برنده خواهد بود. 

• هزینه خرید خانه در کدام شهرهای آمریکا پایین‌تر است؟

مرحله ۳

اگر پیشنهاد شما از سوی فروشنده پذیرفته شود، نوبت به ثبت قول‌نامه می‌رسد. برای انجام این کار، هر یک از طرفین، خریدار و فروشنده، باید دفترخانه رسمی (Notaire) خود را برای انجام امور ثبت معامله به یکدیگر معرفی کند. دفترخانه مورد وثوق خریدار موظف است تمامی اسناد ملک را بررسی کند و تمامی بررسی‌های کارشناسی لازم را در مورد رعایت استاندارهای لازم در ساختمان و واحد مورد معامله، انجام دهد. خریدار موظف است تقریبا ۷ درصد قیمت ملک را به عنوان هزینه ثبت معامله و انجام تشریفات قانونی آن به حساب دفترخانه مورد تایید خود واریز کند. البته این رقم در مورد واحدهای نوساز به ۳ درصد و در موارد معدودی به صفر می‌رسد.   

دفترخانه‌ها قرار امضای قولنامه را هماهنگ می‌کنند. سپس در روز موعود، خریدار به همراه نماینده دفترخانه خود به دفترخانه معرفی شده از سوی فروشنده می‌روند و با حضور او قولنامه بر پایه اسناد رسمی ملک و شرایط پرداخت و تسویه وجه معامله (نسبت آورده نقدی و وام بانکی) تنظیم می‌شود.

پس از امضای قولنامه، دو طرف از یک فرصت ۱۰ روزه قانونی برای فسخ بی‌قید و شرط آن برخوردارند. اما پس از این مهلت، قولنامه در اداره مالیات ثبت می‌شود و خریدار هم موظف است که رقم پیش‌پرداختی را که در قولنامه متعهد شده، به حساب دفترخانه فروشنده واریز کند. این رقم معمولا معادل ۱۰ درصد قیمت ملک است ولی گاه در رقابت میان خریداران به بیش از ۲۰ درصد هم می‌رسد. 

اما بانک‌های فرانسوی بر اساس اعتبار و وضعیت درآمدی خریدار نسبت به تامین تمامی هزینه خرید ملک از طریق اعطای وام نیز متعهد می‌شوند که در این صورت خریدار بدون هیچ آورده‌ای موفق به خرید خانه می‌شود. 

البته اگر خریدار متقاضی دریافت وام مسکن باشد به محض پسندیدن هر ملکی باید از بانک خود بخواهد که برآورد میزان وام پرداختی به آن ملک را به طور مکتوب اعلام کند که نسخه‌ای از آن در اختیار مالک و دفترخانه‌ها قرار می‌گیرد. پس از امضای قولنامه، متن مهر و امضا شده آن به بانک ارائه می‌شود تا بررسی نهایی خود را برای اعطای وام اعلام کند. بانک سپس با بررسی اعتبار و درآمد خریدار و بررسی هزینه بیمه وام، می‌تواند با درخواست خریدار موافقت یا مخالفت کند. در صورت مخالفت بانک یا قولنامه فسخ می‌شود و یا خریدار سراغ بانک دیگری می‌رود. در صورت موافقت بانک هم، خریدار ۱۰ روز فرصت دارد تا موافقت خود را با پیشنهاد بانک اعلام کند. این فرصت زمانی حتما باید رعایت شود. معمولا پروسه دریافت وام مسکن از بانک‌های فرانسه حدود ۲ ماه طول می‌کشد.

هر چند نرخ بهره ۱.۷ تا ۲.۹ درصدی وام مسکن در فرانسه که دو سال پیش به زیر ۱ درصد نیز رسیده بود، با توجه به نرخ بهره بالای وام بانکی در ایران، برای ایرانی‌ها بسیار جذاب به نظر می‌رسد ولی دریافت آن از سوی ایرانی‌ها غیرممکن است، مگر در موارد نادری برای افرادی که دارای اقامت‌های بلندمدت کاری هستند. 

به کانال تلگرام یورونیوز فارسی بپیوندید 

مرحله ۴

در مرحله آخر، دفترخانه‌ها قرار امضای سند فروش را با فروشنده، خریدار و بانک هماهنگ می‌کنند. در این نشست که پس از واریز باقیمانده رقم ملک به صورت نقدی یا وام مسکن به حساب دفترخانه فروشنده برگزار می‌شود، اسناد نهایی فروش امضا، تشریفات قانونی ثبت معامله آغاز و واحد مسکونی رسما تحویل خریدار می‌شود. سپس اگر فروش با مشارکت آژانس املاک صورت گرفته باشد، دفترخانه حق‌الزحمه آن را از رقم فروش به حسابش واریز می‌کند که معمولا معادل ۴ درصد قیمت ملک است. همچنین پول خریدار نیز از سوی دفترخانه به حسابش واریز می‌شود. در مجموع، طی این چهار مرحله به طور معمول ۳ ماه زمان می‌برد.

البته اگر خریدار به تعهدات مالی خود به موقع عمل نکند و متهم شود که با عدم پیگیری به موقع مسايل بانکی روند اجرای قولنامه را مدام به تاخیر می‌اندازد، مشمول پرداخت جریمه فسخ می‌شود که می‌تواند تا ۱۰ درصد قیمت ملک باشد. 

در حال حاضر، هیچ قانونی در فرانسه مبنی بر اعطای اقامت به افراد خارجی خریدا ملک در این کشور، وجود ندارد.