همه چیز در مورد سرقفلی و حق کسب و پیشه - کاربردی

به منظور آشنایی بیشتر با قوانین مرتبط با سرقفلی میبایست به قوانین روابط موجر و مستاجر آشنایی کامل داشته باشید که در ذیل به شرح آن می پردازیم:

• مقرارت قانون مدنی در باب اجاره ( مواد ۴۶۸ الی ۵۰۶ قانون مدنی)مختص کلیه املاک استیجاری

• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶/۵/۱- فقط مختص املاکی که تجاری هستند یا استفاده تجاری می شوند

• ماده واحده مصوب۶۵/۸/۱۵ الحاقی به قانون ۵۶- در مورد املاک تجاری است

• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲/۲/۱۳- مختص املاک مسکونی

• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ ( از تازریخ ۱۳۷۶/۷/۱) لازم الاجرا ء شده -مختص املاک تجاری و مسکونی است

  نکته ***

  اگر قرارداد اجاره ای بعد از تاریخ ۱۳۷۶/۷/۱ تنظیم شده باشد( اعم از تجاری و مسکونی )، شرایط شکلی قرارداد ( مندرج در ذیل )رعایت شود:

1. قرارداد اجاره در ۲ نسخه تنظیم شده باشد

2. دارای تاریخ روز و ماه و سال باشد

3. دو شاهد ذیل آن را امضاء کرده باشند
   مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶می شود در غیر اینصورت ممکن است مشمول سایر قوانین مندرج در بالا گردد .

سرقفلی در حقوق ایران

• برای اولین بار عنوان سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ و لایحه قانونی اصلاح قسمتی از مقررات قانون نوسازی وعمران ۱۳۵۸ استفاده شده سپس در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بجای استفاده از عنوان سرقفلی ، از عبارت حق کسب و پیشه استفاده شده است.

• در نهایت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ صراحتا از عبارت حق سرقفلی ، استفاده نموده و بطور کلی امتیاز حق کسب و پیشه را برای مستاجرین حذف نموده که در خصوص دعاوی مربوط به سرقفلی می توانید از مشاوره حقوقی در حوزه سرقفلی استفاده نماید.

حق سرقفلی چیست؟

در حقوق ایران و عرف تجاری بازار از عبارت سرقفلی و حق کسب و پیشه بصورت یک جا و به یک معنی استفاده می شود و لکن عملا این دو عنوان با یگدیگر کاملا متفاوت هستند .

• حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای مدت اجاره از ناحیه مستاجر، به عنوان حق سرقفلی به مالک پرداخت می شود و به عبارتی نوعی حق تقدم در انتفاع از ملک استیجاری محسوب می شود که در زمان تخلیه ملک، مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد.

• حق سرقفلی یک حق تبعی است که به تبع مالکیت ذینفع بر منافع ملک( عقد اجاره) ایجاد می گردد و هر چند که نقل و انتقال سرقفلی به نحو مستقل در رویه بازار انجام می شود و لکن حق سرقفلی به تنهایی، موجب ایجاد حق استفاده مستاجر از عین مستاجره نمی شود.

• حق مالکیت دائم مستاجر بر منافع ملک تجاری را حق سرقفلی می گویند این در حالیست که در عقد اجاره مالکیت مستاجر، بر منافع مورد اجاره موقتی است در حقوق ایران و عرف بازار انتقال حق سرقفلی توام با عقد اجاره است

نکاتی پیرامون سرقفلی

• اگر عقد اجاره و صلح سرقفلی در دو زمان متفاوت منعقد گردد ، روابط موجر و مستاجر فیمابین طرفین ،تابع قانون زمان وقوع عقد اجاره است نه زمان انعقاد سرقفلی

• قانون حاکم بر روابط استیجاری ، قانون زمان وقوع عقد اجاره است

• حق سرقفلی با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر ایجاد می شود؛ هرچند که عده ای معتقدند ، با انعقاد عقد ، صرفا سبب ایجاد حق سرقفلی می شود و شرط استحقاق حق سرقفلی به مستاجر ،حسن شهرت مستاجر است

• حق سرقفلی صرفا به مالک پرداخت میشود نه به مستأجر اول

• در حق سرقفلی ، شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی، بر خلاف حق کسب و پیشه تاثیری در حق سرقفلی ندارد

ویژگی های حق سرقفلی

۱.سرقفلی در زمره حقوق مالی است و همانند سایر حقوق مالی از جمله ملک و حق انتفاع و... به ارث می رسد.
۲.سرقفلی جزء اموال ناملموس و غیر مادی است و نمی توان درآن تصرف نمود و قواعد مرتبط با اموال مادی و فیزیکی از جمله اماره تصرف، مشمول آن نمی شود.
۳.حق سرقفلی جزء اموال غیر منقول تبعی است چرا که حق سرقفلی بواسطه عقد اجاره در محل کسب بوجود می آید بطور مثال حق انتفاع از اموال غیر منقوله از اموال غیر منقول تبعی است.

حق کسب و پیشه چیست؟

• حقی است که برای مستأجر و درخلال مدت اجاره، با توجه به شهرت کسبی و حق مشتری گیری وی ایجاد می شودچه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.

• به عبارتی ایجاد این حق کاملا ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشود یعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود.

بطور مثال :

• اگر مستاجری مغازه ای را جهت شیرینی فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته و در نتیجه فعالیت مستاجر ،آن محل در ذهن مشتریان گذری و یا بومی ، بعنوان شغل شیرینی فروشی در ذهنشان بماند امکان دارد بارها برای خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق ،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویند.

• برابر قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶اگر به مستاجری قبل از سال ۱۳۷۶ ،مغازه ای را به اجاره واگذار می کردیددیگر مالک نمی توانستید در انقضای مدت قرارداد اجاره ،ملک استیجاری را تخلیه نماید ولو آنکه مدت اجاره بصورت موقت ( ولو یکسال ) باشدچرا که به مستأجر ،حق کسب و پیشه تعلق می گرفت.

نکته ***

• در صورتی که تاریخ قرارداد اجاره تنظیمی بعد از سال ۱۳۷۶ باشد ، کلا موضوع حق کسب و پیشه منتفی می شود و در هر صورت می توان از وکیل حقوقی سرقفلی استفاده کرد.

تفاوت حق سرقفلی قبل از سال ۱۳۷۶ و بعد از سال ۱۳۷۶

الف.دایره تعلق حق سرقفلی به مستاجر :

حق سرقفلی در قبل از سال ۱۳۷۶ فقط در صورتی به مستاجر تعلق می گرفت که با توافق موجر و مستاجر قیمت حق سرقفلی تعیین می شد و مستاجر آن را پرداخت می نمود.

و لکن دایره حق سرقفلی برای مستاجر ( بعد از سال ۱۳۷۶ )بسیار گسترده تر شده و حتی در مواردی مستاجر بدون پرداخت حق سرقفلی ، دارنده حق سرقفلی می شد که در ذیل به ذکر آن می پردازیم :

• در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

• هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

• هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

ب.موارد تخلیه عین مستاجره :

در قانون سال ۱۳۵۶ ،دایره تخلیه عین مستاجر به جهت تخلفات مستاجر بسیار گسترده تر از سال ۷۶ بوده بطور مثال تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها ء و انتقال به غیر صراحتا پیش بینی شده که در قانون سال ۷۶ این موارد وجود ندارد.

و لکن در قانون سال ۱۳۷۶ دایره شمول تخلیه عین مستاجر به جهت تخلفات بعمل آمده مشروط و محدود شده است.

داود چشمی - وکیل پایه یک دادگستری

hekmat.co