چگونگی روابط حسنه حقوقی بین مؤجر و مستأجر

 بزرگ‌ترین دغدغه مردم به‌خصوص در شهر بزرگ تهران مسکن است. حدود ۵۰ درصد اهالی کلان‌شهر‌ها مستأجر هستند و ازاین‌رو با مؤجر‌های خود سروکار دارند. در این گزارش بر روابطشان از لحاظ اجتماعی و حقوقی پرداخته‌ایم. «اجاره» واژه رایج و پرکاربردی است که همه ما کم‌وبیش درباره‌اش می‌شنویم و بیشتر افراد با معنی و مفهوم آن آشنا هستند. موضوع اجاره به طور معمول اشیا هستند و بیش از همه اجاره درباره زمین و ساختمان و گاهی خودرو یا ماشین‌آلات صنعتی به کار برده می‌شود. با توجه به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آن‌ها به خانه یا محل سکونت و اقامت به عنوان نیاز اساسی و همچنین استفاده از ساختمان‌های با کاربری‌های گوناگون از جمله تجاری، اداری، صنعتی و مسکونی قانون‌گذار برای تنظیم روابط در اجاره املاک و اموال ضوابط و مقرراتی را پیش‌بینی کرده است.

اجاره در لغت به معنی واگذاری چیزی به فرد دیگر است. عقد اجاره را یک عقد موقت می‌دانند که اجاره علی‌الاصول به‌رایگان و به قصد تبرع صورت نمی‌گیرد. در حقیقت معوض بوده و برهم خوردن عوضین گاه منجر به باطل شدن عقد اجاره می‌شود. در فقه امامیه و فقه عامه هم تعریف‌های نزدیک به هم از عقد اجاره آمده است که نظر مشهور آن را تملیک منافع به‌عوض معلوم دانسته‌اند. به طورکلی می‌توان گفت که اجاره عقدی تملیکی، معوض و موقت است. به‌غیر از مالک یا وکیل قانونی، شخص دیگری نمی‌تواند، قرارداد بین مؤجر و مستأجر را عقد کند. همچنین مستأجر می‌تواند، مکانی را که اجاره کرده به شخص دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در قرارداد این حق به او داده نشود.

بیشتر بخوانید

• ۲۵ قانون مهم آپارتمان نشینی که هر کسی باید بداند

تاریخچه آداب اجاره‌نشینی
معاملات آپارتمان و بالطبع اجاره‌نشینی در ایران پدیده‌ای معاصر است. تقریباً از اواسط دوران قاجار و آن هم در شهر تهران رواج می‌یابد. سپس خرید ملک یا اجاره به این نحو به مرور به شهر‌های دیگر ایران سرایت کرده و به امری معمول تبدیل می‌گردد. در ابتدا شهر‌هایی که ظرفیت پذیرش مهاجر برای کار و برخورداری از امکانات اولیه زندگی را داشته اند، به عنوان بستری مناسب برای اجاره‌نشینی رونق پیدا می‌کنند. عوامل مختلفی از قبیل رشد روزافزون جمعیت، کمبود زمین و فضای خالی برای ساخت‌وساز‌های بیشتر، مهاجرت به شهر‌های بزرگ‌تر برای یافتن کار و مهم‌ترین آن‌ها پدیده فقر اقتصادی در رواج پدیده‌ای به نام اجاره‌نشینی مؤثر بوده‌اند. «جعفر شهری» نویسنده کتاب «تاریخ اجتماعی تهران در قرن سیزدهم» در مورد آداب اجاره‌نشینی در آن دوران می‌نویسد که آداب اجاره‌نشینی، علم‌الاجتماع کاملی به‌حساب می‌آمده که جاروی حیاط و شستن پاشویه حوض و چاهک و... از وظایف مستأجر‌ها بوده است. همین‌طور برف‌روبی در زمستان و آب‌پاشی در تابستان که مستأجر‌های یک خانه بین خود تقسیم می‌کرده‌اند. 

امروز اجاره‌نشینی بسیار مرسوم است، بنابراین آشنایی با قوانین مربوط به مؤجر و مستأجر الزامی است. زمانی که آپارتمان یا مغازه‌ای را برای سکونت یا کسب‌وکار اجاره می‌کنید، وارد رابطه‌ای خواهید شد که طرفین آن را ملزم به رعایت قوانین و مقرراتی می‌نماید. روابط پیچیده‌ای که گاه بدون حمایت قانون امکان حل و فصل آن وجود نخواهد داشت. این اختلافات و مشکلات که در روابط مؤجر و مستاجر امری طبیعی محسوب می‌شود در ماده قانون‌هایی توسط قانونگذار مصوب شده که در صورت بروز مشکل راهگشا خواهد بود. 

به طور معمول اجاره‌بها یا به گفته قدیمی‌ها کرایه همان پولی است که باید مستأجر در زمان‌های معین به مؤجر (مالک) بپردازد. ممکن است پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان مثل قرض‌الحسنه که پرداخت می‌شود در قرارداد اجاره محل مسکونی به عنوان بخشی از اجاره‌بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود؛ هر آنچه به عنوان تضمین، ودیعه و از این قبیل میان طرفین توافق و مبادله شود معتبر است و باید بر اساس آن عمل شود. انتقال محل اجاره به دیگری چنانچه در اجاره محل تجاری یا مسکونی، مالک یا همان مؤجر مالکیت محل را به دیگری واگذار کند، قرارداد اجاره معتبر باقی می‌ماند، مگر آن که در قرارداد میان مؤجر و مستأجر توافق دیگری شده باشد. مثل اینکه توافق شده باشد که در صورت انتقال مالکیت مورد اجاره به دیگری قرارداد توسط یکی از طرفین قابل‌فسخ باشد یا خودبه‌خود پایان یابد (به‌اصطلاح حقوقدان‌ها منفسخ شود) یا با توافق مؤجر و مستأجر تمام شود (به بیان حقوقدان‌ها اقاله شود)

مصوبات جدید حقوقی
در محل اجاره تجاری، چنانچه پیش از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد یا پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم و مستأجر در آغاز اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت پرداخت نموده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستأجر بدون اجازه و توافق مؤجر (مالک) و اثبات آن به درخواست مؤجر محل اجاره تخلیه و نیمی از مبلغ مذکور به مستأجر متصرف پرداخت می‌شود. همچنین چنانچه مؤجر بخواهد محل اجاره تجاری را بدون حق قراردادی یا دلیل قانونی تخلیه کند به‌شرط موافقت مستأجر و پرداخت مبلغ فوق‌الذکر تخلیه انجام می‌شود.

در اواخر خردادماه ۱۴۰۱ و در جلسه شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا در قالب بسته سیاستی مقرر شد، همه قرارداد‌های اجاره مسکونی به‌صورت خودکار و به مدت یک سال با نرخ حداکثر ۲۵ درصد افزایش نسبت به سال گذشته تمدید شود. در این مصوبه، بر همزمانی اجرای آن با تصویب و ابلاغ طرح دوفوریتی حمایت از مستأجران که در مجلس در حال بررسی است، تأکید شده است. این مصوبه استثنائاتی از جمله لغو تمدید خودکار قرارداد اجاره مسکن در صورت فروش آن از سوی مؤجر، ازدواج افراد درجه یک خانواده مؤجر، اخذ پروانه ساختمانی بازسازی ملک و ... نیز دیده شده است، اما به‌صورت کلی شورا‌های حل اختلاف حکم تخلیه ملک را در شرایط عادی برای مؤجر صادر نمی‌کنند. 

مهران عبدی وکیل پایه یک دادگستری در خصوص بررسی ماهیت حقوقی این مصوبه و آثار ناشی از آن توضیح می‌دهد: «عقد اجاره، در زمره عقود رضایی است و بر مبنای اصل آزادی اراده تنها زمانی که هر دو طرف عقد بخواهند و بر تمام مفاد عقد از جمله میزان اجاره‌بها توافق کنند، قابلیت انعقاد و تمدید را داراست. تنها جایی می‌توان اصل آزادی اراده را محدود کرد که این امر در قانون صراحتاً مقرر شده باشد.» 

وی با بیان اینکه البته در قوانین ایران دخالت قانون‌گذار در روابط استیجاری طرفین امری نوظهور نیست و قانون در دو حوزه املاک استیجاری مسکونی و همچنین اجاره محل کسب و پیشه مداخله کرده می‌گوید: «قوانین روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ و حتی آئین‌نامه تعدیل مصوب سال ۱۳۲۴ بر این گروه از اجاره‌ها حکومت می‌کرد و آن را به صورت سازمان حقوقی ویژه‌ای درآورده بود که حکومت اراده در آن ناچیز بود.»

 این کارشناس حقوقی می‌افزاید: «اما تجربه نشان داده که دخالت قوه قانون‌گذاری مؤثر نبوده و در زمینه محل سُکنی وضعیت به حکومت قانون مدنی و حاکمیت اراده بازگشته و در خصوص محل کسب هم تمایل بر بازگشت به قواعد عمومی است.»

عبدی یادآور می‌شود: «رابطه مؤجر و مستأجر از مسائل مهم اجتماعی و اقتصادی است که امروزه هیچ دولتی نمی‌تواند بی‌اعتنا بماند و ناچار باید در تنظیم روابط مالکان و مستأجران دخالت کند.»

 وی مصوبه شورای هماهنگی اقتصادی سران قوا را این‌گونه تحلیل می‌کند: «هدف از وضع این مصوبه حفظ نظم عمومی اقتصادی و حمایت از طبقه مستأجر در برابر مالک است؛ چراکه عرضه کالا در دست مالک است و مستأجران ناچارند برای تأمین محل سکونت خود با هر شرایطی آن را در اختیار گیرند.»
 این وکیل دادگستری تصریح می‌کند: «قانون یا «مصوبه موصوف به مثابه قانون» به حمایت از این گروه مصرف‌کننده برخاسته و قالبی آماده ساخته تا در چارچوب آن مستأجران از تجاوز مصون بمانند. از طرفی جلوگیری از بالا رفتن اجاره املاک و تثبیت نسبی آن، ملازمه با تثبیت هزینه زندگی دارد و می‌توان استدلال کرد هدف مرجع تصویب‌کننده، به‌نوعی حفظ مصالح عمومی است.»

 وی خاطرنشان می‌کند: «با اجرای این بسته حمایتی پس از پایان مدت اجاره، رابطه حقوقی مؤجر و مستأجر قطع نمی‌شود و مؤجر ملزم به تنظیم اجاره‌نامه جدید است.»

 به گفته کارشناس حقوقی، دولت (حاکمیت) باید توجه کند که این راهکار موقتی بوده و نمی‌تواند داروی دائمی و درمان قطعی تلقی شود، چراکه اولاً: بر خلاف قواعد حقوقی و فقهی مسلم از قبیل اصل آزادی قراردادی و قاعده تسلیط است و هر مالکی امکان همه‌گونه تصرف مشروع در اموال خود را دارد و افراد می‌توانند آزادانه با یکدیگر قرارداد ببندند. ثانیاً: به‌کار بستن این راهکار‌ها نتیجه موردنظر دولت را به بار نمی‌آورد؛ چراکه باعث کاهش رغبت مالکان برای اجاره املاک مسکونی می‌شود که این امر خود موجب افزایش اجاره‌بهای املاک محدود باقی‌مانده شده و این نقضِ غَرض است، ثالثاً: ممکن است مؤجران متوسل به برخی ترفند‌های غیرعادی شده و در پی ایجاد شرایط ماده دوم از دستورالعمل (استثنائات و تبصره‌های مصوبه) از قبیل تنظیم و تهیه اسناد فروش ملک و ... بروند و این امر صلح اجتماعی را به خطر می‌اندازد؛ مضافاً اینکه دخالت حاکمیت در روابط اقتصادی مردم خلاف اصل و قاعده بوده و شایسته است دولت با بهبود شرایط اقتصادی، تعادل را به بازار برگرداند.

دعاوی مؤجر و مستأجر
مؤجر (مالک) می‌تواند در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع نوشته شده در قرارداد و برخلاف توافق، انتقال محل اجاره به دیگری (در صورت ممنوعیت در قرارداد محل مسکونی و در صورت عدم اجازه به مستأجر در اجاره محل تجاری)، تخریب و صدمه به محل اجاره که قابل جلوگیری هم نباشد، عدم پرداخت اجاره‌بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسکونی با مراجعه به شورای حل اختلاف در باره محل اجاره مسکونی و دادگاه عمومی حقوقی درباره محل اجاره تجاری دعوی حقوقی مطرح کند و دادخواست بدهد. موارد یادشده در صورت اثبات و انطباق با مقررات یا شرایط قرارداد می‌تواند مستند تخلیه محل اجاره یا دریافت خسارت یا محکومیت مستأجر به جلوگیری از تخلف باشد؛ مستأجر هم می‌تواند در مواردی مثل تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) و یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده است و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستأجر، بر اساس قانون و قرارداد، همچنین بازگرداندن ودیعه، قرض‌الحسنه یا هر مبلغی که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یاد شده مراجعه و دادخواهی کند. 

محمدیان، کارشناس حقوقی با بیان اینکه اصل در قانون و فقه، آزادیِ مالک برای تصرف در ملک است می‌گوید: «اما با توجه به شرایط اقتصادی خاص کشور، دولت می‌تواند در روابط مؤجر و مستأجر ورود کند.»

ایمان عارفیان کارمند پتروشیمی و ساکن شیراز به گزارشگر کیهان می‌گوید: «در شیراز مدتی مستأجر بودم. قصد تخلیه ملک را داشتم و به مؤجر اطلاع دادم. کلید را نگه داشتم و هنگامی‌که تمام پولم را داد به او تحویل دادم.»

 او توصیه می‌کند تا همه پول خود را نگرفتید کلید را تحویل ندهید؛ چون ممکن است او پول را ندهد و شما هم مدرکی ندارید! و باید به دادگاه بروید و این امر خیلی‌خیلی سخت و طاقت‌فرساست.

ارتباط میان مستأجر با مالک - یا به قول قانون مؤجر - ارتباطی متنوع و پر از داستان‌های عجیب‌وغریب است. صدالبته این موضوع چندان غیرطبیعی نیست، چرا که مالک بخشی از دارایی خود را در محدوده‌ای از زمان به فردی دیگر واگذار می‌کند. در این صورت، حساسیت بیش از حد مالک یا اهمال غیرمتعارف مستأجر می‌تواند زمینه را برای تنش بین دو طرف آماده کند. اما موضوع فقط به حساسیت مالک و اهمال‌کاری مستأجر ختم نمی‌شود، وجود قوانین متناقض و مشکلات اجرا و نیز آیین‌نامه‌های موجود، بر آتش اختلافات میان طرفین می‌دمد. 

داوود چرغانی اهل بهبهان و ساکن شهرستان جم از توابع بوشهر می‌گوید: «سال قبل قراردادم با مؤجر به اتمام رسید و قصد تخلیه خانه را داشتم. خانه را تخلیه کرده و کلید را به او دادم؛ اما از پرداخت پولم استنکاف می‌کرد و ۲۰ میلیون تومان نزدش باقی‌مانده بود و نمی‌داد! با تماس‌های فراوان و اصرار و ابرام و ایجاد حواشی زیاد پس از ۲ ماه پولم را برگرداند.» او به ما توصیه می‌کند مادامی‌که تمام پول خود را از مؤجر نگرفتید، کلید را تحویل ندهید!»

آشنایی با انواع اجاره‌نامه
در قانون مدنی ایران در ماده ۴۶۶ اجاره، این‌گونه آمده است: «اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره‌دهنده را مؤجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند.»

در قانون سه نوع اجاره‌نامه مورد تأیید است که شامل: مسکونی، تجاری، موسسه‌های خیریه یا درمانگاه‌ها خواهد بود. اگر مؤجر و مستأجر توافق داشته باشند، قرارداد امضا خواهد شد که مطابق آن مستأجر باید مبلغی را به مؤجر تحویل دهد تا برای مدت مشخصی ملک را در اختیار داشته باشد. در حقیقت با پرداخت اجاره‌بها، مستأجر، مالک منافع عین مورد اجاره قرار می‌گیرد.

در ادامه به شرح چند نکته مهم در یک قرارداد اجاره‌نامه، می‌پردازیم. در قانون مؤجر و مستأجر، شخصِ دیگری به‌جای مالک نمی‌تواند، ملک را اجاره دهد.
به غیر از مالک یا وکیل قانونی، شخص دیگری نمی‌تواند، قرارداد بین مؤجر و مستأجر را عقد کند. همچنین مستأجر نمی‌تواند، مکانی را که اجاره کرده به شخص دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در قرارداد این حق به او داده نشود.

اگر در قرارداد اجاره، مدتی معین مشخص نشود، اجاره باطل خواهد شد. به طور معمول مدت‌زمان برای اجاره را یک سال در نظر می‌گیرند. در این قانون کودکان و افراد فاقد صحت روان نمی‌توانند، ملک اجاره کنند یا ملکی را اجاره دهند، برای این کار باید قیم این افراد اجاره‌نامه را امضا کرده باشند.
طبق قانون مؤجر و مستأجر که در سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است، قرارداد اجاره‌نامه باید به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد، این قرارداد را امضا کرده باشند. همچنین طبق قانون باید قرارداد در دو نسخه تنظیم شود که یک نسخه آن دست مؤجر و دیگری در دست مستأجر باشد. دقت کنید که اگر قرارداد کتبی نداشته باشید، ممکن است که مشکلاتی برای شما رخ دهد و این‌گونه موارد در هیچ قانونی، قابل پیگیری نیست.

منبع: روزنامه کیهان 

باشگاه خبرنگاران جوان وب‌گردی وبگردی