مهار قیمت‌ها با چشم‌پوشی از تورم و گذر از مبانی حقوقی! / تنظیم بازار مستغلات مکانیزم کارآمدتر می‌طلبد

گروه استان‌های خبرگزاری دانشجو، علی قاسمعلی؛* شرایط نابسامان بازار مسکن در ماه‌های گذشته و گلایه‌مندی شدید مردم از تورم شدید نرخ اجاره بها و خرید مسکن سبب شد تا چاره‌اندیشی در این بخش در دستور کار قرار بگیرد، در این راستا و با تکیه بر نظر کارشناسان مسکن مبنی بر نقش مشهود و مستقیم برخی تخلفات واحد‌های مشاور املاک در تشدید نابسامانی و افزایش روزافزون قیمت مسکن و اجاره بها طرحی برای نظارت مطلوب‌تر در این بخش در دستور کار قرار گرفت.

براساس مصوبات هشتمین جلسه شورای عالی مسکن کشور در ۲۴ اردیبهشت امسال، مصوبات جلسه معاون اول رئیس جمهور و همچنین بند پنجم تصمیمات جلسه هشتاد و هشتم کارگروه هماهنگی اقتصادی دولت اجرای طرح کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات در کشور آغاز شد تا ضمن برخورد قاطع و سریع با تخلفات و پیشگیری از تکرار تخلفات در صنف بنگاه و مشاورین املاک و بستر مناسب برای اجرای ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم فراهم شود.

در طرح مذکور اهداف متعددی همچون ساماندهی بنگاه‌های متخلف ساماندهی حق الزحمه مشاوران املاک، کاهش حباب قیمت بازار مسکن، شناسایی خانه‌های خالی، جلوگیری از معاملات سفته بازی و ثبت معاملات در سامانه اسناد پیش بینی شده است.

بر اساس بخش نامه ابلاغی، ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها متولی اجرای این طرح در استان‌های مختلف کشور شدند. با گذشت فقط چند جلسه طرح تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات، ضعف‌ها و چالش‌های این طرح نمایان شده و به ظن بسیاری از کارشناسان بازنگری و آسیب شناسی این طرح امری ضروری است.

مهدی ملک، مدیر کل راه و شهرسازی گلستان در خصوص اجرای طرح تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات اظهار کرد: متاسفانه در دو سال اخیر برخی از مشاورین املاک و بنگاه‌های ملکی برای افزایش نرخ املاک و مستغلات با هم به رقابت پرداختند و هر کدام در پی افزایش بیشتر و غیر متعارف قیمت ابنیه و واحد‌های مسکونی بودند.

ملک افزود: قیمت گذاری بدون نظارت بنگاه‌های املاک یکی از دلایل رشد سرسام‌آور قیمت مسکن در کشور است که با اجرای طرح تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات ترمز این خودسری‌ها کشیده خواهد شد.

وی گفت: در چند هفته نخست اجرای این طرح شاهد بازخورد بسیار مثبتی از سوی مردم گلستان بوده‌ایم به طوری که ۹۹ درصد مردم از اجرای این طرح رضایت مطلوبی داشتند و این امر مسئولیت ما را بیشتر کرده است.

مدیر کل راه و شهرسازی گلستان گفت: در استان گلستان ۳۲۶۴ بنگاه مشاور املاک در حال فعالیت است که ۱۳۹۵ واحد از آن‌ها در مرکز استان مستقر هستند.

ملک گفت: از ابتدای طرح تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات ۵۷۰ فقره بازدید از مشاورین املاک گرگان انجام شد که ماحصل آن صدور ۹۰ فقره اخطاریه و همچنین پلمپ ۶۰ واحد متخلف بوده است.

وی گفت: در این بازدید‌ها، از سوی بازرسان اداره کل تعزیرات ۹۳۹ میلیون تومان و از سوی بازرسان اصناف ۱۷۶ میلیون تومان جزای نقدی برای متخلفان در نظر گرفته شده است

ملک گفت: انتظار داریم برای شناسایی واحد‌های خالی از سکنه، دستگاه‌های خدمات رسان مانند ادارات برق، گاز و آب با همکاری اداره پست راهکاری عملیاتی ارائه کنند و در این فرآیند کمک یار راه و شهرسازی باشند.

 

رشد ۲۰ درصدی اجاره با افزایش ۳۰۰ درصد قیمت ملک تناسب ندارد

روح الله امیری، قاضی و سرپرست مجتمع شورای حل اختلاف گرگان هم در خصوص اجرای این طرح گفت: قیمت خانه در یکی دو سال اخیر ۳۰۰ درصد افزایش داشته است، اما در برخی مواقع شاهد صدور دستورالعمل‌ها و بخشنامه‌هایی هستیم که اصلاً با این شرایط اقتصادی جامعه همخوانی ندارد.

وی گفت: وقتی قیمت یک ملک ۳ برابر شده است نمی‌توان انتظار داشت که موجر ملک خود را با افزایش صرفاً ۲۰ درصدی اجاره بها به مستأجر اجاره دهد.

امیری افزود: در کنار طرح‌های ضربتی و نظارتی باید قوه مجریه به دنبال کار اساسی در حوزه مسکن باشد، پیش بینی یارانه مسکن سهولت در پرداخت تسهیلات برای رهن و اجاره مسکن یکی از راهکار‌های موثر در این مسیر است.

سرپرست مجتمع شورای حل اختلاف شهرستان گرگان گفت: تصمیمات و دستورالعمل‌ها باید منطقی و منطبق با تورم باشد، بخشی از چالش و التهابات بازار مسکن به کم سوادی حقوقی مشاورین املاک مربوط است، در امر آموزش مشاورین املاک و بنگاه‌ها کم کاری شده است.

قاضی امیری ادامه داد:با تکیه بر قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ و قانون مدنی قرارداد‌های غیر رسمی و عادی در محاکم قابل استناد هستند و برای سلب سندیت این قرارداد‌ها باید راهکاری قانونی مصوب شود، مباحث شرعی هنوز در این خصوص اعلام موافقت نکرده است که امید است این موضوع در مرجع تشخیص مصلحت نظام مطرح و برای آن چاره‌اندیشی شود.

 

چالش‌های حقوقی طرح باید اصلاح شود

تقی حسام، مدیرکل تعزیرات حکومتی گلستان هم معتقد است که تکلیف و الزام به افزایش حداکثر ۲۰ درصدی نرخ اجاره بها با واقعیات اقتصادی در جامعه تناسب ندارد.

حسام گفت: افزایش تورم و رشد چند برابری قیمت واحد‌های مسکونی سبب شده تا خود مستاجران به افزایش حقوق ۳۰ تا ۴۰ درصدی نرخ اجاره بها رضایت داشته باشند در حالی که بر اساس نص قانون این میزان رشد جرم انگاری شده و تخلف محسوب می‌شود.

وی گفت:در اجرای طرح تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات باید واقعیات اقتصادی جامعه مدنظر قرار بگیرد؛ اگر واقعیت‌های اقتصادی و تورم مشهود در جامعه را نپذیریم قرارداد‌ها از بنگاه‌های ملکی به خانه‌ها کشیده می‌شود.

حسام اظهار کرد: یکی از مباحثی که در این طرح به آن تاکید شده است، سلب اعتبار از معاملات عادی و غیرثبتی است؛ در حالی که بر مبنای قانون اسناد مربوط به معاملات ملکی حتی بدون کد رهگیری و عادی در مراجع قانونی دارای وجاهت است.

مدیر کل تعزیرات حکومتی گلستان گفت: اجرای برنامه‌های کنترلی و نظارتی در حوزه مسکن یکی از مطالبات مردم است، اما باید ضمانت اجرایی برای رویکرد‌های منظور شده و مصوبات این طرح دیده شود تا در آینده دچار چالش‌های حقوقی نشویم.

 

پلمب مشاور املاک متخلف منجر به کاهش قیمت مسکن می‌شود؟

حمیدرضا آریان فر، یکی از مشاورین املاک گرگان در گفتگو با خبرنگار دانشجو گفت: تعیین دستوری قیمت در بازار مسکن امری محال است، زیرا بین تولید و تقاضا شکاف بسیار شدیدی وجود دارد و دارندگان و مالکان مسکن به سبب نیاز مستاجران نرخ نهایی را تعیین و اعلام می‌کنند.

وی ادامه داد: اصرار بر اجرای دوباره طرح‌های شکست خورده‌ای همچون قیمت دستوری که مثال شکست مطلق آن در بازار خودرو نمایان شده است به هیچ وجه در بازار مسکن اثر گذار نیست.

آریان فر گفت: تعطیلی ۱۰ تا ۲۰ درصد واحد‌های صنفی در حوزه مشاورین املاک دردی از مباحث حوزه مسکن درمان نمی‌کند، پلمب واحد‌های متخلف نمی‌تواند قیمت مسکن را کاهش دهد.

وی ادامه داد: اگر به‌دنبال چاره اندیشی در بازار مسکن هستیم، باید تولید مسکن و هزینه‌های این بخش را کاهش دهیم.

این مشاور املاک گفت: در کنار افزایش گشت‌های کنترلی از مشاورین املاک باید میزان افزایش هزینه‌های مربوط به پروانه ساختمان و هزینه‌های مربوط به انشعابات آب برق گاز در حوزه ساختمان بازنگری و کاهش یابد که این امر قیمت تمام شده مسکن را برای مشتری کمتر می‌کند.

به گزارش خبرگزاری دانشجو بسیاری از کارشناسان بر این باورند که اصرار به عدم افزایش ۲۰ درصدی نرخ اجاره بها و تاکید بر استفاده از اسناد رسمی و حتی پلمب واحد‌های متخلف صنفی تا زمانی که زیرساخت‌های لازم برای افزایش تولید مسکن آماده نشود توفیق چندانی برای مردم نخواهد داشت. وجود تناقض‌های حقوقی در رویکرد‌های مندرج در طرح تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات با قوانین جاریه کشور، یکی از مباحثی است که باید هر چه سریعتر برای آن چاره اندیشی شود.