نکات حقوقی در تنظیم اسناد رسمی که شاید نمی‌دانستید

به گزارش خبرنگار قضائی مهر روز ششم تیرماه امسال بود که مسؤولان دستگاه قضائی در هفته قوه قضائیه به دیدار مقام معظم رهبری رفتند.

رهبر انقلاب در این دیدار خطاب به مسؤولان دستگاه قضائی فرمودند: معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول منشأ بزرگ فساد بوده و باید از اینگونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.

از این رو به سراغ بهنوش فلاحت پیشه از حقوقدانان برجسته کشور رفته و با وی در این خصوص به گفت و گو نشستیم.

برقراری عدالت حقوقی؛ مستلزم توسعه ثبت رسمی

وی گفت: زمینه ایجاد شرایط لازم برای تأمین سلامت اجتماعی و برقراری عدالت حقوقی و اجتماعی جامعه در گرو تنظیم معاملات حقوقی و مراودات اقتصادی اشخاص به صورت رسمی است که مستلزم توسعه ثبت رسمی بوده است. به همین دلیل است که باید آگاهی و راهنمایی توسط متخصصین علم حقوق انجام شود تا امنیت و آرامش، کاهش دعاوی و تنازعات اجتماعی و بالا رفتن کیفیت ارتباطات حقوقی و ایجاد اطمینان برای مشارکت‌های بیشتر در حوزه فعالیت‌های اقتصادی را شاهد باشیم. باید توجه داشت که اسناد و مدارک، مهم‌ترین ابزاری هستند که با کمک آن‌ها می‌توان در یک دعوای حقوقی یا کیفری ادعای خود را ثابت و احقاق حق کرد.

باید آگاهی و راهنمایی توسط متخصصین علم حقوق انجام شود تا امنیت و آرامش، کاهش دعاوی و تنازعات اجتماعی را شاهد باشیم

فلاحت پیشه با اشاره به اینکه قوه قضائیه قوه‌ای است مستقل، که پشتیبان حقوق فردی و اجتماعی و مسئول تحقق بخشیدن به عدالت است؛ گفت: رسیدگی و صدور حکم در مورد تظلمات، تعدیات، شکایات، حل و فصل دعاوی و رفع خصومات و اخذ تصمیم و اقدام لازم در آن قسمت از امور حسبیه، که قانون معین می‌کند جز این موارد است. همچنین احیای حقوق عامه و گسترش عدل و آزادی‌های مشروع، نظارت بر حسن اجرای قوانین، کشف جرم و تعقیب مجازات و تعزیر مجرمین و اجرای حدود و مقررات مدون جزایی اسلام و اقدام مناسب برای پیشگیری از وقوع جرم و اصلاح مجرمین از دیگر وظایف قوه قضائیه هستند.

فلاحت پیشه با توجه به اینکه در قانون اساسی به طور صریح و منجز آمده است که پیشگیری از وقوع جرم یکی از وظایف مهم قوه قضائیه است و به کارگیری اقدامات و تدابیر به منظور ممانعت از جرم و بزهکاری چه به صورت موسع و چه به صورت مضیق یکی از راهبردهای اساسی در حوزه کنترل و اقدامات تأمینی اجتماعی و حقوقی است، بیان کرد: با توجه به تجربه شخصی من در دفتر اسناد رسمی و عرصه مسائل حقوقی هنوز خیلی از هموطنان با دفاتر اسناد رسمی این نهاد مدنی - مردمی آشنایی لازم را نداشته و حتی در مواردی هم تفاوتی بین دفاتر اسناد رسمی و دفاتر ثبت ازدواج رسمی و طلاق قائل نیستند و این قضیه همیشه من را به این فکر وا می‌دارد که چطور و چگونه می‌شود این فاصله را برداشت و آشنایی‌های لازم را در اختیار مردم قرارداد.

دفاتر اسناد رسمی یک نهاد مدنی

این حقوقدان با اشاره به اینکه دفاتر اسناد رسمی یک نهاد مدنی هستند که با رعایت قانون و تکالیف قانونی و آئین نامه‌ها از نظاماتی که وزارت دادگستری برای آنها مقرر می‌دارد متابعت می‌کنند، گفت: این دفاتر برای تنظیم حرفه‌ای عقود و قراردادها و ثبت رسمی آنها انجام وظیفه می‌کنند و سردفتر مسئول تمامی امور دفتر اسناد رسمی بود ه که با سپردن تضامین قانونی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پاسخگو بوده است.

دفاتر اسناد رسمی از دیر باز مورد اعتماد مردم بوده و به عنوان یک مرکز حقوقی و مدنی رابط حاکمیت و شهروندان است

وی گفت: دفاتر اسناد رسمی از دیر باز مورد اعتماد مردم بوده و به عنوان یک مرکز حقوقی و مدنی رابط حاکمیت و شهروندان است و هدف از تأسیس دفاتر اسناد رسمی برون سپاری امر حاکمیتی به افرادی امین و معتمد و مورد وثوق و کاتبین بالعدل است و تنظیم و ثبت سند یک حق عمومی است که آحاد جامعه می‌توانند و حق دارند از مزایای داشتن یک سند رسمی برخوردار شوند. مطابق ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی سردفتران و دفتریاران موظفند نسبت به تنظیم و ثبت اسناد مراجعین اقدام کنند مگر آنکه مفاد و مدلول سند مخالف با قوانین و مقررات موضوعه و نظم عمومی یا اخلاق حسنه باشد که در این صورت باید علت امتناع را کتباً به تقاضاکننده اعلام نمایند و در وضع این ماده قانونی قانونگذار آن‌چنان زوایای مختلف برقراری نظم عمومی را پیش بینی کرده که تا جای ممکن و محدوده مجاز قانون، اسناد مراجعه کنندگان منجر به تنظیم و ثبت شود.

فلاحت پیشه ادامه داد: نکته حائز اهمیت در تنظیم اسناد رسمی پایین بودن مبلغ پرداختی هزینه‌های قانونی دفاتر اسناد رسمی در مقایسه با تنظیم اسناد عادی است فی المثال تنظیم یک سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی مبلغ حق التحریر به مراتب کمتر از بنگاه‌ها و آژانس‌های معاملاتی است.

این حقوقدان با اشاره به وظیفه دفاتر اسناد رسمی گفت: دفاتر اسناد رسمی علاوه بر این مزیت در اخذ مبالغ مالیات، حق الثبت دولتی، عوارض شهرداری، اعمال ماده ۳۷ قانون سازمان تأمین اجتماعی و وصول سایر وجوهی که طبق قانون بر عهده آنان است، نیز مأمور وصول وجوه مذکور بوده و از حامیان نظام کشوری محسوب شده اخذ مبالغ یاد شده حاکی از آن است که مورد معامله بدهی دولتی نداشته و این امر در بهبود بخشیدن روابط حقوقی بین افراد و در تنظیم سند رسمی موجب اطمینان و امنیت بیشتر برای خریدار بوده چرا که تمامی بدهی‌های ملک و مستغلات و آپارتمان‌ها خریداری شده نامه تسویه شارژ را اخذ کرده و در نهایت تنظیم و ثبت سند انجام می‌شود.

صرفاً و فقط سند رسمی است که به نقل و انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی از مستأجر سابق به مستأجر جدید اعتبار می‌بخشد

وی با اشاره به اهمیت آگاهی در مورد اعتبار اسناد رسمی گفت: سند رسمی بر اساس ماده قانونی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آن‌ها نافذ و معتبر است همچنین تاریخ سند رسمی حتی بر علیه ثالث معتبر است. انکار نسبت به مندرجات سند رسمی راجع به اخذ وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست همچنین صرفاً و فقط سند رسمی است که به نقل و انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی از مستأجر سابق به مستأجر جدید اعتبار می‌بخشد.

فلاحت پیشه اظهار داشت: نقل و انتقال سهم الشرکه در شرکت‌ها با مسئولیت محدود به عمل نمی‌آید، مگر با سند رسمی همچنین مدلول تمامی اسناد رسمی راجع به دیوان و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم لازم الاجراست، مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد

وی افزود: تمام اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست و مبلغ اجاره مقید در سند رسمی به عنوان مأخذ وصول مالیات مستغلات معتبر و ملاک عمل اداره امور مالیاتی به عنوان مبنای وصول مالیات است.

این حقوقدان گفت: الزام به ایفای تعهدات در سند رسمی از جمله پرداخت بدهی در سر رسید وصول مطالبات و یا تخلیه اماکن استیجاری اعم از مسکونی و تجاری (با سند رسمی) از طریق صدور اجراییه از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند و واحد اجرای ثبت حسب مورد ممکن و نیاز به دادرسی ندارد و سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است تمامی محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر است، مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود.

امکان دریافت رونوشت از اسناد رسمی

فلاحت پیشه اظهار داشت: امکان دریافت رونوشت مصدق اسناد رسمی در صورت فقدان اصل اسناد از دفترخانه ممکن است و در صورت تصدیق مطابقت آن با ثبت دفتر به منزله اصل سند خواهد بود و اسناد رسمی در مورد عقود و معاملات املاک ثبت شده (در دفتر املاک) و نیز عقود و معاملات در مورد املاک ثبت نشده و نیز صلح نامه وهبه نامه در محاکم و ادارات دولتی پذیرفته می‌شوند.

وی همچنین اظهار داشت: در صورتی که درخواست تأمین خواسته از دادگاه مستند به سند رسمی باشد، دادگاه مکلف به قبول درخواست است و در مواردی که دعاوی مستند به سند رسمی باشد، خوانده نمی‌تواند برای تأمین خسارات احتمالی خود درخواست تأمین کند.

این حقوقدان در خصوص مزایای ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی گفت: وجود شخصی متخصص و معتمد و امین و عادل و متعهد و متبحر به عنوان سردفتر نیز به عنوان کاتبین سند رسمی از مزایای سند رسمی محسوب است و هزینه تنظیم اسناد رسمی به مراتب کمتر از سند عادی است همچنین امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است.

نقش سند رسمی در قضازدایی

وی به اینکه تنظیم سند رسمی نقش عمده‌ای در قضا زدایی خواهد داشت، اشاره کرد و گفت: با تنظیم سند رسمی در خصوص پیش فروش ساختمان متعاملین و واسطه آن‌ها مشمول مجازات‌های حقوقی و کیفری مقرر در قانون نخواهد شد.(قانون پیش فروش ساختمان). عدم اعتبار دادن به اسناد ثبت شده از طرف قضات و مأموران دیگر دولتی موجب مجازات و تعقیب انتطامی قضات و مأموران دولتی خواهد شد (ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد) و یکی از بهترین روش‌های ثابت کردن ادعا در دادگاه سند رسمی است که در مقایسه با سند عادی از درجه و اعتبار بالاتری برخوردار است و انکار و تردید در سند رسمی راه ندارد فقط می‌توان ادعای جعل آن را نمود و به همین علت اعتبار ویژه‌ای در دادگاه دارند.

ماده ۷۰ قانون ثبت مقرر کرده تمام محتویات و امضاهای مندرج در اسناد رسمی معتبر خواهند بود مگر آنکه مجهولیت آن ثابت شود

فلاحت پیشه بیان کرد: ماده ۷۰ قانون ثبت مقرر کرده تمام محتویات و امضاهای مندرج در اسناد رسمی معتبر خواهند بود مگر آنکه مجهولیت آن ثابت شود و مأمورین قضائی یا اداری که از راه حقوق یا جزایی انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده و یا به نحوی از آنجا مندرجات سند رسمی را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تادیه وجه تسلیم مال معتبر ندانند به ۶ ماه تا ۱ سال انفصال موقت محکوم خواهند شد و مطابق ماده ۹۳ قانون ثبت تمامی اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به حاکم لازم الاجراست و طبق ماده ۴۹ قانون ثبت مسئولین و سر دفتران موظف به ثبت کردن اسناد مطابق مقررات قانونی و دادن سواد مصدق از اسناد ثبت شده به اشخاصی که مطابق مقررات حق گرفتن سواد دارند و نیز تصدیق صحت امضا (گواهی امضا) و قبول و حفظ اسنادی که امانت می‌گذارند می‌باشند در ضمن نگهداری وصیت نامه‌ها بالاخص سری به صورت امانت در دفاتر اسناد رسمی و طی مسیر قانونی آنها نیز در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود.

وی گفت: این نکته را هم فراموش نکنم و عنوان کنم که اصحاب سند و نسل‌های آینده ایشان هر زمان به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند می‌توانند مدارک و اسناد مربوطه را با دریافت سواد مصدق و یا فتوکپی برابر اصل اخذ نمایند و از انجام هر گونه بایگانی راحت خواهند بود. با توجه به اینکه قیمت املاک و مستغلات امروزه بسیار قابل توجه است به زعم من متوسط قیمت هر متر مربع را که در نظر بگیرید آیا منطقی و اقتصادی است که این مبلغ را به بایگانی در منزل و یا محل کار اختصاص دهید در حالی که دفاتر این وظیفه را عهده دار هستند.

افزایش تعداد دعاوی رابطه مستقیمی با تنظیم اسناد عادی دارد

فلاحت پیشه ادامه داد: اجازه بدهید از باب آسیب شناسی و پیش‌نگری نگاه مجملی هم بر اسناد عادی داشته باشیم افزایش تعداد دعاوی رابطه مستقیمی با تنظیم اسناد عادی دارد و هنوز خیلی از هموطن‌های ما وقتی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند گمان دارند که مبایعه نامه عادی شأن سند رسمی است و وقتی سند یا اسناد مربوطه از وی درخواست می‌شود مبایعه نامه‌ای با کد رهگیری ارائه می‌دهند و این تصور رادارند که کد رهگیری داشتن سندی عادی می‌تواند موجبات رسمی بودن یک سند عادی باشد و نکته مهم این هست با تغییر کد پستی در سامانه مشاورین املاک می‌توان مجدداً برای همان پلاک ثبتی و ملک مورد معامله تنظیم مجدد مبایعه نامه و یا واگذاری انجام بشود که باز هم از موجبات تضییع حقوق افراد با مبایعه نامه به تاریخ موخر خواهد بود.

اسناد عادی مشکلات زیادی برای منافع مردم و کشور به بار آورده‌اند از قبیل فروش مال غیر گرفته تا پول‌شویی و زمین خواری وی گفت: اسناد عادی مشکلات زیادی برای منافع مردم و کشور به بار آورده‌اند از قبیل فروش مال غیر گرفته تا پول‌شویی و زمین خواری و… که برای حل این معضلات حقوقی قوه قضائیه مجبور به پرداخت هزینه‌های گزافی برای ایجاد عدالت و برقراری نظم عمومی آن‌هم برای چیزی‌که با درایت قانون گذاران و واضعین قانون به راحتی با حذف اسناد عادی ممکن و میسر می‌باشد خلاصه‌ی کلام همین بس که اسناد عادی بلای خانمان سوز برای مال و زندگی مردم است.

این حقوقدان گفت: با توجه به بیان اخیر مقام معظم رهبری در خصوص سلب اعتبار از اسناد عادی در معاملات اموال غیر منقول دفاتر اسناد رسمی که تنها مرجع صالح برای تنظیم اسناد است با حفظ نقش محوری خود از جایگاه قدرتمند تری برخوردار خواهند شد و اجرای طرح الزام به ثبت رسمی نص صریح‌تری خواهد داشت و باید اسناد عادی که علت عمده بیشترین دعاوی قضائی است را از مسیر خارج و موجبات کاهش پرونده‌های قضائی را فراهم کرد.

وی در پایان گفت: در واقع اعتبار زدائی از اسناد عادی مشکلات و چالش‌های حقوقی مردم را کاهش می‌دهد و داشتن سرمایه گذاری امن با حذف اسناد عادی مانند قولنامه‌ها محقق می‌شود و از ظرفیت اجرایی دفاتر اسناد رسمی در انجام خدمات قضائی و امور حسبی تنظیم حصر وراثت و دادخواست با توجه به علوم آکادمیک و تجربی آنها بهره برد و نظم حقوقی نوینی در حوزه تحول آفرینی ثبتی در اموال غیر منقول و املاک و مصالح اجتماعی متعددی را تأمین کرد.