اجاره‌بهای دلاری با درآمد ریالی

یک شهروند به «زمانه» می‌گوید:

نصف بیشتر درآمدم را اجاره‌ خانه می‌دهم. هر سال مجبورم خانه‌ای کوچک‌تر در محله‌ای پایین‌تر بگیرم، تازه با هزار بدبختی اگر بشود جایی را برای خانواده چهار نفرم پیدا کنم. همسرم سه ماه مانده به اتمام قرارداد استرس می‌گیرد که نکند خانه گیرمان نیاید. واحد الآن را دو بار تمدید کردم. سال اول که می‌شد تیرماه ۱۴۰۱، ۲۵۰ میلیون رهن و ماهانه ۴ میلیون کرایه‌اش بود. تیر امسال تمدید کردیم، با هزار خواهش و تمنا ۳۰۰ میلیون پیش گرفت، ۵ و نیم هم کرایه. یک واحد ۷۵ متری است تو محله‌های پایین. پکیج و آسانسور و پارکینک هم ندارد. من کارگر ساختمانم، یک روز کار دارم ده روز ندارم. زمستان‌ها که کار خیلی کمه. بهار و تابستان هم که جزء فصول اصلی شغل ماست، مثل سال‌های قبل نیست، کار خیلی کم شده. با این قیمت بالای مصالح، ساخت و ساز کم شده. برای همین بعضی وقت‌ها بیشتر از نصف درآمدم را هزینهٴ کرایه خانه می‌کنم. این بزرگترین مشکل ماست. حالا مشکلات اسباب کشی و خانه پیداکردن و… بماند.

اینها صحبت‌های «علیرضا» از شهر همدان است؛ شهری که در تراز شهرهای گران‌قیمت ایران جایی ندارد، اما علیرضا یکی از ۲۴,۵ میلیون نفری است که به گواه‌ آمارهای رسمی «مستاجر» محسوب می‌شوند و هر سال مشکلات آن را تجربه می‌کنند. با شروع موج مهارناپذیر افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها از سال ۱۳۹۶، مستاجرهای ایرانی هر شیوه‌ای از اجاره‌نشینی را تجربه کرده‌اند؛ گزارش‌های بسیاری از اجارهٴ پشت بام، موتورخانه‌نشینی، گورخوابی، اتوبوس خوابی و خانه‌های اشتراکی در رسانه‌های داخلی منتشر می‌شود.

اگرچه دولت وعده‌ و دستوراتی مبنی بر کنترل اجاره‌بهای مسکن داده است، اما آنچه در ایران مشاهده می‌شود نبودِ هرگونه نظارت، کاهش یا حداقل ثبات نسبی در قیمت و اجارهٴ مسکن است. قیمت‌های روبه‌ رشد و ناتوانی در انتخاب خانه‌ای که با درآمد خانوار متناسب باشد، باعث شده برخی از مستاجران تقریباً یک چهارم هر سال را درپی پیدا کردن محلی مناسب برای سکونت باشند.

روند روبه رشد اجاره‌بها

به دلیل بالابودن نرخ تورم، افزایش قیمت‌ها، کاهش ارزش ریال، بی‌ثباتی اقتصادی، افزایش قیمت مسکن و مصالح، و همچنین افزایش میزان تقاضای مسکن، کماکاً اجاره‌نشینی یکی از بحران‌های اساسی در ایران محسوب می‌شود. «مرکز آمار ایران» تعداد مستاجران کشور را حدود ۲۴,۵ میلیون نفر تخمین زده که از این میزان ۳۷ درصد خانوار شهرنشین و ۵۱ درصد خانوار پایتخت‌نشین هستند. هادی عباسی، معاون وزیر راه و شهرسازی این آمار را در اوایل خردادماه سال جاری، ٢٠ میلیون نفر (۶ میلیون خانوار) اعلام کرده است. همچنین مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی، آبان‌ماه امسال درمورد تعداد مستاجران در ایران به خبرگزاری «دانشجو» گفت: « یک چهارم جمعیت کشور مستاجر هستند.» مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس نیز فروردین‌ماه به خبرگزاری «ایلنا» گفت: «به‌طور متوسط ۵۱ درصد جمعیت کشور اجاره‌نشین هستند.»

آنچه در ایران مشاهده می‌شود نبودِ هرگونه نظارت، کاهش یا حداقل ثبات نسبی در قیمت و اجارهٴ مسکن است. قیمت‌های روبه‌ رشد و ناتوانی در انتخاب خانه‌ای که با درآمد خانوار متناسب باشد، باعث شده برخی از مستاجران تقریباً یک چهارم هر سال را درپی پیدا کردن محلی مناسب برای سکونت باشند.

در همین رابطه، محسن پیرهادی، نایب رئیس فراکسیون انقلاب مجلس، اردیبهشت امسال در جمع خبرنگاران با بیان اینکه «۴۰ درصد خانوار کشور مستاجر هستند» تصریح کرد:

طبق سرشماری سال ۱۳۷۵ چیزی حدود ۷۳ درصد از مردم دارای خانه ملکی بوده‌اند؛ اما این آمار در سال ۱۳۹۵ به ۶۰ درصد رسیده است و در مقابل با رشد جمعیت و به دلیل ناتوانی مردم از خرید مسکن، اجاره‌نشینی در این بازه زمانی حدود دو برابر شده است. در بحث اجاره‌بها مسئله اصلی کاهش قدرت خرید مردم در روند صعودی تورم است.

 سال ۹۸ دولت در راستای مهار بازار مسکن و قیمت اجاره‌‌ها، دستورالعمل افزایش حداکثر اجاره‌بها تا ۲۵ درصد در شهر تهران، در کلان شهرهای دیگر حداکثر ۲۰ درصد و در شهرهای کوچک حداکثر ۱۵ درصد را تعیین کرد، اما نه تنها قانونی برای آن وضع نشد بلکه نظارتی هم از سوی دولت صورت نمی‌گیرد.

مشاوران املاک در این رابطه می‌گویند تعیین نرخ اجاره‌بها از سوی مالکان صورت می‌گیرد و بسیاری از آنها ترجیح می‌دهند ملکشان خالی بماند تا مستاجر مورد نظر را پیدا کنند. یک مشاور املاک در این زمینه به «زمانه» می‌گوید:

دولت هیچ نظارتی بر قیمت مسکن و اجاره‌بها ندارد. مالکان خودشان تصمیم می‌گیرند ملکشان را چقدر رهن و اجاره بدهند، حتی کارشناسی ما را قبول ندارد. بیشترشان تبلیغ ملک را در اینترنت میذارند و قبل اینکه برای قرارداد به ما مراجعه کنند قیمت‌ها را با مستاجر تعیین کردند. ما فقط قرارداد را می‌نویسم. از آنجایی که براساس قانون عقد قرارداد طبق توافق طرفین صورت می‌گیرد، ظاهراً این شیوه از تعیین نرخ هیچ مشکل قانونی ندارد.

این مشاور املاک درمورد نرخ اجاره‌بها بخصوص در سال‌های اخیر اضافه می‌کند:

نرخ مشخصی ندارد، بعضی وقت‌ها دو برابر، بعضی‌وقت‌ها سه برابر به نسبت سال قبل‌تر رو ملک می‌کشند. مثلاً سال گذشته یک خانهٴ ۸۵ متری را ۶۰۰ میلیون تومان رهن و ۵ میلیون کرایه ماهانه قرارداد کردیم، امسال همین واحد را مجدد کرایه دادیم با ۸۰۰ میلیون رهن و ماهی ۷ میلیون تومان. البته بعضی‌ها هستند که کمتر می‌گیرند. ولی بیشتر صاحبخانه‌ها به عرف بازار نگاه می‌کند و قیمت را بالا می‌برند. چون تقاضا برای اجاره خیلی زیاد است، ترجیح می‌دهند تا مستاجر دانه درشت پیدا نکردند خانه را اجاره ندهند. حتی بعضی از مالکان کلاً خانه را اجاره نمی‌دهند. همین کمبود ملک اجاره‌ای و تقاضای زیاد دست مالک را برای تعیین قیمت باز گذاشته.

خانه‌های خالی

بنا بر آخرین سرشماری نفوس و مسکن در ۱۳۹۵، بالغ بر ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار «خانه خالی از سکنه» در ایران وجود دارند. براساس گزارش مرکز آمار ایران در بازه زمانی ۱۰ ساله تعداد املاک خالی از ۶۳۳ هزار واحد در سال ۱۳۸۵ به ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. به نظر می‌رسد این آمار با گذشت تقریباً هفت سال از آخرین سرشماری افزایش قابل توجهی داشته باشد. خبرگزاری «فارس» از قول کارشناسان، این رقم را برای سال ۱۴۰۰ «چهار میلیون واحد» برآورد کرده که «یک پنجم آنها در پایتخت» قرار دارند. این خبرگزاری همچنین می‌گوید: «حدود ۸۰ درصد از خانه‌های خالی به بانک‌ها و حقوقی‌ها تعلق دارد.»

وجود خانه‌های خالی از سکنه در سال‌های گذشته دولت را برآن داشت تا براساس ماده ۵۴ مالیات مستقیم، برای عرضهٴ آنها مالیات در نظر بگیرد، اما طبق تبصر ۳ این ماده، اگر مالک قصد فروش یا اجارهٴ ملک را داشته باشد «مشمول مالیات نمی‌شود.» برهمین اساس بانک‌ها برای گریز از مالیات آگهی فروش با قیمت بالا منتشر می‌کنند، در این صورت هم خود را از مالیات معاف می‌کنند و هم مشتری با این قیمت سراغ ملک نمی‌آید.

بازار اجاره در نقطه جوش

در همین رابطه، شاهین مستوفی، مدیرکل دفتر حسابرسی سازمان امور مالیاتی ۲۶ آذرماه سال‌جاری اعلام کرد: «وزارت راه و شهرسازی اولین فهرست خانه‌های خالی را در خردادماه ۱۴۰۱ برای عملکرد ۱۴۰۰ و فقط برای واحد‌های مسکونی که واقعا به واسطه سامانه‌ها مشخص شد به ما اعلام کردند که نزدیک به ۵۱۰ هزار خانه خالی بود.» او همچنین درمورد میزان مالیات این تعداد از واحدها تصریح کرد: «بر اساس آخرین اطلاعات واحد‌های مسکونی خالی برای سال ۱۴۰۰ تعداد ۶۶ هزار واحد و بر اساس محاسبه انجام شده ۱۴۰۰ میلیارد تومان مالیات واحد‌های خالی شده محاسبه شد که تا اواسط ماه آینده به مودیان ابلاغ می‌شود.»

یک مستاجر درمورد کمبود خانهٴ مناسب برای اجاره‌ به «زمانه» می‌گوید:

خدا شاهد است من حداقل سه چهار ماه در سال را دنبال خانه می‌گردم. آنقدر توان مالی ندارم که هرجا را بتوانم اجاره کنم. بخاطر همین هنوز چهار ماه به اتمام قراردادم می‌ماند که از دوستان و آشنایان گرفته تا بنگاه‌های املاک و اینترنت را جستجو می‌کنم تا بتوانم جای مناسبی برای خانواده‌ام پیدا کنم. ۲۴ ساله اجاره‌نشین هستم. بخصوص در چهار سال گذشته آنقدر کرایه‌ها زیاد شده که عملاً دارم برای آن کار می‌کنم. باوجود اینکه درآمد من تغییر چندانی نکرده، ولی قیمت‌ها هرسال دو سه برابر می‌شوند. از یک طرف، تعداد اجاره‌نشین‌ها زیاد است و خانه اجاره‌ای به نسبت کمتر، از طرف دیگر قیمت‌ها روزبه‌روز بالاتر می‌رود. هزینهٴ روزانه‌ هم بماند که هر روز بیشتر می‌شود. تو این سه چهار سال هر بار که منزلم را عوض کردم، مجبور شدم به محله ارزان قیمت‌تری بروم. با پولی که من الان در حاشیهٴ شهر تنها برای رهن خانه پرداخت کرده‌ام، جدا از کرایه ماهانه، سال ۹۴ می‌توانستم در محلهٴ بهتر خانه بخرم! هیچ عقل و منطقی نمی‌تواند این تغییر قیمت را بفهمد!

هزینهٴ تأمین مسکن

سرپناه، تورم و سقوط

براساس آخرین گزارش «مرکز آمار ایران»، میانگین درآمد هر خانوار شهری (با متوسط جمعیت ۳.۱ نفره) در سال ۱۴۰۱، حدود ۱۶۷ میلیون تومان بوده که از این میزان ۱۳۷ میلیون تومان صرف پرداخت هزینه‌ها می‌شود؛ بیشترین هزینهٴ خانوارها صرف «تامین مسکن» می‌شود. خبرگزاری «اکو ایران» در این زمینه نوشته است: «هر خانوار شهری در سال ۱۴۰۱ به طور میانگین معادل۳۸,۱ درصد، و هر خانوار روستایی به طور متوسط معادل ۱۹,۱ درصد از هزینه‌های خود را به بخش مسکن اختصاص داده‌اند.» این اختصاص هزینه در مقایسه با سال ۱۴۰۰ برای خانوارهای شهری ۵۷ درصد و برای خانوارهای روستایی ۵۶,۶ درصد افزایش یافته است. در گزارش مرکز آمار بیشترین هزینه‌های خانوار شهری در استان‌های تهران (۵۰,۸ درصد)، البرز (۴۱,۹ درصد)، فارس (۴۱,۶ درصد) و گیلان (۳۹ درصد) برای سال گذشته به ثبت رسیده است. به‌نظر می‌رسد با افزایش ماه به ماه قیمت‌ها این هزینه‌ها در سال جاری بیشتر شده باشند.

یکی از مستاجران درمورد قیمت بالای اجاره‌بها به «زمانه» می‌گوید:

تمام غم و غصه‌ام کرایه خانه است. می‌توانم از خورد و خوراک و پوشاک و… بزنم ولی با مسکن نمی‌شود کاری کرد. سرپناه از همه چیز مهم‌تر است. اجاره‌بها آنقدر زیاد شده که تو هر خانواده باید یک نفر براش کاسبی کند. اگر بگویم ماه به ماه قیمتش بیشتر می‌شود اشتباه نکردم. سال گذشته ظرف دوماه قیمت رهن واحدی که می‌خواستم اجاره‌اش کنم، ۲۰ میلیون بالا رفت! برای همین تصمیم گرفتم به محض اینکه جایی را پیدا کردم تعلل نکنم، نگم برم چند جایی دیگر را هم ببینم، چون غفلت کنی یا به فرد دیگری کرایه‌اش می‌دهند یا قیمتش بالاتر می‌رود. واقعاً وضعیت اسفباری ست. دولت هم همه چیز را به آمان خدا رها کرده، کسی نمیاد رو این اجاره‌بها و رهن نظارت کند، برای همین صاحب ملک‌ها هرجور که بخواهند کرایه می‌گیرند.

اگرچه رشد صعودی قیمت‌ها و عدم نظارت بر روند اجاره‌بها بیشترین آسیب را متوجه مستاجران می‌کند، اما مالکان دلیل افزایش اجاره‌بها را به عواملی چون افزایش نرخ تورم، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، بالابودن قیمت دلار و بی‌ثباتی اقتصادی ربط می‌دهند. یکی از مالکان در این مورد به «زمانه» می‌گوید:

نرخ را من تعیین نمی‌کنم، من هم مثل عرف بازار ملکم را کرایه می‌دهم. وقتی قیمت همه چیز خداتومن بیشتر از پارسال و پیرارسال شده، وقتی دلار ظرف پنج سال از ۶ هزارتومان شده ۵۰ هزارتومان و قیمت مصالح هم چندبرابر شده، نباید انتظار داشت رهن و اجاره‌بها ثابت بماند. منم درک می‌کنم این قیمت‌ها برای مستاجر زیاد است، ولی کارش نمی‌شود کرد. دولت نه برنامه‌ای برای کنترل تورم و بالا رفتن قیمت دلار دارد، نه برنامه‌ای برای کاهش قیمت‌ها و تسهیلات برای ساخت و ساز. این وسط همهٴ ما، چه موجر چه مستاجر، ضرر می‌کنیم. با وعده و دستور و دروغ نمی‌شود مملکت را اداره کرد. دولت با هزار دوز و کلک افزایش اجاره‌بها را می‌خواهد گردن مالک بی‌اندازد، درحالی قیمت ملک هم مثل قیمت خودرو و خوراک و پوشاک و… از بازار پیروی می‌کند. مشکل در اقتصاد مملکت است نه تصمیم‌گیری من مالک.

دولت ابراهیم رئیسی در راستای تامین مسکن برای اقشار متوسط و کم‌درآمد مقرر کرد از مهرماه ۱۴۰۰ سالانه «یک میلیون واحد مسکونی» را در قالب طرحی با عنوان « نهضت ملی مسکن» احداث کند. اما اخیراً مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی اعلام کرد با گذشت دو سال از ابلاغ «قانون جهش تولید مسکن و استقرار دولت» تعداد واحدهایی که در این طرح به مرحله اجرایی رسیده‌اند «حدود ۴۰۰ هزار واحد» بوده است. دولت سیزدهم در حالی از طرح «نهضت ملی مسکن» می‌گوید که تا خردادماه ۱۴۰۲، ۱۱۰ هزار واحد «مسکن مهر» دوره احمدی‌نژاد و ۱۳۰ هزار واحد «مسکن ملی» دولت حسن روحانی به ثبت‌نام کنندگان تحویل داده نشده‌‌اند.