نقدی تحلیلی به مصوبه الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

این طرح به کمیسیون حقوقی و قضایی به عنوان کمیسیون اصلی ارجاع و در تاریخ ۰۶/۱۱/۱۳۹۹ با اصلاحاتی به تصویب رسید سپس در تاریخ ۳۱/۰۲/۱۳۹۹ در صحن علنی مجلس مصوب گردید.

در ماده ۱ این مصوبه آمده است : " کلیه عقود و معاملات راجع به حقوق، عین و منافع اموال غیر منقول ثبت شده از قبیل انتقال مالکیت، اجاره....... و تعهد به انجام کلیه موارد مذکور، باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. عقود و معاملاتی که به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد........"

متعاقباً مطابق اصل ۹۴ قانون اساسی، متن مصوبه طی نامه شماره ۹۳۵۴ /۲۲۵ مورخ ۳۱/۰۲/۱۳۹۹ به شورای نگهبان ارسال گردید.

شورای نگهبان برخی از مواد آن را مغایر موازین شرعی و قانون اساسی تشخیص داد.

موارد مغایرت به موجب نامه شماره ۱۸۳۶۸/۹۹۸۱۰۲مورخه ۲۶/۰۳/۱۳۹۹ به مجلس شورای اسلامی اعلام گردید.

خلاصه این ایرادات بدین شرح است :

اولاً : پذیرفته نشدن عقود ، معاملات و مالکیت به ثبت نرسیده در محاکم، خلاف موازین شرع شناخته شد. همچنین اطلاق پذیرفته نشدن عقود، معاملات و مالکیت به ثبت نرسیده در ادارات، خلاف موازین شرع شناخته شد.

ثانیاً : اطلاق این امر که منحصراً اسناد رسمی، مثبت مالکیت باشد خلاف موازین شرع شناخته شد.

مجدداً موضوع در مجلس شورای اسلامی مطرح شد و ماده یک در مورخه ۰۶/۰۴/۱۴۰۰ به شرح ذیل تصویب گردید :

" از تاریخ راه اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ این قانون، هر معامله ای که موضوع آن انتقال مالکیت.... باشد باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد......"

در ادامه، موضوع در شورای نگهبان مطرح و این شورا به موجب نامه شماره ۲۶۹۵۲/۱۰۲ مورخه ۰۴/۰۵/۱۴۰۰ خطاب به رئیس مجلس شورای اسلامی اعلام نمود : " علی رغم اصلاح به عمل آمده، ایرادات مندرج در بندهای ۱-۱- و ۲-۱ نظر سابق این شورا کماکان به قوه خود باقی است "

به علاوه " حکم به بطلان معاملات به ثبت نرسیده مذکور، خلاف موازین شرع شناخته شد " .

موضوع برای بار سوم در مورخه ۲۶/۰۸/۱۴۰۰ در مجلس شورای اسلامی تصویب شد و پس از آن و برای چندمین بار شورای نگهبان به موجب نامه شماره ۲۸۸۲۹/۱۰۲ مورخه ۲۷/۰۹/۱۴۰۰ مصوبه مجلس را خلاف موازین شرعی تشخیص داد.

متعاقب آن برای بار چهارم، در مورخه ۰۹/۰۶/۱۴۰۱ موضوع در صحن علنی مجلس مصوب گردید و به موجب نامه شماره ۴۷۵/۲۷۶ مورخه ۲۸/۰۶/۱۴۰۱ به شورای نگهبان ارسال شد.

شورای نگهبان نیز کماکان مصوبه مجلس را خلاف شرع تشخیص داده و به موجب نامه شماره ۳۳۱۸۹/۱۰۲ مورخه ۱۰/۰۷/۱۴۰۱ مراتب را به مجلس اعلام نمود. برای مرتبه پنجم در جلسه مورخه ۰۶/۰۹/۱۴۰۱ در صحن علنی مجلس تصویب گردید و رئیس مجلس به موجب نامه شماره ۹۴۲۲۰/۲۷ مورخه ۰۵/۱۰/۱۴۰۱ طی شرحی به رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام اعلام نمود :

"در اجرای اصل یکصد و دوازدهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و ماده ۲۰۰ قانون آیین نامه داخلی مجلس شورای اسلامی، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با در نظر گرفتن مصلحت نظام و عدم تامین نظر شورای محترم نگهبان .........به پیوست ارسال میشود"

با طرح موضوع در مجمع تشخیص، در نهایت ماده یک به شرح ذیل تصویب گردید :

ماده‌۱- یکسال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن‌ انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن درخصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دوسال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان ............. و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر اینصورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادلّه راجع به آن‌ها، ............ نزد مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن ........ از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست...........و در مراجع قضائی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود، مِلک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

تبصره الحاقی - دعاوی راجع به مستندات معاملات ثبت‌ نشده تا قبل از لازم الاجرا شدن این قانون که قطعیت آنها به تشخیص رئیس قوه‌ قضائیه محرز باشد پذیرفته می شود

در این یادداشت به تحلیل و بررسی فقهی و حقوقی مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام میپردازیم :

1. دائر مدار این مصوبه، ایجاد یک سامانه ای است که مطابق ماده ۱۰ در سازمان ثبت تاسیس و راه اندازی میگردد.

برابر ماده ۱۰ ، سازمان مکلف است ........ ظرف یکسال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه ای را جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید. مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دوسال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعاوی مرتبط در مراجع قضایی اقدام نمایند........

نکته قابل توجه در این مصوبه این است که در آن از قاعده کلی لازم الاجرا شدن قوانین عدول گردیده است زیرا مطابق مواد ۱ و ۲ قانون مدنی ، زمان لازم الاجرا شدن قوانین ۱۵ روز پس از انتشار در روزنامه رسمی اعلام شده است.درحالیکه در مصوبه حاضر، زمان لازم الاجرا شدن آن، دقیقا یک سال پس از راه اندازی رسمی سامانه بیان شده است.

1. در صدر مصوبه : " هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن، انتقال مالکیت

عین یا انتقال حق انتفاع باشد، مشمول حکم قانونگذار تلقی گردیده است " در این خصوص باید توجه داشت :

اولاً : ایقاعات عمدتاً سبب انتقال مالکیت عین یا منافع نمیشوند. به تعبیر دیگر، اساساً ایقاعات ناقل مالکیت عین و منافع نیستند. همچنانکه ابراء و اعراض سبب اسقاط حق دینی یا عینی میشوند نه انتقال مالکیت؛ در عین حال تنها موردی که ایقاع ناقل مالکیت است اخذ به شفعه میباشد. زیرا مطابق ماده ۸۰۸ قانون مدنی، اخذ به شفعه درصورت تحقق همه شرایط قانونی، سبب انتقال مالکیت حصه شریک به شفیع میگردد.

ثانیاً : در مصوبه مذکور، "موضوع" از "نتیجه" تمییز داده شده است. در پاره ای موارد، موضوع عمل حقوقی سبب انتقال مالکیت عین یا منافع میشود مانند بیع و اجاره و در مواردی نتیجه عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع، موجد انتقال مالکیت است که مصداق بارز آن تحقق شرط نتیجه میباشد؛ مانند اینکه ضمن فروش ویلا شرط شود که زمین متعلق به فروشنده مال خریدار باشد.

با این توصیف تمامی این اعمال حقوقی مشمول مصوبه بوده و باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.

1. در مصوبه مقرر شده است دعاوی راجع به اعمال حقوقی که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها نزد مراجع قضایی..... قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است. درمورد این قسمت از مصوبه دو نکته حائز اهمیت وجود دارد:

اولاً : در مصوبه مجلس بحث " معاملات " مطرح گریده بود درحالیکه در مصوبه مجمع، عبارت " دعاوی راجع به اعمال حقوقی " جایگزین واژه معاملات در مصوبه مجلس گردیده است.

ثانیاً : در مصوبه مجلس، موضوع بطلان معاملات و اعمال حقوقی مطرح گردیده بود در حالیکه در مصوبه مجمع، هیچ اشاره ای به "بطلان معاملات و اعمال حقوقی" نشده و صرفاً "دعاوی راجع به اعمال حقوقی" ، غیرقابل استماع و فاقد اعتبار اعلام شده است.

1. در این مصوبه، عبارت " تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی " به کار رفته و این سوال اساسی مطرح میشود که آیا عقود عهدی مانند عقد جعاله مشمول مصوبه بوده و باید در سامانه الکترونیک به ثبت برسد یا خیر؟ با توجه به اطلاق عبارت به کار رفته در مصوبه، پاسخ سوال روشن است بنابراین چنانچه موضوع عقود عهدی مانند جعاله، انتقال و تسلیم مال غیرمنقول باشد ضرورتاً این انتقال باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
2. در مصوبه، دارنده سند عادی میتواند استرداد عوضین را مطالبه نماید. در این خصوص باید توجه داشت:

اولاً : این قسمت از مصوبه از ابداعات مجمع تشخیص مصلحت نظام است و در مصوبه مجلس مشابه آن وجود نداشته است.

ثانیاً : دارنده سند عادی فقط و فقط مجاز به طرح دعوی استرداد عوضین است و به هیچ وجه نمیتواند دعوایی مانند الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید و تخلیه ید را مطرح کند

با وجود آنچه گفته شد، این سوال اساسی مطرح میشود که "استناد ناپذیری اسناد عادی در برابر اسناد رسمی" با وجود مصوبه مجمع تشخیص چه وضعیتی دارد؟ آیا ثبت سند در مرحله ثبوتی و تحقق عمل حقوقی واجد اثر بوده و مانند ایجاب و قبول در شمار ارکان عقد محسوب میگردد و یا اینکه صرفاً واجد جنبه اثباتی است.؟

برای پاسخ به این سوال، بررسی و تحلیل تبصره الحاقی به ماده یک ضروری و لازم است.

مطابق این تبصره، دعاوی راجع به مستندات معاملات ثبت‌ نشده تا قبل از لازم الاجرا شدن این قانون که قطعیت آنها به تشخیص رئیس قوه‌ قضائیه محرز باشد پذیرفته می شود.

بر این اساس، باتوجه به صدر ماده و تبصره الحاقی آن دو فرض را باید کاملاً از هم تفکیک نمود:

الف. چنانچه عمل حقوقی قبل از لازم الاجرا شدن این قانون محقق شده و قطعیت ایجاب و قبول و یا انشای آن عمل حقوقی، توسط رئیس قوه قضاییه با رسیدگی قضایی احراز شده باشد دعاوی راجع به اسناد عادی نه تنها در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری غیرقابل استماع نیست بلکه حتی در برابر اشخاص ثالث از اعتبار کامل برخوردار است. بر این اساس، در صورت تحقق تبصره الحاقی و تجویز رئیس قوه قصاییه، دارنده سند عادی میتواند بطلان و بی اعتباری سند رسمی موخر را از دادگاه صالح درخواست نماید.

نکته قابل تامل در این فرض این است که طرح دعوای دارنده سند عادی علیه دارنده سند رسمی از قبیل ابطال سند رسمی مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی.......به هیچ وجه مقید به زمان نبوده و تحت هیچ شرایطی مشمول مواعد چهارساله مقرر در ماده ۱۰ مصوبه مجلس نمیباشد.

با این توصیف، پس از گذشت سالیان متمادی نیز طرح دعوی دارنده سند عادی در محاکم امکان‌پذیر است و با وجود تبصره الحاقی، مدلول ماده ۱۰ مصوبه مجلس کاملاً به محاق خواهد رفت.

ب. در صورتی که عمل حقوقی بعد از لازم الاجرا شدن قانون محقق شده باشد، هرچند دلیلی بر بطلان آن عمل حقوقی که با سند عادی تنظیم شده وجود ندارد لیکن دعاوی مربوط به آن عقد یا ایقاع و ادله راجع به آن مانند بینه شرعیه، در هیچکدام از مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابلیت استماع نداشته و در برابر اشخاص ثالث، غیرقابل استناد است.

بدیهی است چنین شخصی به دلایل پیش گفته تنها میتواند جهت استرداد عوضین، مبادرت به طرح دعوی نماید.

با این توصیف، عبارت "فاقد اعتبار" در مصوبه مجمع تشخیص را از نظر تحلیل حقوقی باید حمل بر "غیرقابل استناد بودن" تلقی نموده و آثار قانونی لازم را بر آن مترتب ساخت.

نکته پایانی در خصوص مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام این است که، این مصوبه صرفاً "دعاوی مربوط به اعمال حقوقی" را تعیین تکلیف نموده لیکن هیچ حکمی درخصوص "ماهیت اعمال حقوقی و معاملات با سند عادی" پیش بینی نکرده است.

با این توصیف، چنانچه عقد یا ایقاعی با سند عادی محقق شود و به دلیل عدم وجود اختلاف بین طرفین و یا هر دلیل دیگری، هیچ دعوایی در مورد مفاد آن در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری مطرح نگردد، هرگز نمیتوان آثار قانونی مترتب بر آن عمل حقوقی را بین طرفین نادیده انگاشت. بر این اساس، تمامی آثار حقوقی و قانونی بین طرفین پابرجا بوده و به قوت خود باقی است.

عضو هیئت علمی دانشگاه و نایب رئیس اسکودا

۲۳۳۲۳۳