یک کارشناس مسکن: به دوره پیش از اصلاحات ارضی برگشته ایم!

آفتاب‌‌نیوز :

ناصر ذاکری، پژوهشگر اقتصادی و کارشناس حوزه مسکن، در گفتگو با جماران، با یادآوری اینکه دولت در زمان انتخابات ریاست جمهوری با اعلام شعار‌هایی درباره حوزه مسکن، عنوان کرد می‌خواهد در مقیاس وسیع با مسئله مسکن برخورد کند و به شکل گسترده با ساخت یک میلیون واحد به حل این مسئله کمک خواهد کرد، اظهارداشت: همان زمان هم مطرح شد که شعار ساخت یک میلیون واحد در سال با ظرفیت‌های اقتصادی و فنی کشور سازگاری ندارد و قابل تحقق نیست. اما این شعار توقعاتی را در جامعه به ویژه میان جمعیت مستاجران و نیازمندان واقعی مسکن دامن زد.

فعالیت‌های دولت با شعار ساخت یک میلیون واحد مسکن سازگاری ندارد

وی افزود: در عمل فعالیت‌های دولت در این حوزه، مطلقا با شعار ساخت یک میلیون واحد و هدف گذاری که داشته یا حتی کاهش ابعاد بحران مسکن سازگاری نداشته است؛ بحثی با عنوان طرح اجاره‌داری مطرح کردند که هر چند در صورت اجرا، طرح منفی نیست؛ اما اکنون چند ماهی است که حرفی در این رابطه گفته نمی‌شود. در مقطعی، مسئولان دولتی این شعار جدید را پیدا کردند و بعد فراموش شد تا دوباره عنوان جدیدی پیدا شود!

هدف گذاری ساخت یک میلیون واحد مسکن در برنامه هفتم، به عددسازی سقوط کرده است

تلاش کرده‌اند به گونه‌ای حساب‌ها را درست بیاورند

این کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه متأسفانه نوع نگاه به مسائل مسکن به عنوان یک حوزه بسیار مهم و تاثیرگذار در اقتصاد کشور و زندگی عامه مردم با بی‌توجهی و بی‌مهری همراه است، گفت: در برنامه هفتم، به عنوان سند بالادستی برای بودجه، تلاش شده است تا هدف گذاری ساخت یک میلیون واحد را در محاسبات لحاظ کنند؛ اما عملا نوع محاسبات و برخورد‌ها به گونه‌ای است که در حد یک عددسازی سقوط کرده است؛ چرا که محاسبات درستی ندارد و در واقع تلاش کرده‌اند به گونه‌ای حساب‌ها را درست بیاورند تا به نظر برسد هدف گذاری یک میلیون واحد لحاظ شده است!

نگاه به حوزه مسکن، غیرکارشناسی و غیراصولی است
۴۰ درصد جمعیت شهری در کشور مستاجرند
بیش از ۵۰ درصد جمعیت در تهران، مستاجرند

ذاکری با بیان اینکه متاسفانه نگاه به حوزه مسکن، غیرکارشناسی و غیراصولی است و به همین دلیل بروز این مشکلات بسیار طبیعی است، ادامه داد: در طول سال‌های گذشته، سال به سال، بحران مسکن تشدید شده و گسترش و پیدا کرده است و اکنون به وضعیت انفجاری رسیده. مطابق آخرین آمارها، درصد جمعیت مستاجر حدود ۴۰ درصد جمعیت شهری برآورد شده و این رقم در تهران بالای ۵۰ درصد است.

بخش بزرگی از درآمد خانوار‌های شهری در تهران به جیب صاحبان مسکن استیجاری می‌رود
این وضعیت گسترش شدید فقر در جامعه را به همراه دارد

وی توضیح داد: بخش بزرگی از درآمد خانوار‌های شهری در تهران به جیب صاحبان مسکن استیجاری می‌رود و این وضعیت، قدرت خرید کمی را برای ادامه زندگی آن‌ها به جا می‌گذارد و بسیار طبیعی است که منتهی به گسترش شدید فقر در جامعه می‌شود؛ همانطور که آثار آن را شاهد هستیم. این شرایط در سال‌های آینده وخیم‌تر نیز خواهد شد. اما متاسفانه ایده پردازی‌های دولت، نه تنها هیچ کمکی به حل مسئله به ویژه برای نیازمندان مسکن و جمعیت مستاجر نکرده، بلکه عملا آرزو‌ها و توقعات بی‌جایی ایجاد کرده که قابل تحقق نیز نیستند.

حوزه مسکن در سال‌های آینده مشکلات زیادی پیدا خواهد کرد

این پژوهشگر اقتصادی با بیان اینکه حوزه مسکن در سال‌های آینده مشکلات زیادی پیدا خواهد کرد؛ در عین حال افزود: مگر اینکه این روش تغییر کند و نگاه بنیادی و زیربنایی به مسئله مسکن داشته باشیم و از ابتدا پیش فرض‌های مان را در خصوص مسئله مسکن تغییر دهیم.

ذاکری ادامه داد: از سال ۹۸ و در دولت دوازدهم، هر سال سران سه قوه مصوبه‌ای برای سقف مجاز افزایش اجاره بهای مسکن درشهر‌های بزرگ و کوچک می‌دادند، اما عملا هیچ گاه اجرا نمی‌شد؛ چرا که هیچ ضمانت اجرایی برای آن دیده نشده بود. تنها حرفی زده می‌شد که این طور مطرح شود که ما کاری برای شما کرده ایم! متاسفانه بازار توجهی به این عدد نداشت و عملا کار خود را می‌کرد. آمار نشان می‌دهد در طول چندسال گذشته، رشد اجاره بها، با آن مسیر متفاوت بوده و رشد وحشتناکی را به ضرر جمعیت مستاجر کشور و اقشار کم درآمد رقم زده و درآمد‌ها از جیب جمعیت مستاجر به جیب جمعیت مالک منتقل شده است.

کاهش التهاب در بخش مسکن، تنها به دلیل فلاکت جمعیت مستاجر است

وی یادآورشد: متاسفانه دولت سیزدهم هم همان کار را تکرار کرد. با اینکه از مصوبه سران سه قوه استفاده نکرد، اما به همین ترتیب عمل شده و هیچ گونه ضمانت اجرایی هم برای آن نبوده است. متاسفانه تنها برخورد شعاری در این رابطه داشتیم. اکنون بعضا مقامات ما مطرح می‌کنند که مقداری به آرامش رسیدم و التهابات موجود کاهش یافته است. اما وقتی به خود بازار مراجعه می‌کنیم، می‌بینیم که این کاهش التهاب، تنها به دلیل فلاکتی است که جمعیت مستاجر گرفتار آن شده است. ناچار شده اند مدارای نجیبانه کنند و با این وضعیت تلاش کنند با اجاره واحد‌های مسکونی کوچکتر یا دور از مرکز شهر و در حاشیه شهر یا جا‌های بسیار ارزان قیمت‌تر، بتوانند با شرایط زندگی شان کنار بیایند. در واقع، این مساله‌ای است که قابل ادامه نیست.

سیاست‌های دولت و حتی شعارها، متناسب با ابعاد بحران مسکن نیست

این کارشناس مسکن، اضافه کرد: سال به سال این اتفاق می‌افتد و عملا جمعیتی از شهرها، به ویژه شهر‌های بزرگ حذف می‌شود. آن‌ها ناچارند در شهرک‌های اقماری، مناطق فقیر نشین و حاشیه شهر‌ها زندگی کنند تا بتوانند اجاره مسکن را بپردازند. متاسفانه سیاست‌هایی که دولت طراحی می‌کند و حتی شعار‌هایی که می‌دهد، متناسب با ابعاد بحران مسکن نیست. نیاز داریم که نگاه درستی به قضیه داشته باشیم و تمام پیش فرضهایمان را برای سیاستگذاری در حوزه مسکن تغییر دهیم.

نظام اولویت بندی سیاستگذاران بسیار نادرست است

ذاکری با اشاره به بی توجهی به بحران مسکن در بودجه ۱۴۰۳، اظهارداشت: آن‌ها ناچارند اعداد و ارقام را با هم همخوان کنند. حتی اگر شعارها، آرمان‌ها و اهدافی که گفته شده نیز مد نظر باشد، منابع درآمدی بودجه، رقمی نیست که بتواند پاسخگوی آن باشد. بسیار طبیعی است که باید مورد غفلت قرار گیرد. این الزام بودجه است که در نهایت ناچارند درآمد‌ها و هزینه‌ها را با هم هماهنگ کنند. هر قدر شعار‌های بزرگ داده شود، وقتی به مرحله تنظیم بودجه می‌رسیم، ناگزیر هستیم مقداری دست به عصا راه برویم و از شعار‌ها دست برداریم و واقع بینانه‌تر ببینیم. با این حال، متاسفانه نظام اولویت بندی که دولتمردان و سیاستگذاران ما در حوزه اقتصادی و اجتماعی دارند، اولویت بندی بسیار نادرستی است.

افزایش قدرت رسانه‌ای مانند صداوسیما بسیار مهم‌تر از مسکن، بهداشت و آموزش و پرورش دیده شده است!

وی توضیح داد: یک سری مسائلی را برای خودشان، مساله مهم تلقی می‌کنند که از دید کارشناسان، آن‌ها در ردیف سوم یا چهارم اولویت کشور هم نیستند. در مقابل یکسری مسائل بسیار مهم و اساسی که کیان جامعه و بنیان کشور را تهدید می‌کند، را به عنوان اولویت دست چندم در نظر می‌گیرند! با اولویت بندی غلط، برای یک سری مسائل رتبه بالا در نظر می‌گیرند و بدون هیچ گونه تعارف و صرفه جویی هر رقمی که لازم باشد به آن ارائه می‌کنند. مثلا در لایحه برنامه هفتم مطرح شده بود بودجه صداوسیما سالانه رقم عظیمی به صورت نجومی رشد کند. تیمی که این برنامه را نوشته، مساله افزایش قدرت رسانه‌ای مانند صداوسیما را بسیار مهم‌تر از هدف مسکن و دیگر مساول مانند بهداشت و درمان و آموزش و پرورش دیده است!

وی با بیان اینکه وقتی دولت به خاطر الزامات بودجه این ناچار می‌شود اولویت بندی کند، مسکن و بهداشت و درمان را کم اهمیت درنظر می‌گیرد، هر چند که درباره آن‌ها شعار زیاد داده می‌شود، گفت:متاسفانه از دید آقایان و نظام تصمیم گیری ما، مسکن اولویتی برای تخصیص بودجه نداشته است. بسیار مایه تاسف است که ما مشکل فوق العاده مهمی به نام مسکن، که زندگی مردم را تهدید می‌کند و سلامت مردم را به خطر می‌اندازد را به عنوان مساله درجه سوم یا چهارم می‌بینیم. در حالی که باید جزء اولین دغدغه‌هایی باشد که برای مقامات ارشد کشور مطرح است.

ذاکری با تاکید بر اینکه در حوزه مسکن، فنری را در جامعه درحال فشردگی داریم که مرتبا ابعاد آن گسترده‌تر می‌شود، نسبت به ضرورت توجه به پیامد‌های آن هشدار داد و خاطرنشان کرد: نسبت به شرایط امروز و چشم انداز‌هایی که می‌تواند در آینده ایجاد کند، بی توجهی می‌شود. در سال‌های گذشته، مرتبا افزایش جمعیت مستاجر شروع شده، در سال‌های دهه ۶۰، جمعیت مستاجر نسبت به قبل از انقلاب کاهش پیدا کرد. به این دلیل که تعاونی‌های مسکن فعالیت کردند و تلاش شد به اقشار کم درآمد کمک شود، زمین واگذار شد و ساخت و ساز صورت گرفت. اما در سال‌های بعد از جنگ، مرتبا به جمعیت مستاجر‌ها اضافه شد و متاسفانه دولت‌های مختلف هم آنچنان درگیر مسائل متفاوت دیگری بودند که به این مساله، کم توجهی کردند. اکنون این مساله به حد بحرانی رسیده است.

حدود یک میلیون و ۶۰۰ واحد مسکن استیجاری در تهران وجود دارد
به دوره سال‌های پیش از اصلاحات ارضی برگشته ایم!

این کارشناس اقتصادی، با یادآوری اینکه حدود یک میلیون و ۶۰۰ واحد مسکن استیجاری در تهران وجود دارد، اضافه کرد: این وضعیت، شرایط بدی را از جامعه ترسیم می‌کند. به گونه‌ای ما برگشته ایم به دوره سال‌های پیش از اصلاحات ارضی که در آن، نظام ارباب و رعیتی در جامعه شکل گرفته بود. یک گروه ارباب بودند، زمین‌های کشاروزی را در چند روستا تملک کرده بودند و دیگران کشاورز بودند که بخش عمده دسترنج خود را به اربابان می‌دادند. این وضعیت که با افزایش جمعیت مستاجر ایجاد شده، به گونه‌ای نظام ارباب و رعیتی را در جامع بازآفرینی کرده است.

وی تاکید کرد: علاوه بر اینکه از بعد اقتصادی برای آن‌ها خسارت عمده‌ای تلقی می‌شود و بخش عمده قدرت خریدشان را از دست می‌دهند، از بعد فرهنگی نیز اثر منفی دارد و رابطه ارباب و رعیتی در جامعه ایجاد می‌کند. فضایی را ایجاد می‌کند که به شدت آماده بحران و تنش‌های اجتماعی گسترده است؛ اما متاسفانه این وضعیت مورد توجه قرار نمی‌گیرد. در سال‌های آینده هم معتقدم اگر دولت روش و پیش فرض‌های خود را عوض نکند و نگاه درستی به مساله مسکن نداشته باشد، این وضعیت تشدید خواهد شد. این وضعیت نگران کننده، مسائل اجتماعی، و نابسامانی‌ها و ناآرامی‌هایی ایجاد می‌کند و خود می‌تواند مخل امنیت عمومی کشور باشد. اما متاسفانه مورد توجه نیست.

ذاکری با بیان اینکه امیدوارم سیاستگذاران ما متوجه وخامت مساله و تاثیر دشواری‌های حوزه مسکن در نابسامانی‌های اجتماعی باشند، خاطرنشان کرد: هر چند که ممکن است در دوره‌ای به دلیل کاهش نقدینگی در جامعه، تقاضای سفته بازانه مسکن کاهش پیدا کند و مسئولان این تصور را دارند که قیمت افزایش نمی‌یابد، اما باید گفت عملا اتفاقی نیفتاده، نه عرضه مازادی صورت گرفته و نه مسکنی در اختیار گروهی قرار گرفته است. همان تقاضا وجود دارد. اما بعد از مدتی می‌تواند رشد کند و این رشد فزاینده‌تر هم باشد.

ضرورت واگذاری مسائل مسکن به بخش خصوصی؛ دولت تنظیم گری کند

وی ادامه داد: در یک اقتصاد سالم، دولت غیر از انتظام بخشی به اقتصاد در حوزه‌های مختلف، کار دیگری ندارد. بنا نیست دولت مسکن تولید و عرضه کند و یا مصوبه در این رابطه داشته باشد، دولت تنها این ارتباط را تسهیل می‌کند. مانند هر حوزه دیگری که فعالان اقتصادی در آن فعالیت می‌کنند و کالایی را در مقیاس وسیع و با تولید انبوه تهیه و عرضه می‌کنند، در این حوزه هم می‌تواند این شرایط پیش آید. اگر اقتصاد در مسیر سالمی پیش رود، به طور طبیعی فعالان اقتصادی بخش خصوصی به عنوان سرمایه گذاران حرفه‌ای در این حوزه وارد می‌شوند و تلاش می‌کنند مسکن را به صورت انبوه عرضه کنند به امید اینکه سودی به دست آوردند.

در همه حوزه‌های صنعت ساختمان و مسکن، با نگاه غیرواقعی روبرو هستیم

ذاکری تصریح کرد:، اما شرایطی که در حوزه صنعت ساختمان و تجارت املاک و مستقلات ایجاد شده، وضعیت را به اینجا رسانده که عملا سود فعالیت‌های اقتصادی در حوزه مسکن فقط از نظر نگهداری املاک است. تولید کننده‌ای که بنا است سرمایه گذاری کند و در مقیاس انبوه، مسکن تولید و عرضه کند، سودش از محل ساخت و ساز نیست که دنبال این باشد که با هزینه و ضایعات کمتر یا مدیریت بهتر ساخت را انجام دهد. سود او از اینجا است که دارایی اش در قالب املاک و مستقلات حفظ شود؛ بنابراین چندان توجهی به اینکه آخرین فناوری‌های روز را در حوزه ساختمان به کار بگیرد و تلاش کند مدیریت بهتری برای فعالیت‌های ساخت و ساز داشته باشد و انگیزه‌ای برای اینکه از هدر رفتن منابع یا کاهش کیفیت محصول جلوگیری کند؛ ندارد. چرا که سودش از جای دیگری است. به همین دلیل، عملا در همه حوزه‌های صنعت ساختمان و مسکن، با نگاه غیرواقعی روبرو هستیم. نه عرضه کننده و تقاضا کننده واقعی هستند و نه ساخت و سازمان واقعی است و نه تجارت ما در حوز مسکن و ساحتمان تجارت سازنده به نفع اقتصاد کشور است.

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه باید بپذیریم آنچه که در حوزه مسکن اتفاق افتاده بحران واقعی است؛ گفت: انتظارمان از سیاست گذاران و دولت‌ها وابسته به هر حزب و جریان سیاسی این است که تلاش کند خردجمعی را برای برنامه ریزی و تهیه برنامه بنیادی و نقشه راه اصولی برای این امر به کارگیرد. در همه دولت‌ها در سال‌های مختلف، کارشناسان اهل فنی را داشته ایم که دیدگاه‌های خوب و درک بهتری از مساله دارند و تجربه مناسبی را با آزمون و خطا به دست آورد ه‌اند، جامعه ما برای آن‌ها هزینه کرده است. اکنون که قرار است بهره برداری کنیم، متاسفانه در این دولت خیلی از این افراد تحمل نشدند و آن‌ها را بازنشسته کردیم. درست در زمانی که باید از فکر و ایده و تجربه طولانی آن‌ها استفاده می‌کردیم، آن‌ها را خانه نشین کردیم و این اقدام مناسبی نبوده است.

به گفته ذاکری؛ مسکن بحرانی است که در آن بیش از دو سوم جمعیت کشور، دچار مسائل مختلف مرتبط با بدمسکنی هستند. از جمله بحث معماری شهری، ازدحام و ترافیک، بافت فرسوده و بنا‌های در حال تخریب، سکونتگاه‌های غیررسمی، مستاجران، نیازمندان واقعی مسکن، کوچک بودن واحد‌های مسکونی برای خانورا‌ها که گرفتاری‌های فرهنگی و اجماعی ایجاد می‌کند. اگر مقامات ما متوجه این بحران شوند و ابعاد آن را درک کنند، به سرعت ستاد بحران تشکیل بدهند و تلاش کنند صاحبان و تجربه و اندیشه را مستقل از گرایش سیاسی خود جمع کنند تا نقشه راهی تدوین و بررسی شود که چگونه می‌توان از این بحران خارج شد.

راه خروج از بحران مسکن، طرح ایده‌های کوچک نیست
مدیران جوان بدنه دولت به شدت با گرایش‌های سیاسی و سلیقه‌های متنوع جامعه کم تحمل هستند

وی با بیان اینکه راه خروج از بحران مسکن، طرح ایده‌های کوچکی مانند طرح اجاره داری یا مهار قیمت مسکن، افزایش سقف وام یا وام ودیعه مسکن نیست، ادامه داد: این‌ها کار‌های کوچکی هستند که بعضا اثر منفی گذاشته اند. سیاست افزایش سقف وام مسکن، کمکی به خانه دار شدن مردم نکرده و بلکه شرایط را بدتر کرده است. افزایش وام ودیعه مسکن، بنا بوده به کام مستاجر‌ها باشد؛ اما عملا به جیب مالکان و قشر پردرآمد جامعه رفته است. این‌ها مشکلات ما را حل نمی‌کند. متاسفانه مدیران جوانی که در بدنه دولت هستند به شدت در رابطه با گرایش‌های سیاسی و سلیقه‌های متنوع جامعه کم تحمل هستند و این فساد بزرگی برای جامعه است که آن را از ظرفیت فکری بزرگی محروم کرده و می‌کند.